Avantajele și dezavantajele contractului de leasing precar

Care este contractul de leasing precar?

Arenda derogatorie, denumit în mod obișnuit leasing precar, este un contract de închiriere pentru spații utilizate pentru exploatarea unei afaceri sau a unui fond de artizanat pentru o perioadă maximă de 3 ani.

Regimul acestui contract este definit la articolul L 145-5 din Codul comercial.

Înainte de a examina caracteristicile acestui leasing comercial atipic, este important să îl deosebim de un concept conex, și anume: acordul de ocupare precar. Acesta din urmă desemnează de fapt un acord (și nu un contract) pentru ocuparea spațiilor autorizate din cauza unor circumstanțe excepționale și pentru o perioadă al cărei termen este stipulat de alte elemente decât voința unică a părților.

Bine de stiut: în ciuda duratei lor scurte, contractele de leasing sezoniere nu se încadrează în categoria contractelor de leasing derogatorii.

Caracteristicile contractului de leasing precar

Arenda precară derogă de la regulile aplicabile arendei 3/6/9. Astfel, următoarele elemente îl caracterizează:

Durata: durata maximă a acestui contract este de 3 ani. Părțile pot încheia succesiv mai multe leasinguri precare, pentru aceleași sedii și pentru funcționarea aceluiași fond, cu condiția ca durata totală a acestor leasinguri să nu depășească 3 ani.

Bine de stiut: Înainte de legea Pinel din 2014, durata contractelor de leasing derogatorii era stabilită la maximum 24 de luni.

Reziliere: părțile nu își pot rezilia contractul mai devreme. Cu alte cuvinte, sunt legați de logodna lor până la sfârșitul ei. Astfel, chiriașul va trebui să continue să plătească chiria chiar dacă părăsește sediul înainte de sfârșitul perioadei.
Transformarea contractului: o recalificare automată a leasingului derogatoriu într-un leasing comercial clasic se face atunci când durata acestui contract depășește 3 ani sau când locatarul rămâne în incintă în acord cu locatorul la sfârșitul contractului. Legea Pinel din 2014 clarifică acest ultim element. Într-adevăr, prevede acest lucru dacă la o lună de la expirarea termenului, niciuna dintre părți nu și-a exprimat dorința de a rezilia relația contractuală, contractul de leasing precar este reclasificat ca un contract de închiriere comercial clasic.

Cum să închei un contract de leasing precar?

Condițiile trebuie îndeplinite pentru a constitui un contract de închiriere precar valabil:

Contractul se încheie atunci când chiriașul intră în incintă; cu alte cuvinte, nu poate exista un contract precar în urma unui contract de închiriere 3/6/9.
Contractul trebuie scris: dacă legiuitorul nu prescrie formalism în materie de închiriere derogatorie, este totuși necesar să ne amintim că părțile trebuie să constituie un scris. Scrierea acestui scris va servi drept dovadă a relației lor contractuale.
Contractul trebuie să exprime foarte clar voința părților de a deroga de la închirierea comercială clasică. Prin urmare, avem nevoie de o mențiune precisă și clară în contract care să mărturisească această voință.

De exemplu, o clauză va specifica faptul că contractul este reglementat de articolul L.145-5 din Codul comercial.

La intrarea și ieșirea locatarului trebuie întocmit un inventar al spațiilor.

Inventarul este stabilit în scris, în mod contradictoriu, fie de către părțile înseși, fie de un agent desemnat de acestea, fie de un executor judecătoresc ale cărui costuri vor fi împărțite la jumătate între părți.

O absență a proprietății comerciale; locatarul într-un contract de leasing precar nu are proprietatea comercială. Deci nu poate renunța la ea. În schimb, el poate subînchiria premisele pe durata contractului rămas.