Cum funcționează o coproprietate orizontală ?

Dragi cititori, voi care visați să locuiți într-o zonă suburbană fermecătoare de pe Wisteria Lane, scopul acestui articol este să reveniți în detaliu asupra coproprietății și în special asupra coproprietății orizontale.

Coproprietatea orizontală, numită și coproprietate suburbană, este definită de un set de loturi individuale construite pe terenuri comune.

Concret, fiecare lot este compus dintr-o parte privată (casa) și o parte din părți comune (terenul).

Adică proprietarul unui lot nu deține terenul care servește ca bază pentru pavilionul său și are doar un drept de utilizare privată asupra acestui teren.

Coproprietatea orizontală este similară, în multe privințe, cu coproprietatea verticală, care corespunde diferiților proprietari de loturi dintr-o clădire.

În ciuda promisiunilor frumoase făcute cumpărătorilor în coproprietate orizontală, realitatea este uneori brutală între taxe comune substanțiale, deteriorarea spațiilor comune sau lipsa de libertate asupra lotului său.

Regimul juridic al coproprietății orizontale fiind obligatoriu și specific, acesta este motivul pentru care coproprietarii care îi sunt supuși uneori încearcă să iasă. Pentru aceasta, este esențial să fie sfătuiți de un avocat expert în coproprietate.

Zone private și comune în coproprietate orizontală

Într-un condominiu orizontal, proprietarii dețin casele lor, dar nu dețin terenul pe care este construită casa. Solul depinde de coproprietate.

Concret, casele sunt considerate părțile private ale coproprietății, în timp ce terenul pe care sunt construite reprezintă părțile comune.

Ca urmare, orice echipament construit pe terenul coproprietății orizontale, cum ar fi echipamentele sportive, locurile de joacă, dar și iluminatul sau drumurile, aparțin zonelor comune.

Coproprietatea orizontală este, prin urmare, o variație a coproprietății verticale, aplicată unui set de case, cu zonele comune transformate în teren comun.

Aceasta este marea diferență cu subdiviziunea în care fiecare proprietar are un drept de proprietate exclusiv asupra parcelei sale, ceea ce înseamnă că gestionarea colectivă se aplică doar facilităților comune și nu privește terenul pe care este construit pe casă.

Pentru a merge mai departe cu privire la diferențele dintre ASL și coproprietate.

Atribute orizontale de condominiu

Funcționarea unei coproprietăți orizontale are o serie de asemănări cu cea a asociației sindicale libere (cunoscută sub numele de ASL) și, de asemenea, aceea a unei coproprietăți verticale.

De asemenea, sub rezerva regimului juridic al coproprietății, coproprietatea orizontală trebuie să fie prevăzută cu reglementări privind coproprietatea și o stare descriptivă de divizare care să specifice zonele comune și zonele private ale fiecăruia.

Coproprietatea orizontală, la fel ca coproprietatea verticală, trebuie să aibă și un manager de coproprietate care să o gestioneze.

Pentru a respecta un anumit număr de obligații, coproprietatea orizontală trebuie să aleagă un consiliu sindical și să organizeze cel puțin o dată pe an o adunare generală a coproprietății care va decide asupra administrării complexului imobiliar.

În timpul acestor adunări generale, fiecare coproprietar are un număr de voturi proporțional cu valoarea lotului său, inclusiv partea privată (casa) și partea comună împărțită în cotă.

Amintiți-vă că partea comună constă în porțiunea de teren pe care este construită casa și echipamentul comun.

În majoritatea cazurilor, voturile se iau cu majoritatea voturilor exprimate de coproprietarii prezenți sau reprezentați. Însă articolul 25 enumeră deciziile care pot fi adoptate doar cu majoritatea voturilor tuturor coproprietarilor.

În plus și în același mod ca coproprietatea verticală, coproprietatea orizontală trebuie înscrisă în registrul de înregistrare a coproprietății.

Constrângeri datorate regimului de coproprietate orizontală

Un drept de proprietate redus pe complotul său

Terenul coproprietății orizontale aparținând coproprietății, regimul poate fi destul de restrictiv pentru proprietarii care doresc să realizeze o dezvoltare a grădinii lor.

Într-adevăr, autorizația acordată unui coproprietar de a efectua, pe cheltuiala sa, lucrări care afectează porțiunile comune, nu poate fi adoptată decât cu majoritatea voturilor tuturor coproprietarilor, adică cu o majoritate. din articolul 25.

Astfel, într-un condominiu orizontal, un coproprietar care dorește să foreze o fereastră, să instaleze o piscină sau un adăpost în grădina sa trebuie să obțină acordul majorității tuturor coproprietarilor.

La fel, dacă schimbă aspectul exterior al condominiului prin ridicarea acoperișului casei sale sau prin revopsirea fațadei pavilionului său într-o altă culoare, coproprietarul trebuie să obțină autorizarea adunării generale.

El trebuie să prezinte un fișier complet cu o stare existentă și o stare proiectată. Și în cazul în care adunarea îi acordă autorizația pentru efectuarea lucrărilor, poate adăuga prescripții la decizia sa (încheierea unei asigurări, monitorizarea lucrărilor de către un arhitect etc.).

Pe de altă parte, pe părțile private, fiecare coproprietar este liber să întreprindă lucrările pe care le dorește (repararea tablourilor, scoaterea unei pereți despărțitori, instalarea unei băi), dat fiind că este proprietatea sa exclusivă.

Autorizație din partea administrației necesare pentru anumite lucrări

Vă rugăm să rețineți: unele lucrări necesită autorizarea coproprietății, dar și a administrației. În acest caz, este necesar să obțineți ambele autorizații înainte de a începe lucrarea.

Aceasta este crearea unei piscine, o magazie de grădină cu o suprafață mai mare de 5 metri sau o înălțime mai mare de 12 metri, deschizând o fereastră ...

În funcție de importanța lucrării, coproprietarul trebuie să obțină o decizie de neopoziție cu declarație prealabilă sau eliberarea unei autorizații de construire la primărie.

Autorizația de construire este obligatorie în zonele acoperite de un PLU:

În cazul creării unei suprafețe mai mari de 40 m2,
În cazul creării unei zone a cărei dimensiune este cuprinsă între 20 și 40 m2 și dacă, după muncă, suprafața totală a casei este mai mare de 150 m2.

Autorizația de construire este obligatorie în zonele care nu sunt acoperite de un PLU de îndată ce suprafața creată depășește 20 m2.

În toate celelalte cazuri, depunerea unei declarații prealabile de muncă către primărie este suficientă. Aflați mai multe despre vânzarea unei case fără o declarație de finalizare.

Trebuie remarcat faptul că autorizația administrativă este independentă de cea a condominiului. Concret, nu pentru că coproprietatea se opune proiectului, municipalitatea se va opune și acestuia, își poate acorda autorizația.

Cu toate acestea, întrucât ambele autorizații sunt necesare, dacă una dintre ele ar vota împotriva proiectului, acesta ar fi de fapt blocat automat.

Taxe colective substanțiale

Deși pare logic ca coproprietarul unei clădiri (coproprietate verticală) să plătească taxe de coproprietate, această contribuție este mai puțin tolerată în contextul unei coproprietăți orizontale, deoarece nici acoperișul, nici zidurile nu sunt comune, cu excepția cazului în care reglementările privind coproprietatea prevăd altfel.

În plus față de sol, zonele comune constau din toate spațiile și serviciile comune, precum și toate obiectele mobile și ustensilele materiale destinate utilizării comune. Drept urmare, potecile, grădinile, gardurile, dar și conductele sunt incluse în zonele comune.

Costul taxelor, care se poate dovedi a fi semnificativ, poate determina unele condominii orizontale să retrocedeze drumurile către municipalitate pentru a limita taxele la administrarea exclusivă a spațiilor verzi.

Regimul de coproprietate orizontal fiind deosebit de restrictiv pentru cei care îi sunt supuși, unii coproprietari încearcă uneori să-l părăsească, fie pentru a trece la statutul subdiviziunii, fie pentru a părăsi coproprietatea individual.

Nu ezitați să ne contactați pentru orice întrebare legată de coproprietatea orizontală.