Cumpărați împreună fără a fi căsătoriți

Postat de N. Giraud și C. Cailloux pe 26 ianuarie 2018

Cumpărarea unei case sau a unui apartament comun este un pas important în viața unui cuplu. Fie că sunteți într-un parteneriat civil sau simpli parteneri, este necesar să luați unele măsuri de precauție.

Când sunteți singur, achiziționarea unei proprietăți ridică câteva întrebări. Dar când suntem doi și nu suntem căsătoriți, este puțin mai complicat. Pentru început, trebuie să știți ce nume să cumpărați și să anticipați o posibilă separare sau chiar o moarte.

Confruntat cu legea, nu toate cuplurile sunt create egale. Legea franceză are trei legi diferite, mai mult sau mai puțin restrictive, mai mult sau mai puțin protectoare.

  • nunta. Nu ne ocupăm de acest statut în acest articol. Este subiectul unui articol separat: cumpărarea în căsătorie. Reprezintă cea mai puternică legătură.
  • le Pacs. Este un statut intermediar între căsătorie și conviețuire.
  • Și proprietatea în comun. Aceasta este soluția de bază pentru cuplurile care trăiesc într-o uniune de drept comun sau cu alte cuvinte: coabitarea

Achiziționarea de bunuri imobile de către parteneri

Indiferent dacă este vorba de impozitul pe venit, moștenire și donație, partenerii concubini sunt considerați străini unii de alții.

În consecință, cumpărarea unei case comune necesită planificarea bine a tuturor eventualităților pentru a atinge un nivel bun de securitate juridică. Întrucât nicio regulă nu prevede soluții, partenerii coabitanți vor trebui să prevadă ajustări într-un acord de indiviziune, în esență pentru a soluționa două cazuri:

  • împărțirea cazării în caz de separare a partenerilor de coabitare,
  • protecția partenerului supraviețuitor în cazul decesului unuia dintre parteneri.

Pentru partenerii care doresc să cumpere o casă comună, sunt utilizate în mod obișnuit două tipuri de soluții. Primul este cumpărarea locuințelor în posesia comună, al doilea implică crearea unui SCI.

Cumpărarea proprietății în comun

De îndată ce două persoane cumpără o proprietate împreună, sunt în posesia comună. Este o proprietate comună. Proprietatea comună este adesea inegală (ex: 90/10), dar poate fi, de asemenea, egalitară (50/50).

Se recomandă indicarea în timpul achiziției în ceea ce se numește „acord de proprietate comună” distribuția efectivă a participării financiare a fiecăruia. Într-adevăr, în absența preciziei, există o prezumție de achiziție la 50/50. Distribuția ia în considerare contribuțiile personale ale fiecărei persoane, dar și contribuțiile la rambursarea împrumuturilor. În absența indicației în acordul de posesie comună, partenerii coabitanti sunt considerați proprietari egali.

În caz de separare. Două soluții:

  • soluția amiabilă: partenerii concubini pot vinde cazare și pot recupera suma echivalentă cu partea lor din preț. De asemenea, aceștia pot decide că unul dintre partenerii care coabitează cumpără cota celuilalt și devine singurul proprietar al proprietății.
  • împărțirea judiciară a proprietății: atunci când partenerii concubini nu pot conveni, judecătorul va împărți proprietatea. Nimeni nu poate fi obligat să rămână în posesie comună. Rămâne posibilitatea ca celălalt partener să răscumpere cota partenerului care pleacă. În practică, proprietatea este adesea vândută, iar partenerii își recuperează partea din prețul de vânzare al proprietății.

Și în caz de deces. Dacă unul dintre partenerii de coabitare moare, bunurile sale vor fi distribuite între moștenitori. De atunci, partenerul supraviețuitor va fi co-divizat cu moștenitorii partenerului decedat, ceea ce nu este o soluție foarte durabilă. Datorită principiului conform căruia nimeni nu poate fi obligat să rămână în posesia comună, se va proceda foarte des la împărțirea judiciară și la vânzarea locuințelor. Cu toate acestea, prin anumite mecanisme, partenerii coabitabili se pot proteja reciproc.

Dacă partenerii au avut copii care sunt încă minori, partenerul supraviețuitor poate cere judecătorului să mențină proprietatea în comun. Partenerii care trăiesc în comun pot lega partea lor reciproc. Cu toate acestea, acest legat trebuie să respecte rezervele prevăzute în beneficiul moștenitorilor defunctului. În plus, partenerul supraviețuitor va trebui să plătească costuri de moștenire semnificative datorită valorii proprietății pe care o primește.

Partenerii concubini pot prevedea o clauză de răscumpărare prin care partenerul supraviețuitor poate cumpăra acțiunea decedatului. Partenerul supraviețuitor evită astfel proprietatea comună cu moștenitorii defunctului și poate păstra cazarea. Cu toate acestea, el va trebui să achite moșia cuantumul acțiunii decedatului.

Crearea unui SCI

Crearea unei societăți civile imobiliare necesită mult mai mult formalism și constrângeri și implică un cost. Este, de asemenea, o soluție mai durabilă și mai organizată decât proprietatea comună.

Cei doi parteneri care coabitează creează un SCI care achiziționează unitatea de cazare. Fiecare coabitant primește acțiuni proporțional cu partea sa din capitalul social al companiei.

Separarea partenerilor de coabitare. Într-o companie imobiliară, valoarea proprietății este împărțită în acțiuni, ceea ce facilitează partajarea. Vânzarea proprietății de către SCI se decide cu majoritate simplă, cu excepția cazului în care se prevede altfel în actul constitutiv.

Moartea unuia dintre partenerii coabitanti. La moartea unuia dintre partenerii care coabitează, acțiunile sale revin la moștenitorii săi. Partenerul supraviețuitor riscă să fie provocat în ocuparea cazării.

Două soluții pot permite partenerilor să se protejeze reciproc.

  • Clauza de aprobare. Clauza de aprobare cuprinsă în statutele SCI permite partenerilor în vigoare să aprobe sau să refuze intrarea în companie a unor noi parteneri. Astfel, partenerul supraviețuitor va putea împiedica moștenitorii să devină parteneri în companie, cu condiția să aibă fonduri suficiente pentru a răscumpăra acțiunile lor.
  • Dezmembrarea proprietății încrucișate. Proprietatea încrucișată este ca fiecare partener să cumpere jumătate din acțiunile companiei în proprietate simplă și cealaltă jumătate în uzufruct. Prin acest mecanism, atunci când unul moare, celălalt recuperează uzufructul acțiunilor pe care le deține în proprietate. Partenerul supraviețuitor are atunci proprietatea deplină a jumătății acțiunilor și uzucapiunea asupra celeilalte jumătăți. Moștenitorii partenerului de coabitare decedați păstrează doar proprietatea simplă a jumătății din acțiunile societății. Partenerul supraviețuitor poate rămâne în continuare în cazare.

Alte mecanisme sunt utilizate pentru a permite partenerilor să cumpere o carcasă comună în deplină siguranță (tontina de exemplu).

Nu ezitați să solicitați sfatul unui notar sau unui avocat cu privire la diferitele aranjamente posibile pentru a-l găsi pe cel care se potrivește cel mai bine situației dvs.

Metoda radicală, dar periculoasă: clauza tontină
Clauza tontină este o clauză inserată în actul de vânzare care prevede că la moartea primului cumpărător, supraviețuitorul este considerat a fi fost întotdeauna proprietarul unic și unic. Astfel, după moartea unui partener, partenerul supraviețuitor își recuperează toată proprietatea asupra proprietății cu efect retroactiv în ziua dobândirii proprietății. Efectele tontinei sunt, prin urmare, extrem de puternice. Partenerul supraviețuitor este foarte protejat în detrimentul celor ale moștenitorilor defunctului. Nu au dreptul la cazare, care este proprietatea exclusivă a partenerului supraviețuitor. Riscul blocării. În caz de dezacord între parteneri, riscul de blocare este evident. Spre deosebire de coproprietatea în care este întotdeauna posibil să se împartă în fața judecătorului, doar un acord al părților poate pune în discuție pactul tontin. Dacă nu se ajunge la un acord, este necesar să așteptați moartea unui partener pentru a debloca situația.

A nota: Fără planificare, să nu pierdem din vedere faptul că partenerii de coabitare sunt străini unul de celălalt și li se aplică impozite nefavorabile în cazul unui cadou sau moștenire (60% impozabil)

Pacs: cumpărarea de bunuri imobile între parteneri

Pactul de solidaritate civilă este un contract încheiat între două persoane, de același sex sau de sex diferit, pentru a-și organiza viața împreună (articolul 515-1 din Codul civil). Este un statut intermediar între căsătorie și conviețuire. Adoptat în noiembrie 1999, regimul a fost profund revizuit de legea privind moștenirea și cadourile, care a intrat în vigoare la 1 ianuarie 2007. În funcție de faptul dacă a fost încheiat înainte sau după această dată, regimul aplicabil va fi diferit.

Concluzia unui PACS este menționată în marja certificatului de naștere cu indicarea identității partenerului.


PACS încheiat din 1 ianuarie 2007

Separarea bunurilor în principiu: Potrivit articolului 515-5 din Codul civil, fiecare dintre parteneri păstrează administrarea, bucurarea și libera dispoziție a bunurilor lor personale și rămâne răspunzătoare pentru datoriile personale apărute înainte sau în timpul pactului. Prin urmare, toată lumea este proprietarul bunurilor pe care le deține și le achiziționează în timpul PACS.

Cu toate acestea, nimic nu împiedică partenerii să cumpere anumite bunuri în comun.

Opțiunea pentru un regim de coproprietate. Dacă separarea proprietății este regimul implicit, partenerii pot opta totuși pentru un regim de proprietate comună. Aceștia pot opta pentru acest regim de proprietate comună imediat ce PACS este semnat sau printr-un acord ulterior de modificare. Din opțiune, bunurile cumpărate de parteneri se presupune că aparțin nedivizate pentru jumătate fiecărui partener.

PACS a fost încheiat înainte de 1 ianuarie 2007

Activele și acțiunile deținute de un cuplu legat de un PACS rămân guvernate de dispozițiile legii din 15 noiembrie 1999 care a creat PACS. Totuși, aceștia pot opta pentru regimul de separare a patrimoniului sau regimul coproprietății descris mai sus.

Activele achiziționate după încheierea PACS sunt considerate a fi nedivizate la jumătate. De fiecare dată când un partener cumpără un bun, se presupune că celălalt este pe jumătate proprietar.

Partenerii pot, în actul de achiziție, să stipuleze o altă distribuție în proprietate comună (70/30 de exemplu) sau că proprietatea va aparține unuia sau altuia dintre parteneri.

Bunurile achiziționate înainte de încheierea PACS rămân proprietatea exclusivă a partenerului. În cazul unei dispute, partenerul a cărui proprietate este contestată trebuie să furnizeze dovada dreptului său.

individ

Instrumentele și serviciile noastre

Calculatoare de credit

Cât poți împrumuta? Care va fi plata dvs. lunară? Calculatoarele noastre vă permit să faceți toate simulările dorite.

Calculul onorariilor notariale

Acest calculator permite cumpărătorilor să estimeze comisioanele notariale atunci când cumpără proprietăți imobiliare.

VIDEO: Cumpărător/vânzător: cine plătește ce ?

Când vindeți, când cumpărați o casă, primul lucru la care vă gândiți este prețul de vânzare, desigur! Dar atenție, există și alte costuri de reținut și de anticipat ...

VIDEO: Cumpărare/vânzare: deduceți mobilierul pentru a plăti mai puține taxe notariale ?

Taxele notariale (și impozitul pe câștigul de capital imobiliar) sunt calculate pe valoarea clădirii. Cu toate acestea, atunci când vindem proprietăți imobiliare, vindem și mobilier, de exemplu o bucătărie amenajată. Prin urmare, este necesar să extrageți acest mobilier din vânzarea imobiliară pentru a limita baza impozabilă și.

VIDEO: Cumpărare/vânzare: cum să alegeți notarul ?

Fără vânzare, fără achiziție fără a merge la notar! Este recomandat la semnarea contractului de vânzare, este obligatoriu semnarea actului autentic. Nu veți putea face fără ...

Pentru mai multe.

Ați oferit un bun de vânzare și oferta dvs. a fost acceptată verbal. Aceasta este prima manifestare a contractului de vânzare cumpărare între vânzător și cumpărător. Va urma.

Cumpărați sau închiriați? Toată lumea își pune această întrebare într-o zi sau alta. Ce criterii să ia în considerare, cum să faci „alegerea corectă”? Actualizare privind problema.

Când trebuie plătit 10%? Cât timp trebuie să așteptați înainte de a semna actul final? Tot ce trebuie să știți despre termenele importante în timpul vânzării.

Care sunt avantajele creării unui SCI? Cum se scrie statutul? Ce funcții pentru manager? Ieșiți din SCI ?

Cumpărați o casă pentru a o închiria. Ai de gând să investești singur sau cu soțul/soția sau copiii tăi? Actualizare privind problema.

  • Sitemap
  • Cine suntem noi ?
  • Contactează-ne
  • CGV
  • Mărturii ale clienților
  • Recrutare
  • Kit media

PAP.fr este evaluat cu 4,7/5 în conformitate cu 5.704 recenzii ale clienților Trustpilot

Continuând să navigați pe acest site, acceptați utilizarea cookie-urilor care ne permit în special să asigurăm funcționarea corectă a serviciilor noastre și să măsurăm audiența site-ului nostru. Aflați mai multe și gestionați cookie-urile.