Cum se obține o schimbare de utilizare prin compensarea comercialității ?

Nu ți-ar fi scăpat, închirierea turistică numită colocvial „închirieri Airbnb” este oarecum în vizorul autorităților publice. În unele zone de habitat tensionate, acest lucru implicăobțineți autorizație pentru schimbarea utilizării. În funcție de situația din locația dvs., va fi mai mult sau mai puțin ușor de obținut ... Cu toate acestea, aceasta este într-adevăr cheia situației din Paris, în special. Dar cum să compensezi? Explicații.

Aurélie Templé, Directorul parteneriatelor la Amarris Immo face bilanț !

Obțineți o schimbare de utilizare pentru a închiria mai mult de 120 de nopți pe an, posibil ?

Dincolo de raportul de 120 de nopți anuale, închirierea turistică necesită autorizație de la schimbare de utilizare, să întrebe în primărie. . Când intenționați să vă închiriați proprietatea pentru închiriere turistică, trebuie să vă înregistrați activitatea la primăria locației clădirii, cu această ocazie, veți fi informat cu privire la procedurile și constrângerile legate de locație. În cele mai multe metropole mari, precum Nisa, Paris, Strasbourg ... vă comunicăm așa un număr de declarație online să fie menționat în toate anunțurile dvs. de închiriere.

În funcție de localitate, această autorizație pentru schimbarea utilizării va fi mai mult sau mai puțin ușor de obținut. Încă la Paris, este refuzat în majoritatea cazurilor, cu excepția cazului „Compensați” pierderea proprietății pentru uz rezidențial.

Care sunt diferitele tipuri de autorizații emise pentru schimbarea utilizării ?

Autorizațiile se eliberează conform criteriilor definite de consiliul municipal privind schimbările de utilizare, în cadrul stabilit de lege. De exemplu, consiliul municipal sau EPCI pot decide să autorizeze și să limiteze numărul de proprietăți de închiriere sezoniere pe gospodărie, pentru o perioadă specificată.

Există trei tipuri de autorizații:

Autorizație de modificare a utilizării mixte (fără compensare): eliberat unei persoane care exercită o activitate profesională sau comercială în reședința sa principală,
Autorizație pentru schimbarea utilizării personale (fără despăgubiri): eliberat unei persoane pe durata activității sale în incintă.
Autorizație pentru schimbarea reală de utilizare (cu compensare *): ceea ce face posibilă transformarea permanentă a unui living într-o cameră profesională sau comercială.

Acesta este ultimul scenariu care ne interesează astăzi. Schimbarea utilizării poate fi acordată atunci când un alt bun, pentru uz comercial (cum ar fi pragul sau birourile comerciale), este transformat concomitent în locuință, deci pentru uz rezidențial. Numai în acest caz, primăria locației clădirii poate acorda o schimbare de utilizare, prin efect de „compensare”. O proprietate comercială devine o locuință, alta poate deveni apoi comercială, fără a modifica volumul de bunuri destinate locuințelor în oraș.

Concret, cum să propunem compensații pentru a obține o schimbare de utilizare ?

Operațiunea nu este neutră, deoarece implică cedarea sau achiziționarea unei proprietăți pentru uz comercial sau profesional care poate fi transformată în locuință.

Compensarea este cu atât mai complexă de realizat, deoarece în majoritatea cazurilor trebuie să fie situată în același district administrativ sau district ca proprietatea pentru care doriți să obțineți o schimbare de utilizare. În plus, pentru Paris, de exemplu, reglementările municipale impun o condiție de suprafață:

Proprietatea este situată:	Suprafața oferită în compensare:
În afara sectorului compensatoriu consolidat	Echivalent cu zona transformată
În sectorul de compensare consolidat	Este egal cu dublul suprafeței convertite (cu excepția locuințelor de închiriere socială)

Este ușor să ne imaginăm costurile pe care le poate reprezenta o astfel de operație. Măsura este evident descurajantă, având în vedere atracția pentru închiriere turistică în zone cu locuințe strânse (care sunt, de asemenea, logic, cele mai atractive în ceea ce privește închirierile sezoniere). De controale întărite în acest domeniu au fost implementate recent.

Pentru cei care nu au activele imobiliare care permit această compensație, este încă posibil să dobândească acest faimos „Compensare pentru comercialitate”.

Achiziționarea comercialității, posibilă, dar la ce preț ?

Este într-adevăr foarte posibil să cumpărați o proprietate corespunzătoare nevoilor dvs. pentru a obține compensația necesară. Dar, după cum vă puteți imagina, mulți proprietari caută astfel de echivalente pentru a-și regulariza activitatea de închiriere turistică. Prin urmare, licitarea excesivă în materie este de asemenea foarte descurajantă.

ia în considerare zone impuse ca parte a compensației pentru comercialitate, trebuie să selectați cu atenție activul care va servi drept „monedă” la autoritățile publice. Nici prea mici pentru a satisface cerințele de suprafață, nici prea mari pentru a limita cel mai bine costul operațiunii.

Ca parte a unui vânzare/răscumpărare de comercialitate, vânzarea trebuie să aibă loc în fața notarului și să dea naștere unui certificat de acordare a compensației, cunoscut și sub denumirea de „titlu de compensație”.

Trebuie să prezentați acest document atunci când solicitați o schimbare de utilizare (primăria din Paris, la Centrul de recepție și servicii pentru utilizatori al Departamentului de urbanism).

Memento mic, înainte de orice închiriere, trebuie să vă înregistrați și proprietatea la primărie. Actualizare la formalități impuse pentru a începe o închiriere pe termen scurt.

Atenție, nu confundați schimbarea utilizării și schimbarea destinației !

După cum am văzut, pentru a obține o schimbare în utilizarea proprietății dvs., trebuie să găsiți o proprietate cu o suprafață echivalentă pentru a compensa „pierderea” proprietății pentru uz rezidențial.

Când convertiți o proprietate pentru uz comercial în închiriere turistică, nu schimbați utilizarea, este pur și simplu o schimbare de destinație. Acest lucru se realizează și în primărie. A rezuma:

Transformarea unei reședințe într-o închiriere turistică	Transformarea unui local comercial în închiriere turistică
Trecerea de la uz rezidențial la uz comercial: = într-o zonă tensionată, procedura de schimbare a utilizării care se va efectua la primărie = la Paris: compensare obligatorie pentru obținerea schimbării de utilizare	Nicio modificare a utilizării proprietății (odihnă comercială): = simpla schimbare de destinație care trebuie efectuată și la primărie = nu se impune nicio compensație

Fără despăgubiri, ar fi, așadar, imposibilă închirierea într-o zonă îngustă? ?

Totul depinde de regulile adoptate de primărie și EPCI din zona în care se află a doua locuință pe care doriți să o transformați într-o închiriere turistică. La Paris, schimbarea utilizării este foarte limitată, deoarece implică compensare. Cu toate acestea, fezabilitatea unei schimbări de utilizare prin compensarea comercialității este, după cum am văzut, în cele din urmă destul de complex de obținut. În toate cazurile, reprezintă un cost semnificativ.

Dacă aveți una sau mai multe proprietăți pariziene și doriți absolut să închiriați o închiriere pe termen scurt acolo, este posibil să pariați pe închiriere mobilitate, înființat de Legea ELAN și permițând perioade de închiriere cuprinse între 1 și 10 luni.

Închirierea mobilată pentru uz rezidențial este, de asemenea, o alternativă relevantă. În acest caz, închirierea poate fi limitată la 1 an, poate face posibilă obținerea unei rentabilități mai bune dacă serviciile auxiliare permit aplicarea unui supliment de chirie, chiar dacă este o închiriere pentru uz rezidențial.

Ești deja proprietar sau ești pe cale să devii unul? Dacă aveți îndoieli cu privire la obligațiile dvs., consultați consilierii noștri, aceasta va fi, de asemenea, o oportunitate de a face bilanțul celor mai favorabile dispoziții fiscale pentru dvs.: închiriere goală sau mobilată, micro-BIC sau regim real...