Cumpărarea proprietății în cuplu.

Achiziționarea de bunuri imobiliare este o etapă crucială în viața unui cuplu, indiferent de modul de organizare a relației alese de cumpărători. Indiferent dacă sunt în concubinaj, uniune civilă sau chiar căsătoriți, achiziționarea de bunuri imobiliare este totuși un moment plin de simbolism în care poate fi tentant să nu se amestece în lege. Cu toate acestea, în acest caz legea constituie un instrument de prognoză, optimizare și transmitere care nu trebuie neglijat pentru a dubla stabilirea durabilă a cumpărătorilor, cu o securitate juridică sporită.

cumpărarea

Va fi necesar să se facă distincția între două tipuri de comportament: un pasiv, lăsând legea să se ocupe de procesarea achiziției (I), celălalt activ preluând soarta proprietății în timp (II).

I - Ipoteza pasivă: aplicarea subsidiară a legii.

De asemenea, trebuie să distingem aici în funcție de situația cuplului: căsătorit (A), parteneriat civil (B) sau în concubinaj (C).

A -Aplicarea regimului juridic cuplului căsătorit: între proprietate proprie sau achiziție.

Vom argumenta pe ipoteza unui cuplu căsătorit fără contract de căsătorie, care dorește să dobândească bunuri imobile după căsătorie. Prin urmare, acestea sunt supuse regimului juridic al comunității redus la achiziții (articolul 1400 din Codul civil).

Situația este diferită în funcție de natura comună (1) sau specifică (2) a fondurilor utilizate pentru finanțarea achiziției proprietății.

1) Finanțarea prin fonduri mutuale.

În principiu, toate bunurile dobândite în timpul căsătoriei sunt comune (articolul 1401 C.civ), cu excepția celor primite prin moștenire sau dar (articolul 1405 C.civ).
Prin urmare, câștigurile și salariile soților, chiar plătiți într-un cont deschis în numele unic al unuia dintre soți, sunt fonduri comune.
Dacă astfel de fonduri comune sunt utilizate pentru finanțarea achiziției de bunuri imobiliare, acesta din urmă va fi, de asemenea, un bun comun asupra căruia soții vor avea puteri concurente de gestionare de zi cu zi și puteri de dispunere, uneori limitate de regimul juridic, alteori de regimul primar imperativ.
Această metodă de achiziție are apoi repercusiuni, atât asupra divorțului, cât și asupra morții.
În timpul căsătoriei, bunul rămâne obișnuit și, dacă constituie acomodare familială, soții nu vor putea să efectueze actele care asigură destinația familială a cazării menționate fără celălalt (articolul 215 C.civ).

• În cazul dizolvării comunității prin cauza divorțului, se procedează la lichidarea acesteia.

Ca atare, proprietatea comună trebuie, în principiu, împărtășită.
În contextul unui divorț de comun acord, apar trei ipoteze:
Fie proprietatea comună este vândută unui terț înainte de divorț, iar încasările din vânzare sunt distribuite între soți în conformitate cu drepturile lor în comunitate;
Fie unul dintre soți cumpără drepturile celuilalt;
Fie soții decid să scoată proprietatea comună din sfera lichidării prin încheierea unui acord notarial de proprietate comună care trebuie publicat în oficiul de carte funciară.

În contextul unui divorț contencios și în absența unui acord înainte de pronunțarea divorțului și în cazul unui dezacord persistent de către un notar desemnat prin hotărâre sau prin ordinul de neconciliere, care va întocmi un raport de dificultate, judecătorul familiei va fi chemat din nou să împărtășească comunitatea care cuprinde proprietatea în litigiu.
Ca atare, o alocare preferențială poate fi solicitată de un soț, chiar dacă nu are dreptul.

• În cazul morții unuia dintre soți, soțul supraviețuitor primește o vocație juridică variabilă în funcție de cazul concurenței cu alți părinți succesivi.

În orice caz, dacă proprietatea comună a constituit reședința principală și locul efectiv de reședință al soțului supraviețuitor, acesta din urmă are dreptul anual la o locuință (apoi articolele 763 și 764 C.civ) permițându-i să rămână acolo până moartea sa. Acest drept pe viață la locuință vine ca o deducere din vocația sa juridică, din care va fi, de asemenea, necesar să se scadă toate cadourile pe care le-ar fi primit de la soțul decedat (articolul 765 C.civ).
În plus, soțul supraviețuitor își primește vocația de moștenire fără să datoreze impozitul pe moștenire (articolul 796-0 bis din Codul fiscal general). Prin urmare, el poate colecta în mod logic imobilul, indiferent dacă este comun sau propriu.

Cu toate acestea, moartea este o cauză a dizolvării comunității, care trebuie lichidată. Când cuplul a avut sau nu numai copii în comun, situația nu este dificilă. Pe de altă parte, dacă există copii neobișnuiți, trebuie mai întâi să determinăm cota fiecărui soț din comunitate pentru a ști ce transmite acest soț descendenților săi neobișnuiți.

2) Finanțarea prin capitaluri proprii.

B) Aplicarea regimului de posesie comună cuplului PACS.

De la 1 ianuarie 2007, în absența unui acord contrar, partenerii PACS sunt supuși regimului de separare a proprietății (articolul 515-5 C.civ).
Acest regim este destinat să se aplice numai proprietăților achiziționate de unul dintre parteneri pe durata termenului PACS.
Cu toate acestea, partenerii au posibilitatea de a se supune regimului special de deținere comună prevăzut de dispozițiile referitoare la PACS (articolul 515-5-1 C.civ). În acest caz, toate bunurile achiziționate în timpul Pacs cad în posesia comună pentru jumătate, chiar și în cazul finanțării inegale.
De îndată ce partenerii intenționează să cumpere împreună o proprietate, ei vor fi în mod necesar în posesia comună.

Diferența dintre cele două regimuri descrise mai sus constă în faptul că, în regimul de separare, va fi posibil să se stipuleze acțiuni inegale, în timp ce în regimul de coproprietate, proprietatea va aparține fiecăruia dintre parteneri în mod indivizibil. Pentru jumătate, chiar și în evenimentul unei finanțări inegale, fără recurs recunoscut în beneficiul unuia împotriva celuilalt.
Această diferență are repercusiuni în cazul vânzării proprietății nedivizate: în primul regim de separare, fiecare va recupera cota indicată în actul de achiziție, în timp ce în cel de-al doilea regim de proprietate comună, fiecare va recupera jumătate din veniturile din vânzare.
Rețineți că partenerul PACS nu are vocație de moștenire în succesiunea partenerului său.
Deoarece, prin ipoteză, proprietatea achiziționată este în posesia comună, moștenitorii partenerului decedat își vor încasa partea și vor fi în posesia comună cu partenerul supraviețuitor.

De asemenea, trebuie amintit că partenerul supraviețuitor are dreptul de a ocupa cazare gratuit timp de un an, cu condiția ca acesta din urmă să constituie reședința principală și locul de reședință efectiv (articolul 515-6 C.civ).
În cele din urmă, rețineți că există o indemnizație aplicabilă donațiilor făcute partenerilor PACS, plafonată la 80.724 EUR (articolul 777 din CGI) și că, dacă acesta din urmă ajunge la succesiunea în calitate de legatar, el este scutit de impozitul pe moștenire. (Articolul 796- 0 bis din CGI).
Aveți grijă, însă, dacă este cazul, să nu vă privați copiii de rezerva lor ereditară, lăsând moștenirea mai mult decât partea disponibilă partenerului PACS.

C) Aplicarea regimului clasic al posesiei comune partenerilor coabitanti.

Atunci când doi parteneri doresc să achiziționeze proprietăți imobiliare împreună, li se aplică regimul clasic al proprietății comune a articolelor 815-815-18 din Codul civil. Ei sunt apoi coproprietari până la cotele stabilite în actul de coproprietate.
În cazul vânzării proprietății nedivizate, încasările sunt distribuite până la proporția fiecăruia dintre coproprietari.
În cazul decesului unuia dintre partenerii de coabitare, supraviețuitorul nu are vocație de moștenire și nici drept de ocupație asupra locuinței. Doar un testament ar putea remedia acest lucru.
Cu toate acestea, această situație nu se pretează foarte bine donațiilor din cel puțin două motive: primul este că partenerul coabitant este un străin a cărui donație poate depăși foarte repede cota disponibilă; iar al doilea este că partenerul nu beneficiază de nicio scutire de la impozitul pe succesiune, astfel încât rata aplicabilă este de 60% (articolul 777 din CGI) după deducerea de 1.594 € (articolul 788, IV din CGI).

Gestionarea unui activ nedivizat poate fi dificilă în fiecare zi din momentul în care apare un dezacord. Situațiile de blocare se pot înmulți, întrucât, de fapt, actele administrative care intră în funcționare normală trebuie să fie adoptate cu o majoritate de 2/3 din drepturile nedivizate atunci când alte acte mai grave trebuie să solicite unanimitatea coproprietarilor. (Articolul 815-3 C .civ).
Din aceste motive, achiziția în comun a bunurilor imobile poate face obiectul unui comportament mai activ înainte de a evita anumite efecte secundare neintenționate.

II- Ipoteza activă: stipularea unei clauze tontine sau constituirea unei societăți civile.

A) Stipularea unei clauze tontine.

Clauza tontină este o clauză stipulată la momentul achiziționării unei proprietăți pentru două sau mai multe persoane, făcând posibilă considerarea ultimei persoane supraviețuitoare drept proprietarul întregului, pre-locuitorii nefiind considerați că au avut vreodată detinut a spus bine.

În alte cazuri (concubinaj sau Pacs), clauza tontină este perfect valabilă.
În contextul unui Pacs, la încheierea clauzei, partenerul supraviețuitor nu va fi obligat nici la impozitul pe succesiune (articolul 796-0 bis din CGI).
În sfârșit, în contextul unei simple coabitări, achiziția tontină fiind considerată a fi făcută gratuit, beneficiarul supraviețuitor coabitant va trebui să plătească impozitul pe moștenire la cea mai mare rată de 60% (articolul 777 din CGI).

B) Constituirea unei societăți civile.

Această ipoteză se referă atât la soți, cât și la partenerii PACS sau la partenerii de coabitare. (Doi soți pot fi într-adevăr asociați împreună într-un parteneriat civil (articolul 1832-1 C.civ) format în scopul dobândirii bunului).

În concluzie, această prezentare generală arată modul în care achiziția comună de bunuri imobiliare poate varia în ceea ce privește efectele și consecințele sale, în funcție de situația cuplului și dacă doresc sau nu să planifice macar repercusiunile sale.
În acest scop, cuplul care urmează să achiziționeze o proprietate va încerca să planifice și să sfătuiască cu avocatul lor pentru a face efectele acestei achiziții să coincidă cu dorințele lor viitoare.