Cumpărând împreună fără a fi căsătoriți

Dacă numărul căsătoriilor este în creștere _ acest număr a depășit anul trecut 300.000, cifră care nu a fost atinsă încă din 1983 _, rămâne faptul că coabitarea rămâne un mod de viață foarte răspândit în Franța. Din 14,8 milioane de cupluri, 2,4 milioane trăiesc în afara căsătoriei sau aproape unul din șase. Este adevărat că uniunea liberă rimează cu libertatea, absența constrângerilor. Cu toate acestea, din multe puncte de vedere, poate fi un risc ridicat. Acest lucru este valabil mai ales atunci când vine vorba de achiziția imobiliară. Cu toate acestea, multe cupluri necăsătorite își sigilează uniunea cumpărând o casă fără a se interesa de consecințele juridice și fiscale ale unui astfel de act. Desigur, dragostea este oarbă, dar un minim de precauții sunt esențiale. Pentru cei care nu au făcut încă pasul, este recomandabil să se intereseze de soarta cazării în caz de ruptură sau deces.

Draga uniune liberă
Din punct de vedere legal, partenerii de coabitare sunt considerați străini și nu beneficiază de protecția acordată unui cuplu căsătorit. În cazul închirierii, de exemplu, atunci când contractul de închiriere este stabilit doar în numele unuia dintre partenerii coabitanti, celălalt este considerat ca un simplu ocupant depus, fără niciun drept, chiar dacă își plătește cota de chirie în fiecare lună. În caz de separare, chiriașul titlu poate decide să-l scoată pe însoțitorul său fără ca acesta din urmă să se poată opune. De asemenea, își poate rezilia contractul de închiriere și îl poate pune pe celălalt într-o situație foarte precară. De asemenea, dacă unul dintre partenerii coabitanti deține locuința, celălalt nu este protejat chiar dacă participă la finanțare, ajutând la rambursarea plăților lunare ale împrumutului contractate pentru această achiziție.

În cazul decesului partenerului coabitant al proprietarului și în absența unor aranjamente luate cu privire la însoțitorul supraviețuitor, acesta din urmă va avea șanse mici _ cu excepția acordului moștenitorilor _ de a fi ținut în cazare. Cu atât mai puțin pentru a-și afirma posibila participare la achiziție. Pentru că numai cel care apare în actul de achiziție are dreptul la locuință.

Aceasta înseamnă că, mult mai mult decât un cuplu căsătorit pentru care soarta locuințelor dobândite în comun poate fi organizată cu ușurință de un regim matrimonial adecvat, partenerii de coabitare trebuie să fie deosebit de atenți. Fiind considerați fără legătură, nu moștenesc unul de la altul. Cu toate acestea, există soluții care fac posibilă asigurarea plăcerii bunului pentru supraviețuitor și protejarea intereselor fiecăruia.

Soluții imperfecte
Pentru o bună protecție a partenerilor de coabitare, căsătoria rămâne cea mai bună soluție. În acest caz, o serie de dispoziții legale vin în ajutorul cuplului care cumpără proprietăți imobiliare. În cadrul regimului juridic al comunității redus la achiziții (regim juridic în absența unui contract de căsătorie) cu donație pentru ultimii locuitori sau în cadrul unui regim comunitar universal cu clauză de atribuire, în caz de deces, soțul supraviețuitor este asigurat de având suma maximă de active pe care legea o permite, limitând totodată plata impozitului pe succesiune.

Pentru cuplurile atașate celibatului, pot fi luate în considerare mai multe soluții care, departe de a fi un panaceu, oferă totuși anumite garanții. Achiziția poate fi astfel realizată în posesia comună, prin crearea unui SCI, sau chiar cu o clauză tontină.

În ceea ce îi privește pe cei care doresc să evite inconvenientele coabitării fără a se căsători, PACS _ pactul de solidaritate civilă _ constituie o a treia cale care permite, în special, să atenueze drepturile de moștenire.

Regină proprietate comună
Cea mai răspândită și, fără îndoială, cea mai economică formă de achiziție, proprietatea comună permite partenerilor coabitanți să cumpere imobile împreună, arătând cele două nume pe actul de cumpărare. Toată lumea poate participa la finanțare în mod egal sau în proporții diferite. Titlul de proprietate indică apoi partea plătită de partenerii de coabitare, de exemplu 70% pentru unul, 30% pentru celălalt. Cu toate acestea, partea tuturor trebuie să fie foarte reală. Pentru că administrația fiscală urmărește. În cazul în care consideră că există o donație deghizată, nu va omite să își revendice datoria: 60% datorie. Ca să nu mai vorbim de faptul că disputele ar putea apărea de la moștenitorii care se simt răniți de moștenirea lor.

Dacă cuplul se separă pe cale amiabilă, soarta locuinței va fi soluționată cu ușurință: va fi vândută și va permite partenerilor să împartă prețul proporțional cu avansul respectiv. Unul poate, de asemenea, să răscumpere cota celuilalt și, astfel, să păstreze proprietatea deplină asupra locuinței. În lipsa unui acord, pe de altă parte, singurul rezultat posibil: implicarea tribunalului de mare instanță care poate dispune vânzarea și împărțirea. Deoarece, așa cum prevede Codul civil în articolul său 815, „nimeni nu poate fi obligat să rămână în posesia comună și împărțirea poate fi întotdeauna provocată”. Dar trebuie să știți că judecătorul poate suspenda această decizie timp de doi ani. Este suficient să spunem că o soluție amiabilă este întotdeauna preferabilă. Totuși, acest lucru lasă timp să găsească finanțarea necesară pentru cei care doresc să cumpere cota celuilalt.

În așteptarea decesului unuia dintre partenerii de coabitare, se recomandă cu tărie semnarea unui acord de indiviziune. În plus față de gestionarea mai flexibilă a proprietății comune, acest acord face posibilă inserarea unei clauze de răscumpărare prioritară pentru cota partenerului coabitant decedat, fără ca moștenitorii să se poată opune. În absența unei astfel de clauze, menținerea locuinței supraviețuitorului va fi incertă, deoarece, când va veni momentul, acesta din urmă se va găsi inevitabil în posesia comună cu moștenitorii decedatului.

O altă soluție pentru a asigura întreținerea în incinta partenerului supraviețuitor: donația. Cu condiția, totuși, că sunteți de acord să plătiți prețul: 60% impozit. Și să aibă încredere absolută în însoțitorul său. Pentru că, spre deosebire de cea acordată între soți, donația unui partener este imediată și irevocabilă. La fel de puternic impozitat, legatul este o altă alternativă pentru protejarea supraviețuitorului. Este astfel posibil să moștenim toate bunurile cuiva, cu excepția drepturilor rezervate ale moștenitorilor, dacă acestea există. Pentru a limita costurile, putem limita legatul la uzufructul locuințelor sau la un simplu drept de folosință și de locuire.

SCI mai flexibil
O altă tehnică care permite partenerilor care locuiesc în comunitate să își transmită bunurile în bune condiții: achiziționarea prin intermediul unei companii imobiliare. „Este recomandabil să existe moștenitori care sunt rezervați, deoarece îi împiedică să pună mâna pe proprietate”, explică Maître Bernard Reynis, președintele Camerei Notarilor din Paris.

Principiul SCI este simplu. În loc să cumpere direct locuința, partenerii care locuiesc împreună o cumpără printr-o companie imobiliară. Prin urmare, partenerii care conviețuiesc devin parteneri, fiecare deținând un număr de acțiuni până la avansul lor.

În caz de deces, o „clauză de aprobare” poate fi inclusă în actul constitutiv conform căreia achiziția de acțiuni de către moștenitori poate fi efectuată numai cu acordul partenerului de coabitare supraviețuitor.

Un alt truc pe care un cuplu îl poate folosi este proprietatea încrucișată. Este vorba de constituirea unui SCI în care fiecare are jumătate din acțiuni, dar în care se disociază simpla proprietate a uzufructului, schimbul de acțiuni conferind dreptul uneia sau alteia. Luați exemplul unui cuplu care creează un SCI ale cărui acțiuni sunt numerotate de la 1 la 1.000. Unul poate deține acțiuni de la 1 la 500 în proprietate simplă și acțiuni de la 501 la 1.000 în uzufruct, în timp ce celălalt va avea acțiuni de la 1 la 500 în uzufruct și acțiuni de la 501 la 1.000 în proprietate simplă.

Astfel, la moartea unuia dintre partenerii concubini, acțiunile sale în proprietate liberă vor reveni la moștenitorii săi, însă supraviețuitorul va avea cealaltă jumătate în proprietate goală, păstrând în același timp uzufructul acțiunilor deținute de decedat și care au devenit proprietatea moștenitorilor. Puțin complexă, această soluție are meritul de a proteja în mod eficient partenerii.

Totuși, crearea unui SCI nu are numai avantaje. Iesirea poate fi dificila. În cazul unei despărțiri, cei care doresc să părăsească compania pot solicita întotdeauna celuilalt să își achiziționeze acțiunile. Cu condiția, desigur, că are mijloacele financiare. Dacă nu este cazul, dizolvarea societății rămâne atunci singura soluție pentru a continua cu împărțirea activelor. Dar, dacă nu este posibil un acord amiabil și dezacordul persistă, singurul recurs posibil: mergeți în instanță.

Un alt dezavantaj al înființării unui SCI, necesită o gestionare riguroasă: redactarea actului constitutiv, organizarea ședințelor, contabilitate.

Interesul pactului tontin limitat
O altă alternativă atractivă a priori, deoarece face posibilă eliminarea unor posibili moștenitori: „pactul tontin”. Numită și „clauză de creștere”. Inserată în actul de achiziție a locuinței, această clauză are particularitatea, în cazul decesului unuia dintre partenerii concubini, de a-l face automat pe celălalt proprietar. Cealaltă față a monedei: în caz de dezacord, este nevoie de acordul celor doi parteneri pentru a rupe pactul tontin, a vinde proprietatea și a împărți prețul, care poate dura mult timp.

Din nou, autoritățile fiscale nu fac cadou și, în majoritatea cazurilor, taxele care trebuie achitate vor fi de ordinul a 60%, cu excepția cazului în care cazarea constituie reședința principală a partenerilor în ziua decesului primului din și că nu depășește o valoare de 500.000 de franci, ceea ce pare destul de derizoriu astăzi. Dincolo de acest plafon, drepturile se referă la valoarea totală a unității de cazare și nu la fracțiunea care depășește 500.000 de franci.

Calea PACS
Pentru cei care sunt seduși de PACS, ar fi păcat să se lipsească de acest statut juridic, care recunoaște anumite drepturi pentru cuplurile necăsătorite și atenuează impozitarea în comparație cu partenerii obișnuiți. Cu toate acestea, succesul PACS rămâne modest: puțin peste 30.000 de cupluri au semnat una de la intrarea în vigoare a legii la 15 noiembrie 1999. După cum subliniază Bernard Reynis, „în ceea ce privește aspectul moștenirii, deziluzia celor care au fost în favoarea PACS este evident. Nu au înțeles că legea nu merge mai departe. ".

Amintiți-vă că prevederile legii permit partenerilor coabitați care doresc să își organizeze viața împreună prin contract. Acest contract stabilește condițiile de ajutor reciproc și material pe care trebuie să le asigure partenerii coabitanti. În ceea ce privește locuința, oferă o mai mare protecție în caz de abandon al titularului de leasing sau deces, deoarece contractul de închiriere este transferat în beneficiul partenerului pentru perioada planificată inițial. Activele achiziționate în timpul unui PACS (cu excepția celor primite prin donație sau legat) sunt considerate, cu excepția cazului în care se specifică altfel, ca nedivizate la jumătate. Dacă PACS nu îi face pe parteneri moștenitori, legiuitorul a făcut totuși un gest la nivelul drepturilor de moștenire. Astfel, în cazul decesului unuia dintre parteneriatul civil, supraviețuitorul, dacă este beneficiarul unui legat de la partenerul său, beneficiază de o deducere de 375.000 de franci, apoi de drepturi de moștenire reduse comparativ cu un non-partener. PACSé: 40% din următorii 100.000 de franci și peste 50%. Același tratament fiscal pentru donații, atâta timp cât partenerii au fost legați de un PACS de cel puțin doi ani.

Decodează lumea în conformitate cu

În fiecare zi, scrierea Les Echos vă aduce informații fiabile în timp real. Vă oferă cheile descifrării știrilor și anticipării consecințelor crizei actuale asupra afacerilor și piețelor. Cum evoluează situația de sănătate? Ce măsuri noi pregătește guvernul? Climatul de afaceri se îmbunătățește în Franța și în străinătate ?

Puteți conta pe cei 200 de jurnaliști pentru a răspunde la aceste întrebări și pe analizele celor mai bune semnături și colaboratori renumiți pentru a vă informa gândurile.