Declarație de impozit pe veniturile proprietății 2020: instrucțiuni complete pentru închirierea goală

rezumat

  • Regim real sau regim microteretic
    • Diferențele dintre cele două regimuri
    • Condiții de eligibilitate

  • Ce încărcături să păstreze în modul real ?
    • Costuri de administrare, administrare și gestionare
    • Lucrări și taxe
    • Asigurare
    • Împrumut imobiliar
    • Impozitul pe proprietate
    • Regularizarea taxelor de coproprietate
  • Cum să declarați venituri din proprietăți imobiliare (cerfa 2044)

Regim real sau regim microteretic ?

Diferențele dintre cele două regimuri

Când închiriați o proprietate de închiriere goală, sunt posibile două regimuri pentru declararea venitului net din proprietate, adică diferența dintre chiriile primite și taxele pe care le-ați avut: regimul real sau regimul microterestru (forfetar).

În cazul regimului real vă declarați cheltuielile legate de închirierea efectivă, adică deducând din chiriile primite cheltuielile pe care le-ați plătit pentru locuințe în funcție de suma reală a acestora.

Ca parte a regimului microterestru, vi se propune o simplificare declarativă, deoarece nu va trebui să vă declarați cheltuielile reale, veți putea deduce direct o reducere forfetară de 30% din venitul dvs. din proprietate.

Prin urmare, acest sistem de micro-terenuri este avantajos în ceea ce privește procedurile, dar este de preferat numai dacă taxele dvs. reale sunt mai mici de 30% din chiria primită. Dacă nu ar fi cazul, ar fi mai bine să alegeți realul.

Vom vedea care sunt condițiile de eligibilitate pentru cele două scheme.

Condiții de eligibilitate

Venituri funciare Regim real Regim micro-funciar
Mai puțin de 15.000 € Posibil la cerere Automat
Peste 15.000 € Obligatoriu Imposibil

Dacă venitul dvs. anual din proprietate este mai mic de 15.000 € (chirie fără taxe lunare de 1.250 €), vă aflați, prin urmare, automat în regimul de microfonie cu o reducere fixă ​​de 30%.

Puteți opta pentru regimul real, dar va trebui să declarați sub acest regim timp de 3 ani (în special pentru a evita optimizarea impozitelor în cazul unor cheltuieli mari de închiriere pe parcursul unui singur an).

Dacă venitul dvs. anual din proprietate depășește 15.000 EUR, sunteți automat la real.

Ce încărcături să păstreze în modul real ?

Calculul veniturilor impozabile din proprietate fiind foarte simplu în micro-proprietate (70% din chiriile încasate), vom detalia aici metoda de calcul a tarifelor în regim real.

Punctul crucial este, evident, să se determine ce cheltuieli sunt deductibile și la ce nivel. Codul fiscal detaliază mai multe categorii de taxe de închiriere deductibile.

Costuri de administrare și gestionare

caseta 221 din retur

Această categorie se încadrează în cheltuielile reale deductibile conform site-ului fiscal:

  • salarii și beneficii în natură pentru gardieni și îngrijitori
  • taxe de administrare a închirierii
  • taxe de agenție pentru găsirea unui chiriaș și semnarea unui contract de închiriere
  • onorariile unui contabil
  • costuri diverse plătite unor terți pentru administrarea proprietății sale și a secretariatului său (acesta este cazul comisioanelor noastre de gestionare a închirierii online)
  • costurile litigiilor (avocați, executori judecătorești)
  • alte costuri diverse de gestionare, cum ar fi corespondența, publicitatea, papetăria etc.

În acest din urmă caz, diverse costuri de administrare, costurile sunt deductibile pentru o suma forfetară de 20 EUR pe an și pe proprietate.

Cazuri speciale de onorarii fiduciare

Cheltuielile de administrare acoperite de provizionul pentru taxele de condominiu nu sunt direct deductibile; acestea se fac prin furnizarea de taxe de condominiu printr-un calcul separat.

Acest lucru este în mod special cazul onorariilor de administrare, care sunt deci deductibile integral.

Lucrări
caseta 224 din retur

Lucrările întreprinse de proprietar sunt deductibile din veniturile din proprietate atunci când vine vorba lucrări de întreținere sau reparații.

Lucrările de îmbunătățire, reconstrucție sau extindere nu sunt eligibile.

Cum se definește tipul de lucru ?

Întrucât tipul de muncă este crucial pentru a determina dacă acestea sunt deductibile sau nu, administrația fiscală a detaliat definițiile fiecărei categorii.

Lucrări de întreținere și reparații deductibilă

Cheltuieli de reparații și întreținere înseamnă cele care corespund lucrărilor destinate întreținerii sau restaurării unei clădiri în stare bună și pentru a permite utilizarea normală, în conformitate cu scopul propus, fără a modifica consistența, dispunerea sau echipamentul inițial.

Cheltuielile de întreținere sunt, în general, similare cu cheltuielile pentru întreținerea clădirii în stare bună, precum și cheltuielile de reparații cu cele care depășesc operațiunile curente de întreținere și care constau în reparația, repararea sau înlocuirea clădirii. pentru scopul propus.

Mai multe exemple sunt date, de asemenea, pentru a ilustra aceste lucrări de întreținere și reparații pe site-ul fiscal:

  • Repararea acoperișului
  • Modernizarea liftului
  • Restaurarea fațadei

Lucrări de îmbunătățire deductibilă

Cheltuielile de îmbunătățire sunt deductibile numai pentru spațiile rezidențiale (sursa BOFIP).

Noi exemple sunt furnizate pe site-ul fiscal:

  • Instalarea unei uși automate a liftului
  • Înlocuirea conductelor de plumb
  • Reluarea bazelor clădirii

O definiție mai generală este dată și face posibilă diferențierea acestor lucrări deductibile de îmbunătățire de lucrările nedeductibile de reconstrucție sau extindere pe care le vom vedea mai jos:

Cheltuieli de îmbunătățire sunt înțelese, în general, pentru cele care au ca scop asigurarea unei clădiri cu echipamente sau un element nou de confort sau mai bine adaptate condițiilor de viață moderne, fără a modifica însă structura acestei clădiri.

Obiectivul este în special de a oferi un spațiu de locuit cu echipamente sau un element de confort nou sau mai potrivit pentru condițiile de locuit moderne, fără a modifica structura clădirii, instalarea inițială sau înlocuirea cu echipamente mai potrivite condițiilor de locuit moderne: încălzire centrală; O baie; o bucatarie; din canalizare; un lift; a unei antene de televiziune colective.

Lucrări de reconstrucție sau extindere nedeductibil

Aceasta este construcția sau demolare/reconstrucție completă, creșterea spațiului locativ al unei proprietăți (transformarea unui garaj sau mansardă) sau lucrări complete de renovare interioară.

Iată câteva exemple de lucrări de extindere:

  • Transformarea unui etaj al unei clădiri vechi, care a necesitat demolarea și reconstrucția a doi pereți principali cu două etaje și mansarda, pereții de partid și parterul recent renovat putând fi păstrat doar
  • Demolarea și repararea acoperișurilor, podelelor, plafoanelor, modificări substanțiale ale deschiderilor existente, precum și dezvoltarea localului în conformitate cu o amenajare complet diferită care duce la o deplasare a tuturor pereților despărțitori și care are ca rezultat crearea a 47 de camere de zi, în clădiri care anterior avea doar 26
  • Lucrările efectuate într-o casă de locuit care au constat într-o reparație completă a etajelor, podelelor și tavanelor, în restructurarea internă a casei, prin creșterea numărului de camere de la 4 la 6, rezultând reorganizarea pereților despărțitori și a găurirea unui număr de deschideri exterioare

Cum să apreciezi munca deductibilă ?

După cum am văzut în secțiunea anterioară numai întreținerea și reparațiile sunt deductibile.

Lucrarea este deductibilă proporțional cu cheltuielile efectiv plătite pe parcursul anului fiscal - referința este deci plata și nu facturarea. Toate lucrările și taxele aferente lucrării sunt deductibile. Depozitele plătite într-un anumit an fiscal sunt, de asemenea, deductibile, chiar dacă lucrarea este plătită în anul următor.

Cazuri speciale de cheltuieli de închiriere

Cheltuielile de închiriere, adică cele care îi revin chiriașului (direct sau că ar trebui să le re-facturați) nu sunt, în principiu, deductibile. În practică, aceasta implică întreținerea de rutină a locuințelor, cum ar fi înlocuirea garniturilor de baie sau golirea fosei septice .

Aceste cheltuieli de închiriere se pot referi fie la cheltuielile de închiriere (a se vedea lista completă), fie la reparațiile de închiriere (a se vedea lista completă).

Administrația fiscală a introdus totuși trei excepții pentru a lua în considerare reparațiile sale de închiriere deductibile din venitul dvs. din proprietate:

  • lucrări legate de defecte de construcție, manoperă slabă sau forță majoră
  • cheltuieli pentru a facilita reînchirierea proprietății: dacă decideți să vitrificați parchetul deteriorat de chiriașul anterior pentru a îmbunătăți șansele de a găsi unul nou, această cheltuială este deductibilă
  • cheltuielile de închiriere (taxe sau reparații definite în cele două liste anterioare), avansate de locator și nerambursate de un chiriaș indelicat sunt deductibile la 31 decembrie a anului plecării sale (caseta 225 din declarație)

Cazuri speciale de lucrări incluse în coproprietate

În general, paragrafele anterioare se refereau la lucrări pe care le-ați fi întreprins individual, fie în casa dvs., fie în partea privată, dacă sunteți în coproprietate.

Este de la sine înțeles că munca întreprinsă de administrator și legată de lucrările de întreținere sau reparații este, de asemenea, deductibilă proporțional cu onorariile directorilor dvs.. Cu toate acestea, calculul este mult mai simplu, deoarece administratorul vă va indica la sfârșitul declarației anuale a cheltuielilor suma deductibilă (a se vedea captura unei declarații de cheltuieli de mai sus).


declarația

Cazuri speciale de muncă desfășurate de proprietar

În cazul particular în care proprietarul își desfășoară propria muncă, doar costurile echipamentelor și consumabilelor (lavoar, vopsea, protecție etc.) sunt deductibile, nu este posibil să se deducă munca proprietarului sau rudele care l-au ajutat (cu excepția dacă l-au facturat în altă parte printr-o entitate separată sau prin serviciul unui lucrător independent, de exemplu).

Asigurare
caseta 223 din retur

Asigurare chirie neplătită

Primele de asigurare de chirie neplătite (a se vedea garanția noastră doar la 2%) pe care le plătiți pentru a garanta chiriile dvs. sunt deductibile, precum și costurile auxiliare aferente acestor contracte și facturate de asigurător sau de broker: taxe de administrare, verificarea înregistrărilor.

A priori sunt eligibile deficitul sau garanțiile pentru locurile vacante de închiriere pe care le-ați fi putut încheia prin intermediul unui administrator imobiliar (consultați opinia noastră despre aceste produse).

Asigurarea proprietarului neocupant (PNO)

Asigurarea proprietarului neocupant (vezi PNO-ul nostru la 63 €/an) acoperă atât răspunderea civilă a locatorului, cât și daunele aduse proprietății dvs. care nu ar fi acoperite de asigurarea multi-risc a condominiului sau a chiriașului. Aceste prime de asigurare sunt deductibile.

Asigurarea împrumutatului

Primele de asigurare pentru rambursarea eventualei ipoteci sunt deductibile. Acestea sunt totuși tratate ca costuri auxiliare ale dobânzii la împrumut și, prin urmare, trebuie declarate în același mod (a se vedea paragraful nostru privind dobânzile la împrumut de mai jos).

Împrumut imobiliar
caseta 225 din retur

Dobândă

Dobânzile la împrumuturile utilizate pentru achiziționarea proprietății sunt deductibile. Împrumuturile sunt, de asemenea, utilizate pentru finanțarea lucrărilor de extindere, reconstrucție sau îmbunătățire a proprietății închiriate (chiar dacă lucrările de îmbunătățire în sine nu sunt deductibile).

De asemenea, este posibil să se deducă dobânda de împrumut atunci când proprietatea a fost achiziționată inițial pentru a deveni reședința principală a locatorului care a decis apoi să o închirieze.

Costuri adiționale

De asemenea, eligibile pentru deducerea costurilor ipotecare sunt costurile auxiliare facturate de bancă și, în special:

  • taxe administrative
  • comisioane de garanție bancară
  • prime de asigurare ipotecară

Pe de altă parte, penalitățile de rambursare anticipată pentru împrumut sau penalitățile pentru rambursarea cu întârziere a scadențelor împrumutului nu sunt deductibile.

Impozitul pe proprietate
caseta 227 din retur

Impozitul pe proprietate este în mod evident deductibil din venitul dvs. din proprietate.

Regularizarea taxelor de coproprietate
casetele 229 și 230 din declarație

În coproprietate, taxele comune generale sunt adesea plătite prin provizion, apoi regularizate în anul următor.

Prin urmare, se poate întâmpla ca în aprilie 2020 să nu știți încă cheltuielile efective pentru exercițiul financiar 2019. Atunci când depuneți declarația, vi se va cere să finalizați cheltuielile plătite în 2019 prin dispoziții și ajustarea cheltuielilor pentru „ „Exercițiul financiar 2018, ajustare care poate fi pozitivă sau negativă.

Declarația de venit din proprietate funcționează, așadar, cu o întârziere de un an privind prevederile pentru taxe.

Cum să vă declarați veniturile din proprietate prin 2044 ?

Acest formular de declarație din 2044 este disponibil și direct pe site-ul fiscal, dar în mod normal, declarația fiscală online va completa automat căsuțele.

La raportare, veți găsi diferitele taxe pe care le-am detaliat în secțiunea anterioară, de exemplu dispozițiile pentru taxele plătite în 2019 în caseta 230 și ajustarea taxelor pentru anul fiscal 2018 în caseta 231.