Impozitul pe venit 2020: modul în care sunt impozitate veniturile din închiriere ?

Fie că este vorba de închiriere simplă sau de închiriere mobilată, sunt posibile mai multe regimuri fiscale. Pe care să-l alegi? Care sunt regulile de urmat? Și după anul „alb” 2018, care sunt capcanele de evitat ?

După anul esențial, cunoscut sub numele de „anul alb” și regulile sale specifice, declararea veniturilor din închiriere pentru anul 2019 ar trebui să se dovedească a fi mai simplă anul acesta. Cel mai cunoscut venit din teren provine din închirierea unei proprietăți. Poate fi un apartament, dar și o casă, o garsonieră sau o cameră profesională dacă este un birou, un depozit ... Venitul din proprietate poate lua și forma veniturilor în urma unei investiții într-o proprietate a companiei sau într-un vehicul financiar - SCI, FPI - intenționat să își investească banii în imobiliare.

Veniturile din închirierea imobilelor goale sunt impozabile în categoria veniturilor din teren. Cele rezultate din închirieri mobilate sunt impozitate ca profituri industriale și comerciale (BIC).

Aceste două tipuri de venituri din chirii sunt supuse scării progresive a impozitului pe venit și susțin, de asemenea, contribuțiile de asigurări sociale, la rata actuală de 17,2%.

Sistemul de venituri funciare, precum cel al BIC, oferă posibilitatea de a alege între două tipuri diferite de impozitare: impozitare pe bază reală sau pe bază forfetară, numită micro. Care este cel mai interesant și în ce cazuri ?

1 Închiriere goală: microteren sau real ?

Contribuabilii a căror valoare a veniturilor din proprietate este mai mică sau egală cu 15.000 de euro pe an beneficiază automat de un sistem fiscal simplificat numit „microfonier”. Apoi, aceștia au dreptul la o indemnizație fixă de 30% din baza lor de impozitare, restul de 70% fiind supuși scării impozitului pe venit. Acest regim nu este compatibil cu diferite măsuri legale de care beneficiază anumite închirieri (monumente istorice, „legea Malraux”, Robien, Périssol etc.). De asemenea, nu se aplică contribuabililor ale căror venituri din proprietate ar fi colectate prin intermediul societăților care nu sunt supuse impozitului pe profit (SCI, de exemplu), cu care sunt asociați.

Celălalt regim, cunoscut drept real, se referă la venituri funciare mai mari de 15.000 de euro pe an.

„În măsura în care reducerea de 30% constituie o rată forfetară care reprezintă toate cheltuielile proprietății, nu se poate deduce nicio altă taxă”, explică Valérie Montel, șefa inginerie active la Lombard Odier. „Dimpotrivă, în sistemul fiscal real, contribuabilul își poate deduce doar cheltuielile efectuate efectiv (impozite pe proprietate, dobânzi la împrumut, lucrări etc.)”, adaugă ea.

Atunci când contribuabilul are posibilitatea de a alege, adică sub 15.000 de euro din veniturile din proprietate în cursul anului, „este mai bine să rămâneți în regimul microterial atunci când valoarea taxelor este mică” subliniază Marion Capèle, director inginerie patrimoniu la Natixis Wealth Management . „De îndată ce taxele reprezintă mai mult de 30% din valoarea venitului brut, este de preferat să optezi pentru regimul real” continuă ea.

Știind că este necesar să avem o viziune pe termen lung a cheltuielilor sale, deoarece odată exercitată, opțiunea reală este globală și este obligatorie timp de trei ani. Concret, în cazul aplicării sistemului fiscal real, este necesar să se stabilească o declarație „nr. 2044”, urmărind chiriile, precum și costurile și taxele. În contextul microfonierului, venitul brut (înainte de deducere) este înscris direct în contul de profit și pierdere global.

Citește și:

Exemplu: micro-teren sau real ?

Domnul X primește venituri brute anuale de 14.000 de euro. Lucrează pentru o sumă de 3.000 de euro. impozitul pe proprietate se ridică la 900 de euro, iar valoarea dobânzii la împrumut la 500 de euro. Prin urmare, toate cheltuielile sale se ridică la 4.400 de euro. În aplicarea regimului fiscal real, suma veniturilor impozabile din proprietate va fi de 9.600 euro (14.000 - 3.000 -900 - 500). În cazul unei opțiuni pentru regimul de microfonare, valoarea venitului impozabil din proprietate va fi de 9.800 de euro. În acest caz, este mai bine să o alegeți pe cea reală.

Pe de altă parte, în anul următor, în cursul căruia nu vor mai fi efectuate cheltuieli pentru lucrări, regimul micro-teren ar fi mai interesant: 12.600 de euro din venituri impozabile din proprietate prin aplicarea realului (cu impozitul pe proprietate și dobânda împrumutului neschimbate) ) și 9.800 de euro aplică microfonistul.

Prin urmare, este necesar să raționăm pe parcursul mai multor ani înainte de a alege unul sau altul regim.

Sursa Natixis Wealth Management

Deficite de teren: ce se poate deduce ?

„În micro regim, venitul impozabil este neapărat pozitiv. Prin urmare, este necesar să vă aflați în regim real și să suportați cheltuieli care depășesc veniturile pentru a genera deficit de teren ”, precizează Valérie Montel. Acesta este cazul în practică dacă se desfășoară lucrări semnificative asupra proprietății pe parcursul unui an. Contribuabilul își poate „impune parțial celelalte venituri pentru același an. Deficitul (cu excepția părții corespunzătoare dobânzii la împrumut) este încasat la venitul global al contribuabilului până la o limită de 10.700 de euro ”, continuă șeful ingineriei activelor de la Lombard Odier. Dacă există un surplus nededus, venitul din proprietate pentru următorii ani poate fi scutit de impozit, acest excedent fiind dedus din venitul din proprietate pentru următorii 10 ani.

Vă rugăm să rețineți, imputarea deficitelor de teren asupra venitului total este condiționată de: „Contribuabilul trebuie să închirieze clădirea goală până la 31 decembrie a celui de-al treilea an următor celui pentru care s-a făcut imputarea. În cazul în care această condiție nu este îndeplinită, imputarea deficitului asupra veniturilor totale este pusă sub semnul întrebării de către administrația fiscală ”, avertizează Marion Capèle. Totuși, deficitul nu este pentru tot ceea ce s-a pierdut: „constituie un deficit funciar atribuibil veniturilor din proprietate pentru cei 10 ani de la recunoașterea taxelor” continuă ea.

Care sunt capcanele de evitat ?

Din nou în acest an, trebuie să fim atenți la regulile stabilite pentru anul „alb”. Pentru a anticipa orice amânare a taxelor, legiuitorul plănuise, cu excepția lucrărilor de urgență decise de administratorul proprietății și pentru clădirile achiziționate în 2019, să limiteze deductibilitatea cheltuielilor de întreținere și reparații și îmbunătățiri.anul pentru 2019 la media cheltuielilor plătit în 2018 și 2019.

Pe de altă parte, un contribuabil care ar fi făcut 10.000 de euro de muncă în 2018 poate, chiar și în absența muncii în 2019, să deducă 5.000 de euro de muncă din veniturile sale din proprietate pentru anul 2019.

„Pentru a evita efectele neprevăzute legate de anul alb, legiuitorul a limitat posibilitatea deducerii muncii susceptibile de a genera astfel de deficite, dar din 2020, aceste reguli nu mai sunt aplicabile. Prin urmare, devine din nou interesant să desfășoare lucrări în 2020 ”, explică Valérie Montel.

2 Închiriere mobilată: micro-bic sau reală ?

Dacă venitul anual nu depășește 70.000 de euro, locatorul intră în așa-numitul regim „micro-BIC”, iar veniturile impozabile ale acestuia sunt reduse cu o indemnizație standard pentru costuri de 50% (excluzând cazările turistice clasificate și camerele de oaspeți, vezi cutie). Sau un venit impozabil de până la 50% numai. În schimb, nicio altă cheltuială nu este deductibilă. Pragul de 70.000 de euro va crește la 72.600 de euro pentru veniturile din 2020.

Dincolo de 70.000 de euro venituri anuale sau la opțiunea locatorului, acesta din urmă intră în regimul actual al BIC. Îi permite să deducă din venituri toate cheltuielile sale (inclusiv dobânzile la împrumut), precum și amortizarea proprietății și a mobilierului într-o anumită limită.

„Astfel, de îndată ce taxele deductibile depășesc indemnizația (care va fi facilitată prin luarea în considerare a deprecierii dintre taxe), compania de închiriere mobilată va fi câștigătoare optând pentru regimul real”, explică Valérie Montel.

Exemplu: micro-bic sau real ?

Pentru o proprietate în valoare de 1 milion de euro, cu venituri anuale de 50.000 de euro.

Venitul impozabil este de 25.000 de euro dacă se alege regimul micro-BIC. Este de 20.000 în cazul regimului real.

În detaliu: taxele (impozitul pe proprietate, dobânzile la împrumut) sunt de 10.000 euro, amortizarea 20.000 euro. Odată cu asumarea unui activ depreciat peste 40 de ani pe o bază de 80% din valoarea sa (1M € x 80%/40 = 20.000 €). Realul este deci mai favorabil.

„Pe de altă parte, când perioada de amortizare a trecut (după 40 de ani în exemplu), nu va mai exista amortizare deductibilă și, prin urmare, venitul impozabil calculat la costuri constante conform regimului real va crește la 40.000 de euro, va crește atunci fii mai favorabil să rămâi în regimul micro-BIC ”alertă Valérie Montel.

Sursa Natixis Wealth Management

Spre deosebire de închirierea simplă, regulile care limitează deducerea muncii nu se aplică închirierii mobilate. Lucrările se plătesc normal.

„Pe de altă parte, dacă venitul pentru anul 2019 este mai mare decât cel al anului 2018, acest lucru poate da naștere la un CIMR suplimentar (modernizarea creditului fiscal de recuperare) în 2020 dacă venitul din 2018 ar fi depășit veniturile din unul din trei ani anteriori și că impozitarea lor nu a fost complet neutralizată din cauza normelor anti-abuz specifice BIC ”, explică Valérie Montel.

LMP sau LMNP ?

În ceea ce privește închirierile mobilate, sistemele de deficit și câștiguri de capital diferă în funcție de faptul dacă locatorul este profesional (LMP) sau neprofesionist (LMNP). Pentru a avea dreptul la statut profesional, trebuie îndeplinite cumulativ două condiții.

- Compania de închiriere mobilată profesională trebuie să retragă peste 23.000 de euro venituri anuale din activitatea sa de închiriere mobilată.

- Aceste încasări trebuie să fie preponderente în comparație cu celelalte venituri de activitate ale gospodăriei sale fiscale.

Deficiențele suferite de LMP sunt direct atribuibile venitului lor global pentru același an și, dacă acesta din urmă este insuficient, reportat la venitul lor global pentru următorii șase ani.

Pe de altă parte, deficiențele suferite de LMNP sunt atribuite exclusiv profiturilor generate de activitatea lor de închiriere de apartamente mobilate neprofesionale pentru următorii zece ani.

închiriere de cazare turistică clasificată și camere de oaspeți

Atunci când activitatea nu generează mai mult de 170.000 de euro (pragul va crește la 176.200 pentru veniturile din 2020) pe an în venituri, aceasta intră sub micro regim și beneficiază de o reducere de 71%. Dincolo de aceasta, activitatea se încadrează în regimul real.

Posibilitatea de scutire

Până la 31 decembrie 2023, persoanele care închiriază sau subînchiriază o parte din casa lor principală pot fi scutite de impozitul pe venitul din această închiriere. Pentru a beneficia de această prevedere, cazare în care este situat apartamentul mobilat trebuie să fie reședința principală a proprietarului (camerele închiriate nu trebuie să formeze o locuință independentă de locuința principală). Mobilierul trebuie să constituie și reședința principală a chiriașului. În cele din urmă, prețul închirierii trebuie stabilit în limite „rezonabile”.

Reevaluate în fiecare an, aceste limite „rezonabile” corespund plafoanelor de închiriere pe metru pătrat de spațiu locativ (taxele neincluse), stabilite la 187 de euro în 2019 (190 de euro în 2020) Île-de-France și 130 de euro în alte regiuni (140 euro în 2020).

Decodează lumea în conformitate cu

În fiecare zi, scrierea Les Echos vă aduce informații fiabile în timp real. Vă oferă cheile descifrării știrilor și anticipării consecințelor crizei actuale asupra afacerilor și piețelor. Cum evoluează situația de sănătate? Ce măsuri noi pregătește guvernul? Climatul de afaceri se îmbunătățește în Franța și în străinătate ?

Puteți conta pe cei 200 de jurnaliști pentru a răspunde la aceste întrebări și pe analizele celor mai bune semnături și colaboratori renumiți pentru a vă informa gândurile.