Proprietate de închiriere: ce impozit ?

Puteți investi în proprietăți de închiriere pentru a colecta câștiguri de capital viitoare, pentru a obține venituri suplimentare sau pentru a vă proteja activele în perioadele de criză a pieței financiare. În toate cazurile, trebuie să vă alegeți statutul fiscal pentru a optimiza profitabilitatea investiției.

Categorii de impozite
- Inchiriere gol
- Închiriere mobilată de spații rezidențiale
- Închiriere de spații profesionale echipate
Venituri din proprietate
- Micropământ
- Regim real
Beneficii industriale și comerciale
- Microbusiness
- Regim real
- Alocarea deficitului
- Castiguri capitale
- Impozitul pe avere
- Taxe sociale

Rentabilitatea unei investiții depinde mai ales de datele financiare ale operațiunii și, în special, de perspectivele viitoare în cazul cedării proprietății. Fiscalitatea intră în mod natural în joc, chiar dacă nu ar trebui să fie decisivă în alegerea investiției. Aceasta implică cunoașterea diferitelor opțiuni posibile în ceea ce privește impozitarea și statutul fiscal al locatorului.

Categorii de impozite

Venitul din închiriere al unui proprietar-locator poate fi supus mai multor regimuri fiscale, în funcție de natura închirierii și de valoarea venitului din închiriere.

Inchiriere gol

Veniturile din închirierea simplă a spațiilor rezidențiale, de afaceri sau industriale se încadrează în categoria veniturilor din proprietate.

Sub un anumit plafon, proprietarul-arendaș se încadrează în regimul forfetar de microtere.

Dincolo de acest plafon sau opțiune, acesta intră sub regimul veniturilor din proprietate imobiliară.

Închiriere mobilată de spații rezidențiale

Veniturile din închirierea mobilată a spațiilor rezidențiale sunt impozitate în categoria profiturilor industriale și comerciale (BIC).

Sub un anumit plafon, proprietarul-locator se încadrează în regimul forfetar de microîntreprinderi.

Dincolo de acest plafon sau opțiune, acesta intră sub regimul BIC actual sub statutul de companie de închiriere mobilată neprofesionistă (LMNP). Dacă îndeplinește condițiile cerute, poate opta pentru statutul de companie profesională de închiriere mobilată (LMP).

Închiriere de spații profesionale echipate

Venitul este impozitat în categoria profiturilor industriale și comerciale (BIC).

Sub un anumit plafon, proprietarul-locator se încadrează în regimul forfetar de microîntreprinderi.

Dincolo de acest plafon sau opțiune, acesta intră sub regimul actual BIC

Venituri din proprietate

Atunci când veniturile sunt impozitate în categoria veniturilor din teren, câștigurile de capital sunt întotdeauna supuse regimului de câștiguri de capital imobiliar privat.

Micropământ

Veniturile din închiriere simplă sunt supuse grilei progresive după aplicarea unei indemnizații egale cu 30% din venitul brut.

Regim real

Proprietarul-locator deduce toate taxele legate de închiriere. Si in special:
• costul lucrărilor de îmbunătățire, întreținere și reparații,
• primele de asigurare,
• impozite și taxe,
• comisioane de administrare,
• dobânzi pentru orice împrumut contractat pentru achiziționarea proprietății (sau pentru plata taxelor de transfer pentru proprietatea primită ca moștenire sau prin dar).

Profitul este supus scalei progresive, precum și contribuțiilor de asigurări sociale la rata prevăzută pentru veniturile din active.

Orice deficit este încasat la venitul global al proprietarului-locator în sumă de 10.700 EUR, fără dobânda împrumutului, excedentul fiind perceput profiturilor pentru următorii zece ani.

Beneficii industriale și comerciale

Microbusiness

Veniturile sunt supuse scării progresive după aplicarea unei reduceri de 50% (71% pentru închirierile sezoniere ale cazărilor turistice mobilate).

Câștigurile de capital intră sub regimul câștigurilor de capital imobiliare.

Regim real

Proprietarul-locator deduce toate taxele legate de închiriere. Si in special:

costul lucrărilor de îmbunătățire, întreținere și reparații,
primele de asigurare,
impozite și taxe,
comisioane de administrare,
dobânzi pentru orice împrumut contractat pentru achiziționarea proprietății (sau pentru plata taxelor de transfer pentru proprietatea primită ca moștenire sau prin dar)
valoarea taxelor de transfer și a costurilor plătite în timpul achiziției proprietății, indiferent dacă este vorba de o cumpărare, o donație sau o moștenire, aceste cheltuieli putând fi înregistrate în primul an de funcționare sau repartizate pe cinci ani,
amortizarea anuală a activului, a cărei rată depinde de natura activului. În general, 2% până la 3% din valoarea unei case (cu excepția terenului) sau aproximativ 5% pentru spațiile profesionale sau comerciale,
amortizarea anuală a echipamentelor sau a mobilierului. De obicei 10%.

Alocarea deficitului

Orice deficit este încasat din venitul global al proprietarului-locator pentru companiile profesionale de închiriere mobilată sau pentru companiile de închiriere de spații echipate.

Se taxează împotriva profiturilor din următorii zece ani pentru chiriașii mobilați neprofesioniști.

Castiguri capitale

Câștigurile de capital ale companiilor de închiriere mobilate profesionale sau ale companiilor de închiriere de spații echipate intră sub regimul de câștiguri de capital profesional, un regim care prevede în special restabilirea amortizării valorii proprietății. Dar câștigul de capital poate fi scutit dacă activitatea a fost desfășurată de mai mult de cinci ani și dacă venitul anual din închiriere este mai mic de 90.000 EUR (media celor doi ani anteriori celui de vânzare a proprietății).

Impozitul pe avere

Proprietatea deținută de companii profesionale de închiriere mobilată sau companii de închiriere de spații echipate nu sunt acoperite de IFI. Spre deosebire de cei posedați de LMNP.

Taxe sociale

Chiriașii de mobilă profesională sau chiriașii de spații utilate pot intra sub regimul social TNS și li se poate cere să plătească taxe sociale de drept comun pentru profiturile lor.