Stabilirea într-un centru comercial și evoluția modelelor tipice, de Chantal Millier-Legrand, avocat

Câteva mii de metri pătrați de magazine își vor deschide porțile în centrele comerciale
centre comerciale până în 2014, centrele istorice sunt renovate în căutarea unui nou model și a
dezvoltarea durabilă este esențială. Înființarea într-un centru comercial este un subiect real al
preocuparea comercianților.

înființare

Dacă schimburile verbale ar fi suficiente pentru a stabili un punct de sprijin în Marele Bazar din Istanbul în 16
secolului, știm că astăzi fișierul de cerere al unui comerciant care dorește să se stabilească în
un centru comercial a câștigat volum și greutate.

Modelul nostru francez, care a evoluat spre urmărirea performanței de mediu, a avut
contractualizat până la excesul regulilor jocului.Astfel, pentru a se instala cu succes într-un centru
comercial, este mai bine să cunoașteți, să înțelegeți și să stăpâniți aceste reguli.

O putem rezuma în trei puncte:

Cunoașterea site-ului
Evaluarea constrângerilor
Negociere .

(1) Cunoașterea site-ului

Este esențial să se analizeze istoria centrului, înființarea operațiunii de construcție,
regimul juridic al clădirii, precum și bazinul hidrografic, perspectivele evoluției
populație, concurența existentă și previzibilă, precum și evoluția marketingului.
Aceste informații sunt în posesia locatorului, dar pot fi obținute și în cea mai mare parte
către departamentul de echipamente, primării și camere de comerț.

(2) Evaluarea constrângerilor

Coexistența întreprinderilor separate în același complex de clădiri implică restricții
la libertatea comercianților în beneficiul armoniei comune. Organizația trebuie să se impună tuturor
operatorii, atât pentru imaginea mărcii, cât și pentru atractivitatea centrului comercial.

Acesta este motivul pentru care tot ceea ce atinge organizarea comună și echilibrul centrului nu este
negociabil. Pe de altă parte, este esențial ca viitorul locatar să aibă o cunoaștere perfectă a
documente a căror forță obligatorie este subordonată naturii lor contractuale și aceasta înainte
încheie contractul de închiriere.

Din punct de vedere fizic, Locatarul trebuie să fi fost conștient la momentul semnării contractului de închiriere a
angajamente pe care va trebui să le respecte pentru performanța lucrării (specificații de lucru), pentru
plăcerea pieselor private și a pieselor și echipamentelor de uz comun, pentru

distribuirea taxelor (reglementări de proprietate, reglementări privind coproprietatea), pentru disciplină,
programe, livrări (reglementări interne), pentru acțiuni publicitare (asociații și
grupuri de comercianți sau participare).

Constrângerile care permit menținerea echilibrului centrului pot fi în mod natural
prevăzut în contractul de închiriere (dreptul de prim refuz al Locatorului în cazul transferului de
comerț, limitarea destinației etc.).

Același lucru este valabil și pentru clauzele contractului de leasing care controlează asigurarea și siguranța centrului.
comercial.

Toate aceste constrângeri contractuale, care nu pot fi discutate decât foarte rar, sunt
legitimă și nu trebuie să împiedice autonomia comerciantului.

Ceea ce este important pentru Locatar este
să fi fost conștient de aceasta înainte de a lua un angajament și să-i măsoare greutatea economică, înainte
hotărăște-te. Dacă regulile jocului sunt acceptabile pentru el, Locatarul poate, în orice
cunoașterea obligațiilor pe care trebuie să le îndeplinească, treceți la negocierea clauzelor de închiriere care sunt
discutați între locator și chiriaș.

(3) Negociere

În ceea ce privește contractele de leasing comercial, libertatea contractuală este aproape totală, cu excepția câtorva
prevederile statutului.

Prin urmare, este posibil să se negocieze clauze „intuitu personae” precum durata, destinația,
chirie (taxa de intrare, franciză, chirie binară, indexare), taxe, muncă de conformitate,
munca făcută necesară prin perimare, data aderării etc.
În orice caz, este necesar să se asigure o aplicare echilibrată a contractului între Locator și Locatar și să se verifice
că metoda de calcul a chiriei nu supraestimează partea luată de locator în dezvoltarea
centru, având în vedere transferul obișnuit de taxe către chiriaș.

Negocierile sunt în general proporționale cu interesul pe care îl poate avea comerțul pentru
centru și putem observa doar favoritismul în favoarea marilor mărci în timp ce
magazinele independente reprezintă în mare măsură originalitatea și diversitatea centrelor.

Pentru a putea conduce aceste discuții, viitorul candidat trebuie să fie familiarizat cu și să stăpânească pârghiile
negociere, mai ales că „leasingul verde” a fost în centrul atenției de la Adunarea Națională
a adoptat amendamentul care va face obligatorie inserarea unei anexe de mediu la contractele de leasing
încheiate sau reînnoite în spații comerciale situate în interiorul centrelor comerciale.

Vom cunoaște rapid soarta finală a acestui amendament, probabil în iulie viitoare, clarificare aici
a făcut ca un decret de punere în aplicare să definească ulterior conținutul detaliat al acestei anexe dacă legea
menține cu siguranță acest amendament.

În orice caz, va fi necesară includerea de noi cheltuieli de mediu
regândiți distribuția costurilor induse de căutarea unei performanțe îmbunătățite
energie și acesta este un motiv real pentru a revizui dialogul Proprietar-Locatar, inclusiv în timpul unui
locație nouă.

Centrele comerciale evoluează, trebuie să evolueze și contractele standard.

Chantal Millier - Legrand, este un avocat partener specializat în dreptul imobiliar, SIMON ASSOCIES.