Investiții imobiliare în reședințe turistice: ce regim fiscal ?

De Jean MARTIN, consultant, fost inspector fiscal Publicat pe 21.12.2018

În mod excepțional, în această perioadă de criză, avocații noștri fiscali vă stau la dispoziție pentru a vă răspunde. Contactați-ne +33 (0) 1 56 79 11 00

imobiliare

REZUMAT

Cumpărarea unui apartament într-o reședință turistică oferă destul de multe avantaje, chiar dacă această investiție este, prin definiție, inclusă în baza IFI. Astfel, oferindu-vă posibilitatea de a petrece câteva săptămâni „gratuit” la mare sau la munte, beneficiați de o optimizare fiscală atractivă în cadrul sistemului Censi-Bouvard prelungit până în 2021. Analiza Avocats Picovschi.

Principiile mecanismului și avantajele fiscale

Rezidențele specializate în sectorul turistic se dezvoltă din ce în ce mai mult, deoarece constituie o oportunitate pentru francezii și străinii care doresc să obțină amândoi un investiții de închiriere de calitate profitând de săptămâni la mare sau la munte fără a trece prin costul înnoptărilor în închiriere sau hotel. Acest tip de reședință este administrat de companii specializate.

Pentru ca unitatea de cazare să fie considerată etichetată " resedinta de turism ", Proprietatea în cauză trebuie să ofere un minim de echipamente și servicii comune, cum ar fi catering, recepție, servicii de curățenie și închiriere de lenjerie de pat. Această listă nu este restrictivă și, în general, cu cât este mai mare clasificarea reședinței turistice, cu atât gama de oferte și servicii este mai mare.

Proprietarul poate folosi a doua sa casă pentru o perioadă de opt săptămâni pe an sub un arendă comercială legătura cu operatorul reședinței turistice.

Acesta din urmă este de acord să părăsească proprietatea așa cum este și să acopere cheltuielile de întreținere în locul proprietarului care în schimb este de acord să o închirieze pentru o perioadă minimă de nouă ani.

Din avantaje fiscale, investiția într-o reședință turistică face posibilă deja să beneficiezi de o reducerea impozitului cu venituri de 11% din prețul fără TVA al proprietății (plafonat la 300.000 EUR), pentru o perioadă de 9 ani.

În cazul nerespectării angajamentul de închiriere, reducerea impozitului aplicată face obiectul unei recuperări pentru anul încetării angajamentului sau a cedării locuinței. Încălcarea angajamentului se poate datora faptului că operatorul însuși nu mai poate închiria apartamentul și că succesorul său, dacă este succesor, nu poate prelua contractul de închiriere de la rândul său până la sfârșitul perioadei acoperite de logodnă. În acest caz, serviciul de impozitare a venitului personal (SIP) competent teritorial este îndreptățit să conteste reducerea impozitului acordată.

În plus, investiția de închiriere într-o reședință turistică dă naștere unui regim de TVA foarte favorabil.

La achiziționarea proprietății sale, proprietarul este scutit de TVA egal cu 20% din prețul total al unității de cazare.

Cu toate acestea, pentru a profita din plin de acest avantaj și a nu fi obligat să ramburseze TVA proporțional cu perioada în care a deținut proprietatea în cauză, proprietarul trebuie să-și păstreze proprietatea timp de 20 de ani sau să o revândă după 9 ani cu o continuitate a activității comerciale. arendă.

În ciuda condițiilor supravegheate îndeaproape de legiuitor, sistemul fiscal a investițiilor imobiliare în reședințele turistice pare atractivă în ansamblu.

Feriți-vă de dorința de a dori să impozitați cât mai mult posibil

În „vremurile actuale” și mai ales în Bercy, în căutarea fluxului de numerar pentru a limita creșterea datoriei publice, este indicat să menționăm riscurile pe care aceasta le poate implica. Optimizare fiscală.

Desigur, contribuabilul mediu care achiziționează „cu sudoarea frunții” un mic apartament de 250.000 EUR ca parte a sistemului fiscal preferențial pentru a-și oferi mijloacele de a petrece câteva săptămâni în mare sau la munte evitând în același timp să plătească închirierea etc ... este în general capabilă să justifice condițiile de finanțare ale achiziției sale.

În schimb, problema apare dacă decideți să „aruncați o plasă largă” prin efectuarea a două sau trei tranzacții imobiliare frumoase, cu singurul scop de a câștiga în mod evident bani. scutire de impozit pentru scutirea de taxe ca „profesionist” în materie.

În acest caz, dacă este perfect dreptul dvs. să profitați de dispozițiile legislative favorabile în favoareainvestiție de închiriere turistică, înconjurați-vă cu cât mai multe sfaturi și precauții posibil, astfel încât operațiunile dvs. să fie perfect încadrate și sigure. Într-adevăr, această nișă fiscală este monitorizată îndeaproape de către Direcția Generală a Finanțelor Publice (DGFIP), precum și de alte atracții la fel de atractive ... care uneori duc la multe retrageri pentru contribuabilii prost inspirați și/sau deficienți.

Cel puțin, știți că, chiar dacă fișierul dvs. este complet în ordine, suma totală a achizițiilor dvs. imobiliare este, fără îndoială, un factor declanșator pentru o audit fiscal. Cu alte cuvinte, sunteți atunci portretizarea tipică a robotului contribuabilului în ochii administrației fiscale, probabil că va face obiectul unei examinarea contradictorie a situației fiscale personale (ESFP), cu atât mai evident dacă resursele aparente ale gospodăriei dvs. fiscale par „incompatibile” cu finanțarea tranzacțiilor în cauză.

În concluzie, deși acest „este de la sine înțeles” ... fii riguros și vigilent pentru a putea în primul rând să îți respecți diversele obligații declarative (pentru profituri industriale și comerciale, precum și în ceea ce privește TVA) în legătură cu încasarea a chiriilor generate de acest sistem specific reședințelor turistice. Și vă așteptați ca într-o zi sau alta să trebuiască să justifice, ca parte a ESFP, originea fondurilor care v-au permis să faceți aceste investiții imobiliare extraordinare?.

Dacă vă aflați în această situație, nu vă privați de asistența tehnică și strategică a unui Avocat fiscal experimentat în timpul acestui control deosebit de inchizitorial reprezentat de o examinare contradictorie a unei situații fiscale personale.

La rândul său, Avocați Picovschi stabilit în districtul Paris 17 și obișnuit din 1988 să-și apere clienții în timpul tuturor tipurilor de proceduri fiscale are pretenția măsurată de a-ți putea apăra interesele cu eficiență maximă ... și succes.

Părerea ta ne interesează

Acest articol este postat pentru informare publică și în interesul justițiabililor. Este actualizat în mod regulat, în măsura posibilului. Datorită evoluției constante a legislației în vigoare, totuși nu putem garanta aplicarea sa actuală și vă invităm să ne adresați orice întrebare juridică sau problemă legată de subiectul menționat la 01 56 79 11 00. În orice caz, Cabinetul nu poate fi tras la răspundere pentru inexactitatea și perimarea articolelor de pe site.

Ofițerii noștri de informații vă stau la dispoziție și vă vor explica modul în care lucrăm

Vrei mai multe informații ?

Contactează-ne
+33 (0) 1 56 79 11 00

90 avenue Niel
62 și 69 rue Ampère
75017 Paris