Grupul de terenuri viticole: principiu și impozitare

Accesibil investitorilor individuali, un grup de terenuri viticole (GFV) face proprietatea colectivă a unei proprietăți viticole (viță de vie și imobile) accesibilă unui grup de investitori. Achiziționarea acțiunilor GFV vă permite să dețineți un teren de podgorie și să fiți plătit în sticle (sau în numerar) beneficiind în același timp de avantaje fiscale.

Ce este un GFV ?

Un Groupement Foncier Viticole este o societate civilă care nu funcționează. Permite partenerilor, ale căror contribuții finanțează achiziția, să dețină în mod colectiv o proprietate viticolă. Funcționarea sa este încredințată unui operator care asigură gestionarea domeniului.

Capitalul GFV este împărțit în acțiuni subscrise de persoane fizice (partenerii). În fiecare an, după deducerea comisioanelor și taxelor de administrare, acești parteneri sunt remunerați în numerar sau în sticle de vin din proprietate.

Funcționarea unui grup de terenuri agricole

Investitorul se abonează la unități GFV la un preț care variază în funcție de podgorie (de la 5.000 la 50.000 de euro). Aceste acțiuni pot fi achiziționate atunci când GFV este creat sau pe piața secundară după înregistrarea pe o listă de așteptare. Taxele de intrare sunt în jur de 7/8%.

Trebuie să scrieți un contract de închiriere fermă pe termen lung. Un raport de management este trimis deținătorilor de unități în fiecare an. De asemenea, indică suma veniturilor pe care partenerul trebuie să le declare autorităților fiscale.

Partenerul GFV poate solicita transferul sau retragerea acțiunilor sale în orice moment. Există două tipuri de GFV:

Grupuri viticole cu capital fix: un partener poate vinde total sau parțial acțiunile sale, atunci când dorește, cu condiția să găsească un cumpărător și să plătească taxele de înregistrare (4,8%).
Grupuri de terenuri viticole cu capital variabil: un partener își poate vinde acțiunile în orice moment. Când se găsește o contrapartidă, își poate vinde unitățile fără a plăti taxe de înregistrare.

Veniturile distribuite de GFV provin din închiriere. În fiecare an, suma chiriei este stabilită de Prefectură (noiembrie), împreună cu industria vinului. Pe această bază se calculează chiria datorată de operator către GFV. Distribuția este proporțională cu participațiile partenerilor, după deducerea comisioanelor de administrare și a impozitelor plătite de GFV.

Veniturile relativ scăzute anuale variază în medie de la 1 la 3%. Dacă partenerul alege remunerația sub formă de sticle de vin, acestea sunt evaluate la prețul de producție (reducere de la 25% la 60% comparativ cu rata comercială). Dacă partenerul preferă să-și primească dividendele în numerar, el poate cumpăra vinul de la GFV la o rată de proprietate. Numărul de sticle depinde de valoarea participării sale.

Impozitarea GFV-urilor

Veniturile primite de partenerul unui GFV sunt considerate venituri funciare și impozitate în impozitul pe venit în cadrul regimului de microfonare (dacă nu depășește 15.000 euro/an). Este posibilă și impozitarea regimului real. În special, permite deducerea anumitor cheltuieli, inclusiv a dobânzii dacă unitățile au fost achiziționate pe credit.

Câștigurile de capital sunt impozitate conform regimului de câștiguri de capital imobiliar (reducere de 6% pe an de la al șaselea la cel de-al 21-lea an de proprietate, 4% pentru al 22-lea an). Pe de altă parte, trebuie să așteptăm 30 de ani pentru ca câștigul de capital să scape de contribuțiile de asigurări sociale.

Bine de stiut: dacă valoarea vânzării este mai mică de 15.000 euro (articolele 150A bis până la 150VH din CGI), vânzarea unităților nu este supusă impozitului pe câștigurile de capital.

Unitățile GFV beneficiază de o scutire IFI: sunt scutite cu 75% până la o limită de 101.897 euro și cu 50% peste aceasta. Astfel, un investitor care deține 100.000 de euro în acțiuni GFV este impozabil doar la IFI până la 25.000 de euro.

În caz de moștenire sau cadou, unitățile sunt scutite de taxe de până la 75% până la o limită de 300.000 de euro, apoi cu 50% mai mult decât dacă au fost deținute de cel puțin 2 ani.

Avertizare: scutirea se dobândește numai dacă moștenitorul (sau donatarul) este de acord să păstreze unitățile primite timp de cel puțin 5 ani.

Pentru și împotriva GFV

GFV-urile sunt o soluție atractivă ca investiție de diversificare dacă podgoria este bine aleasă. Sunt folosite pentru a umple o pivniță cu sticle achiziționate la prețuri prietenoase. Avantajele fiscale, în special în materie de moștenire și IFI sunt un bonus semnificativ.

Cu toate acestea, există o lipsă de lichiditate a acestei investiții de diversificare și o rentabilitate redusă, datorită impozitării veniturilor în regimul imobiliar. Valoarea comisioanelor anuale de gestionare trebuie evaluată cu atenție, media pieței fiind de aproximativ 3%.

>> Serviciul nostru - Investiți în companii inovatoare cu potențial ridicat de evaluare înainte de IPO, beneficiind în același timp de un avantaj fiscal

Alte articole care v-ar putea interesa