REGIMUL TVA PE MARGINĂ: BERCY INVERSĂ ÎN FINALITATE CONDIȚIA IDENTITĂȚII FIZICE ÎNTRE MARFURILE OBȚINUTE ȘI MARFURILE VANDUTE !

Într-un răspuns ministerial publicat în Jurnalul Oficial al Senatului din 17 mai 2018, Bercy a anunțat că renunță la aplicarea doctrinei pe care a făcut-o cunoscută la sfârșitul lunii august 2016, privind regimul TVA pe marjă.

regimul

Pentru înregistrare, în răspunsurile ministeriale ale La Raudière, nr. 94061 și Carré, nr. 1143, publicate în JOAN din 30 august 2016, Bercy a declarat că, conform analizei sale, TVA-ul datorat pentru vânzarea de terenul către clădire sau o clădire finalizată pentru mai mult de cinci ani impozabilă opțional, ar putea fi bazată pe marjă numai dacă sunt îndeplinite trei criterii:

  • Niciun drept de deducere a TVA la achiziționarea proprietății,
  • Identitatea calificării juridice între proprietatea achiziționată și proprietatea revândută,
  • Identitatea caracteristicilor fizice dintre activul achiziționat și activul revândut.

După câteva luni de mult criticată aplicare a acestei doctrine (a se vedea în special Olivier Pecqueur, Vânzările de terenuri construibile: TVA pe marjă face rezistență, JCP nr. 35, 1 septembrie 2017, 1255; TA Grenoble, 14 noiembrie 2016, nr. 1403397, SARL Gepim habitat, Legea fiscală nr. 12, 23 martie 2017, com. 216), Bercy renunță la a treia condiție declarând:

Pe lângă renunțarea la condiția de identitate a caracteristicilor fizice, două elemente deosebit de importante merită subliniate.

În primul rând, vom insista asupra faptului că administrația menține condiția de identitate a calificării juridice între bunul dobândit și bunul revândut (condiția nr. 2). Astfel, potrivit administrației, persoana impozabilă care achiziționează un teren care susține o clădire construită și apoi împarte acest teren în două loturi, unul dintre ele fiind teren gol, va trebui să revândă acest lot calificat ca teren construibil sub TVA pe total Preț. Cu ocazia acestei revânzări, administrația consideră că identitatea dintre proprietatea achiziționată și proprietatea revândută nu a fost verificată, ceea ce exclude regimul TVA pe marjă. Se va reaminti totuși că această condiție face și obiectul criticilor. În temeiul unei decizii din 14 noiembrie 2016, Curtea Administrativă din Grenoble a hotărât într-adevăr că doctrina administrativă adaugă condițiilor legale care nu sunt prevăzute și că, în aplicarea articolului 268 din Codul fiscal general, TVA-ul plătibil la revânzare de teren dintr-o proprietate construită trebuie calculat pe marjă atunci când achiziția nu a deschis dreptul la deducere (V. TA GRENOBLE, nr. 1403397, 3 noiembrie 2016).

În al doilea rând, se va remarca faptul că inversarea doctrinei se aplică imediat „inclusiv pentru operațiunile în desfășurare”.

HÉLÉNE PAERELS
( CONSULTANT LA CRIDON NORD-EST )

DAVID BOULANGER
( DIRECTOR CRIDON NORD-EST )

PUBLICAT ÎN SENATUL JO din 29.03.2018 - pagina 1439

Domnul Jean Pierre Vogel atrage atenția ministrului economiei și finanțelor asupra analizei adoptate de serviciile administrației fiscale în domeniul impozitării taxei pe valoarea adăugată (TVA) asupra marjei anumitor tranzacții imobiliare. De fapt, vânzarea de terenuri construibile este în principiu supusă TVA-ului la prețul total. Cu toate acestea, prin derogare, se aplică TVA la marjă în măsura în care achiziția de către cedent nu a dat naștere dreptului de deducere. Cu toate acestea, de ceva timp, administrația fiscală și serviciile de audit cer, pentru a permite aplicarea TVA la marja prețului de revânzare a terenurilor construibile, condiții care nu sunt prevăzute de reglementări, și anume că proprietatea achiziționată și proprietatea revândută trebuie să aibă aceeași calificare, ceea ce implică în special, conform administrației, o divizare anterioară achiziției (ceea ce nu este aproape niciodată cazul). Această poziție a fost reafirmată de patru răspunsuri ministeriale în 2016.

Astfel, dezvoltatorii ar avea de ales: pe de o parte, pentru achiziții și revânzări viitoare, dacă includ sau nu surplusul de TVA în metodele de stabilire a prețurilor de revânzare pe metru pătrat (în caz de repercusiune, aceasta implică o creștere a prețului inclusiv din toate impozitele pentru persoane fizice); pe de altă parte, pentru achiziții și revânzări semnate din 2014 până la 1 septembrie 2016 și, în absența unor dispoziții tranzitorii, un risc de ajustare TVA suplimentară pentru planificatori (acest lucru înseamnă în mod concret o deteriorare a bilanțului operațiunilor). Efectul retroactiv aplicat în acest caz la plata TVA suplimentară pentru achiziții și revânzări înainte de 1 septembrie 2016 pare îndoielnic și contrar bunei practici în acest domeniu. În plus, această modificare a regulii TVA s-ar aplica în continuare operațiunilor în desfășurare pentru care comercializarea terenurilor construibile se realizează deja cu persoane fizice pe baza unui preț stabilit ca parte a proiectului de dezvoltare.

Cu toate acestea, într-o decizie a Curții administrative (TA) din Grenoble (14 noiembrie 2016), judecătorul fiscal a admis aplicarea TVA pe marjă unei tranzacții de dealer de bunuri referitoare la vânzarea de terenuri. din grupuri construite cu terenuri dobândite fără drept de deducere. În acest caz, nu a fost necesară existența unei divizări a parcelei în etapa de achiziție. Printr-o interpretare literală, judecătorul fiscal a putut estima că domeniul de aplicare al articolului 268 din Codul fiscal general nu se limitează la bunurile care păstrează aceeași calificare și nu stabilește nicio condiție referitoare la divizarea anterioară. Prin urmare, modificarea calificării bunului revândut nu pare a fi un obstacol în calea TVA-ului pe marjă.

Prin urmare, el îi cere să clarifice noua doctrină a administrației fiscale în urma deciziei AT din Grenoble.

RĂSPUNS DE LA MINISTERUL ECONOMIEI ȘI FINANȚELOR PUBLICAT ÎN SENATUL JO DIN 17.05.2018 - PAGINA 2361

Răspunsurile ministeriale publicate în august și septembrie 2016 au specificat că implementarea impozitului pe marjă a implicat ca bunul revândut să fie identic cu bunul achiziționat din punct de vedere al caracteristicilor sale fizice. Luând în considerare dificultățile de aplicare cauzate de publicarea acestor comentarii cu privire la identitatea fizică și pentru a restabili securitatea juridică a operațiunilor de amenajare a terenurilor, se acceptă, inclusiv pentru operațiunile în curs, în cazul „achiziției teren sau o clădire care îndeplinește condițiile articolului 268 din CGI care nu a deschis dreptul la deducere de către un dezvoltator sau un dezvoltator care apoi procedează la divizarea sa în vederea revânzării în mai multe loturi, astfel încât aceste vânzări să poată beneficia de marjă regim atâta timp cât este îndeplinită doar condiția identității juridice.