Regimuri fiscale

Microregimul închirierilor mobilate

Venitul dvs. pentru anul precedent sau penultimul an nu depășește 70.000 € pentru o închiriere mobilată clasică sau 170.000 € pentru cazare turistică clasificată sau camere de oaspeți? Nu vrei să angajezi un contabil? Utilizați dieta micro.

O reducere de 50% pentru spațiile mobilate standard (precum și pentru cazările rurale care nu sunt clasificate drept „cazare turistică mobilată”) sau de 71% pentru cazările turistice clasificate și camerele de oaspeți se aplică automat veniturilor din această închiriere. Suma sa minimă este de 305 €.

Această alocație standard reprezintă toate taxele dvs. Prin urmare, nu puteți deduce nicio cheltuială din acest venit. Trebuie să declarați suma totală a chiriilor primite, inclusiv cheltuielile de închiriere (adică prevederile pentru cheltuielile plătite de chiriaș).

Veniturile din aceste chirii sunt impozitate în categoria profiturilor industriale și comerciale (BIC). BIC-ul dvs. impozabil corespunde cu valoarea venitului declarat, mai puțin alocația (50% sau 71%) calculată automat de administrație. Se adaugă la celelalte venituri ale gospodăriei dvs. fiscale pentru a fi supuse impozitului pe venit la scară progresivă.

Dacă venitul dvs. din închirieri mobilate este supus contribuțiilor sociale ale organizațiilor sociale, veniturile corespunzătoare nu vor fi supuse contribuțiilor de asigurări sociale de către DGFiP. În caz contrar, venitul dvs. va fi supus contribuțiilor de asigurări sociale la o rată globală de 17,2%.

Persoanele care desfășoară o activitate de închiriere mobilată pe termen scurt (spații închiriate clienților care stau acolo ziua, săptămâna sau luna și care nu își stabilesc reședința acolo) ale căror venituri depășesc 23.000 EUR pe an sunt supuse contribuțiilor de asigurări sociale și contribuțiilor sociale pentru veniturile din activitatea organizațiilor sociale (codul de securitate socială, art. L. 611-1, 6 °).

În plus, companiile de închiriere de pensiuni care obțin venituri impozabile din această activitate care depășesc 5.268 EUR în 2019 sunt supuse contribuțiilor de asigurări sociale și contribuțiilor sociale ale organizațiilor sociale (codul de securitate socială, art. L. 611 -1, 5 °).

În plus, fermierii care intră sub regimul real pentru beneficiile lor agricole sunt supuși contribuțiilor de asigurări sociale și contribuțiilor MSA pentru veniturile lor din închirieri mobilate legate de activitatea agricolă.

Unde să raportați venitul la întoarcere ?

Dacă sunteți o chirie mobilată neprofesionistă (LMNP), declarați veniturile colectate în contul de profit și pierdere suplimentar (nr. 2042 C PRO în contextul închirierilor mobilate neprofesionale).

Dacă sunteți profesionist, declarați-vă veniturile în cadrul liniei „venit profesional industrial și comercial” „regim micro-BIC> venit impozabil”.

Avertizare: dacă aveți cazare sau spații în proprietate comună, nu puteți beneficia de microregim. Trebuie să vă declarați veniturile în regim real.

Chiriaș în mobilat neprofesionist sau profesionist ?

Activitatea de închiriere mobilată se desfășoară pe o bază neprofesională când cel puțin una dintre următoarele condiții nu este îndeplinite (articolul 155, IV din codul fiscal general):

veniturile anuale retrase din această activitate de către toți membrii gospodăriei fiscale depășesc 23.000 €;
aceste încasări depășesc venitul gospodăriei fiscale supuse impozitului pe venit în categoriile de salarii și salarii în sensul articolului 79 din CGI (inclusiv pensiile și anuitățile viageră, precum și veniturile managerilor și partenerilor menționați la articolul 62 din CGI), profituri industriale și comerciale, altele decât cele derivate din activitatea de închiriere mobilată, profituri agricole și profituri necomerciale.

Natura profesională sau neprofesionistă a închirierii mobilate este evaluată la nivelul gospodăriei fiscale și se aplică tuturor închirierilor mobilate ale gospodăriei fiscale.

Regimul real pentru închirierile mobilate și reducerea impozitului Censi-Bouvard

Regimul real se aplică atunci când venitul dvs. depășește limitele de aplicare ale regimului micro BIC sau când doriți să deduceți cuantumul exact al cheltuielilor dvs. sau să vă depreciați proprietatea.

Regimul fiscal actual presupune că țineți evidențe. Aceasta trebuie să respecte Codul comercial și planul general de conturi. Pentru aceasta, puteți apela la un contabil agreat. Trebuie să depuneți o declarație de venit nr. 2031 și anexele sale (bilanț, declarație de profit etc.).

Cum să alegeți dieta reală ?

La începutul activității

Puteți indica alegerea dvs. pentru impozitare în cadrul unui regim fiscal real (regim fiscal simplificat sau regim normal real) pe declarația de existență P0i dată centrului dvs. de formalități de afaceri (registrul instanței comerciale pentru LMNP). În caz contrar, vă indicați dorința de a opta pentru regimul real prin depunerea la timp a unei declarații de rezultate nr. 2031 (și a anexelor sale). Acest lucru trebuie eliminat într-un mod dematerializat până cel târziu în a doua zi lucrătoare a lunii mai.

În timpul activității

Puteți fi impozitat într-unul din regimurile reale (regim normal real sau regim fiscal simplificat) exercitându-vă opțiunea prin poștă către SIE înainte de 1 februarie N pentru anul N pentru ca o declarație să fie depusă în N + 1.

În toate cazurile

Opțiunea dvs. este valabilă cel puțin 2 ani și se reînnoiește automat.

Dacă doriți să reveniți la un mic regim, trebuie să denunțați această opțiune cel târziu la sfârșitul fiecărei perioade, prin scrisoare către serviciul dvs. de impozite comerciale (SIE).

Dacă închirierile dvs. sunt supuse TVA-ului, trebuie să vă declarați chiriile și rezultatul rezultat în conformitate cu unul dintre regimurile fiscale reale din BIC.

Pentru mai multe detalii, consultați pe acest site secțiunea Profesional> Creați compania mea.

Deducerea cheltuielilor

Compania de închiriere mobilată profesională sau neprofesionistă impozitată în conformitate cu un regim real poate, în anumite condiții, să deducă din chiriile închirierilor sale mobilate anumite taxe pe care le-a suportat efectiv în interesul activității sale.

Spre deosebire de regulile aplicabile veniturilor din proprietate, taxele deductibile nu fac obiectul niciunei liste orientative, ci trebuie să îndeplinească condițiile generale pentru deducerea taxelor BIC. Ei trebuie:

să fie expuse în interesul direct al operațiunii sau să se refere la managementul normal al afacerii;
să corespundă unei taxe eficiente și să fie susținut de suficiente justificări;
să fie incluse în taxele pentru anul în care au fost suportate.

Pentru mai multe detalii, consultați pe acest site secțiunea Profesional> Creați compania mea.

Deducerea amortizării

Locatorul de bunuri mobilate impozitat conform unui regim real poate deduce și amortizarea prețului de cumpărare a bunurilor (mobile și imobile) cu condiția ca acestea să fie înscrise în activele din bilanțul său: vorbim de active fixe.

Din perspectiva contabilității, amortizarea corespunde în principiu luării în considerare a pierderii în valoare a unui activ datorată timpului și utilizării acestuia, notată în fiecare an.

Dar, fiscal, pentru închirierile mobilate, deducerea amortizării este limitată. Porțiunea deductibilă din amortizare nu poate depăși suma egală cu diferența dintre totalul chiriilor și celelalte taxe plătite în interesul activității de închiriere mobilată. Aceasta înseamnă că deprecierea nu poate genera un deficit.

Avertizare: numai amortizările înregistrate în conturi sunt deductibile din impozite, cu condiția să îndeplinească condițiile generale pentru deducerea cheltuielilor.

Exemplu:

Valoarea locuinței pe baza amortizării: 150.000 EUR
Rata de amortizare: 2%
Suma anuală de amortizare: 3.000 EUR
Chiriile totale achiziționate în cursul anului: 10.000 EUR
Taxe totale permise ca deducere: 8.000 €
Amortizare maximă permisă ca deducere: chirii totale - cheltuieli totale = 10.000 € - 8.000 € = 2.000 €

Chiar dacă valoarea anuală a amortizării este de 3.000 EUR, veți putea deduce doar 2.000 EUR. Restul de 1.000 EUR va fi deductibil în anii următori.

Dacă taxele sunt mai mari sau egale cu chiriile, rezultatul este zero sau deficitar. Amortizarea poate fi apoi amânată fără limită de timp, atâta timp cât activitatea de închiriere mobilată este deficitară, pentru a fi percepută ulterior. În contul de profit și pierdere trebuie atașat un tabel de urmărire pentru depreciere, a cărui deducere este amânată. Găsiți modelul în buletinul oficial de finanțe publice la care se face referire BOI-BIC-AMT-20-40-10-40

În consecință, amortizarea nededusă poate fi reportată în următorii ani fără limitare în timp. Cu toate acestea, amânarea amortizării încetează în cazul vânzării locuinței închiriate mobilate sau în cazul opririi închirierii dacă nu aveți nicio altă activitate impozabilă în categoria profiturilor industriale și comerciale neprofesionale.

În plus, cumulul deducerii din amortizare cu reducerea Censi-Bouvard îndeplinește reguli specifice.

Reducerea „Censi-Bouvard”

Sistemul Censi-Bouvard vă permite să beneficiați de o reducere a impozitului în cazul investițiilor de închiriere mobilate în anumite structuri.

Condițiile sunt următoarele:

Data investițiilor: de la 01/01/2009 la 31/12/2021 .

Forma posibilelor investiții:

achiziționarea de locuințe noi;
achiziționarea de locuințe în starea viitoare de finalizare (VEFA);
achiziționarea de locuințe finalizată timp de cel puțin cincisprezece ani, care a făcut obiectul reabilitării sau renovării sau care face obiectul lucrărilor pentru reabilitarea sau renovarea acesteia.

Alocarea cazării:

Investițiile trebuie făcute într-una dintre următoarele structuri până la 31 decembrie 2021:

instituție socială sau medico-socială care găzduiește vârstnici sau adulți cu dizabilități (codul de acțiune socială și familii (CASF), 6 ° și 7 ° din I al articolului L. 312-1);
unitatea care oferă îngrijire pe termen lung - și inclusiv cazare - persoanelor care nu au o viață independentă, a căror stare necesită supraveghere medicală constantă și tratamente de întreținere (codul de sănătate publică, 3 ° din articolul L. 6143-5);
reședința cu servicii pentru persoanele în vârstă sau cu dizabilități care au obținut aprobarea „de calitate” menționată la articolul L. 7232-1 din codul muncii sau autorizația prevăzută la articolul L 313-1 din CASF pentru serviciul său. suport care se încadrează sub 6 ° și 7 ° din I al articolului L. 312-1 din același cod;
ansamblu de locuințe administrat de un grup de cooperare socială sau medico-socială și alocat îngrijirii salariale a persoanelor în vârstă sau cu dizabilități (CASF, art. L. 444-1 până la L. 444-9);
resedinta cu servicii pentru studenti;

Investițiile eligibile ar putea fi făcute și în reședințe turistice clasificate până la 31.12.2016. Cu toate acestea, achizițiile de locuințe efectuate de la 1 ianuarie până la 31 martie 2017 rămân eligibile pentru reducerea impozitului „Censi-Bouvard”, sub rezerva angajării:

în ceea ce privește achiziționarea de locuințe în viitoarea stare de finalizare, printr-un contract de rezervare preliminară menționat la articolul L. 261-15 din Codul construcțiilor și locuințelor semnat și depus cu rangul procesului-verbal al unui notar sau înregistrat la impozit service nu mai târziu de 31.12.2016;

în alte cazuri, printr-o promisiune de cumpărare sau o promisiune de vânzare sinalagmatică semnată cel târziu la 31.12.2016.

Angajament (durata): 9 ani în chirie mobilată neprofesionistă (LMNP) în termen de o lună de la finalizare sau de la achiziție, dacă este ulterior.
Forma beneficiului fiscal: reducerea impozitului.
Baza beneficiului: prețul de achiziție sau de cost al locuințelor selectate până la limita totală de 300.000 EUR pentru același an fiscal.
Fapt generator: în funcție de forma investiției, evenimentul operativ este anul cumpărării locuinței sau anul finalizării lucrărilor sau anul finalizării construcției (BOI-IR-RICI-220-30 n ° 1).
Rata beneficiilor: reducere impozit: 25-11%. Pentru investițiile efectuate:

în 2009 și 2010: BOFiP-IR-RICI-220-30 nr.140;
în 2011: BOFiP-IR-RICI-220-30 n ° 210;
în 2012: BOFiP-IR-RICI-220-30 n ° 290;
din 2013: BOFiP-IR-RICI-220-30 n ° 300.

Link către documentație: BOI-IR-RICI-220.

Companiile de închiriere mobilate care s-au înscris la un sistem „Censi-Bouvard” pentru a beneficia de o reducere a impozitelor trebuie să asigure un tratament specific de amortizare pentru sediile lor, dacă sunt impozitate în BIC sub un regim real.
Această reducere a impozitului se calculează la prețul de cost al locuințelor până la o limită de 300.000 EUR.
Prin urmare, puteți deduce doar din rezultatul impozabil amortizarea pentru valoarea clădirii care nu va fi luată în considerare pentru calcularea reducerii impozitului.

Exemplu: cumpărați o casă și doriți să beneficiați de reducerea impozitului Censi-Bouvard. De asemenea, doriți să depreciați această proprietate.
Prețul costului locuinței este de 420.000 €.
Reducerea impozitului va fi calculată pe o sumă de 300.000 EUR (plafon maxim).
Amortizarea va fi calculată pe o bază de 420.000 €, dar fracția deductibilă a rezultatului (impozitată în BIC) va fi calculată pe 120.000 €, adică 420.000 € (costul locuinței) - 300.000 € (reducere de bază a impozitului).

Consecințele distincției dintre companiile de închiriere mobilate profesionale și neprofesionale (LMNP)

Despre deficit

Pentru companiile de închiriere neprofesionale mobilate (LMNP)

Deficitul retras dintr-o chirie mobilată neprofesională poate fi reportat timp de 10 ani exclusiv din venitul dintr-o închiriere mobilată neprofesional.

Exemplu: aveți o activitate meșteșugească impusă în BIC profesional și închiriați cazare mobilată. În urma lucrării, închirierea dvs. neprofesionistă mobilată are o pierdere de 1.000 EUR în anul N, în timp ce rezultatul activității dvs. de ambarcațiuni este de 2.000 EUR. Venitul dvs. impozabil pentru impozitul pe venit pentru anul N va fi de 2.000 EUR. Nu puteți deduce deficitul dvs. din chiria mobilată neprofesională din rezultatul activității dvs. de ambarcațiuni.

În N + 1, închirierea dvs. neprofesionistă mobilată vă aduce 300 EUR, iar activitatea dvs. de ambarcațiuni primește 20.000 EUR. Venitul dvs. impozabil pentru impozitul pe venit va fi de 20.000 EUR, iar pierderea reportată din închirierea mobilată neprofesională va fi redusă la 700 EUR (1.000 EUR - 300 EUR). O puteți amâna până la N + 9 pentru orice profit realizat în acești ani.

Pentru companii profesionale de închiriere

Deficitele retrase din activitatea de închiriere mobilată desfășurată cu titlu profesional se impun la venitul total al contribuabilului fără limitare a sumei. Dacă venitul global este insuficient, deficitul global astfel generat poate fi reportat timp de 6 ani.

Determinarea acestor deficite trebuie, desigur, să respecte regulile codului fiscal general cu privire la deductibilitatea taxelor. Astfel, de exemplu, deficitele nu trebuie să provină din amortizarea exclusă din taxele deductibile.

Exemplu: sunteți un chiriaș mobilat profesionist și soțul dvs. este angajat. În N, afacerea dvs. ca companie de închiriere mobilată profesional generează un deficit de 10.000 EUR, în timp ce salariile impozabile ale soțului dvs. se ridică la 40.000 EUR. Venitul impozabil al gospodăriei dvs. va fi apoi de 30.000 EUR (40.000 - 10.000). Niciun deficit nu poate fi reportat la N + 1.

În N + 1, afacerea dvs. ca companie de închiriere mobilată profesională generează un deficit de 20.000 EUR, în timp ce salariile soțului dvs. se ridică la 10.000 EUR. Sub N + 1, venitul impozabil al gospodăriei dvs. va fi atunci zero. Se creează un deficit global de 10.000 € (10.000 - 20.000). Acest deficit global va fi imputat venitului global din următorii ani, fără a putea fi reportat după șase ani.

Cu privire la câștigurile de capital imobiliare

Pentru companiile de închiriere neprofesionale mobilate (LMNP)

Câștigurile de capital realizate la vânzarea spațiilor rezidențiale mobilate sunt impozitate ca câștiguri de capital private. Prin urmare, acestea nu intră sub regimul câștigurilor de capital profesionale.

În consecință, dacă ați beneficiat de reducerea impozitului Censi-Bouvard și ați limitat valoarea amortizării, acest lucru nu are niciun impact asupra calculului câștigului de capital.

Găsiți regulile fiscale pentru câștigurile de capital private în secțiunea Individual> Gestionați activele mele, casa mea.

Pentru companii profesionale de închiriere

Companiile profesionale de închiriere mobilată sunt supuse regimului de câștiguri de capital profesionale la vânzarea spațiilor închiriate.

Dacă ați beneficiat de reducerea impozitului Censi-Bouvard, determinarea câștigului dvs. de capital necesită un calcul specific așa cum se explică în buletinul oficial al finanțelor publice la care se face referire BOI-BIC-CHAMP-40-20 nr. 340.

Câștigurile de capital ale companiilor profesionale de închiriere beneficiază, cu condiția ca activitatea să se desfășoare timp de cel puțin cinci ani, dintr-o scutire totală când venitul mediu din închiriere pentru exercițiile financiare s-a încheiat în cursul celor doi ani calendaristici precedenți, data închiderii anul pentru realizarea câștigului de capital nu depășește pragul de 90.000 € fără impozite și o scutire parțială dacă aceleași venituri sunt cuprinse între 90.000 € fără impozite și 126.000 € fără impozite (art.

Dacă una dintre aceste condiții nu este îndeplinită, acestea sunt supuse regimului câștigurilor și pierderilor de capital profesionale pe termen scurt sau lung (art. 39 duodecii din CGI).

Consultați buletinul oficial al finanțelor publice la care se face referire BOI-BIC-CHAMP-40-20 nr. 400 și următoarele pentru mai multe detalii.