Impozitarea câștigurilor de capital imobiliare pentru un SCI

Am văzut că este posibil să creăm un SCI pentru a investi împreună în imobiliare. Veniturile generate de chirii și câștigurile de capital imobiliar vor fi impozitate diferit în funcție de regimul fiscal.

Pentru a completa dosarul nostru „SCI către IR sau către IS?”, Iată explicații suplimentare cu privire la modul în care sunt impozitate câștigurile de capital imobiliar pentru SCI supuse impozitului pe venit și pentru cei supuși „Impozitului pe profit. Diferențele sunt semnificative. Prin urmare, este recomandabil să le studiați cu atenție înainte de a alege regimul fiscal al SCI.

Impozitarea profiturilor generate la vânzare pentru companiile imobiliare civile

În articolul nostru despre comparația dintre un SCI cu IR sau cu IS, am văzut că alegerea sistemului fiscal al impozitului pe profit prezintă avantaje foarte mari: mai multe posibilități de tip de leasing, depreciere prețul de achiziție al imobilelor, costuri de achiziție etc.

Prin urmare, este o opțiune care este departe de a fi neglijabilă în ceea ce privește impozitarea pentru compania dvs. imobiliară. Cu toate acestea, aceste avantaje importante trebuie cântărite cu dezavantajul major al unui SCI cu IS: câștigurile de capital imobiliare sunt mult mai impozitate.

Pentru a vă permite să calculați corect câștigurile sau pierderile potențiale dintre cele două regimuri fiscale în funcție de situația SCI și obiectivele dvs., iată o prezentare completă a regulilor fiscale pentru impozitarea câștigurilor de capital imobiliar pentru un SCI în IR și pentru un SCI la IS.

Câștiguri de capital imobiliar pentru un SCI pentru impozitul pe venit (IR)

Am văzut că SCI supus impozitului pe venit funcționează cu o impozitare transparentă. Aceasta înseamnă că partenerii SCI vor fi impozitați personal pe veniturile și câștigurile de capital generate de companie.

În contextul unui câștig imobiliar, operațiunea este exact aceeași ca și pentru o persoană fizică. Găsiți toate detaliile în articolul nostru despre „calcularea impozitului pe câștigurile de capital imobiliar”.

Iată un rezumat al acestei impozitări pentru un SCI supus IR:

Câștigul de capital brut se calculează prin scăderea prețului de achiziție și a costurilor de achiziție din prețul de vânzare net al vânzătorului. Costurile achiziției imobiliare, care sunt comisioanele notariale și ale agențiilor imobiliare, pot fi rezervate ca reale sau cu o cotă forfetară de 7,5% din prețul de achiziție.
Îmbunătățirile și renovările pot fi deduse dacă nu au fost incluse în cheltuielile dvs. deductibile din venitul dvs. din chirie. Pentru aceasta, este necesar să puteți furniza dovezi ale muncii desfășurate de profesioniști. Pentru o proprietate deținută mai mult de 5 ani, este de asemenea posibil să se deducă o sumă forfetară de 15% din prețul de achiziție în loc să se țină seama de costurile reale.
Reducerile se aplică în funcție de durata detenției (a se vedea tabelul reducerilor pentru un câștig de capital).
Se aplică o suprataxă pentru câștigurile de capital imobiliare de peste 50.000 EUR după deduceri.
După ce ați aplicat diferitele certificate, obțineți un câștig net de capital imobiliar care va fi impozitat la 19%. Contribuțiile de asigurări sociale de 17,2% vor fi calculate separat, cu o scală de reducere specifică mai puțin avantajoasă.

În ceea ce privește suprataxa, conform modificărilor aduse de Buletinul Oficial al Finanțelor Publice (ref.: BOI-RFPI-TPVIE-20-20130806), atunci când există mai mulți coproprietari (cupluri căsătorite, parteneriate civile, parteneri care conviețuiesc sau cumpără cu mai multe) se acceptă faptul că câștigul de capital trebuie împărțit la numărul de coproprietari înainte de a evalua acest prag de 50.000 € de persoană.

Ceea ce se schimbă pentru un SCI în comparație cu această suprataxă pentru câștigurile de capital imobiliare mari este că cedentul este SCI și, prin urmare, o singură entitate. Prin urmare, calculul cuantumului acestei suprataxe se face ca pentru o singură persoană.

Câștiguri de capital imobiliar pentru un SCI sub impozitul pe profit (IS)

În contextul unui SCI cu impozit pe profit (IS), câștigurile de capital realizate la vânzarea de bunuri imobile vor fi impozitate ca câștiguri de capital profesionale și nu ca câștiguri imobiliare convenționale:

Valoarea câștigului de capital va fi calculată prin diferența dintre prețul de vânzare al activului și valoarea sa contabilă netă. Adică deprecierea făcută la prețul de achiziție va fi dedusă din prețul de achiziție și acest lucru va crește considerabil valoarea câștigului de capital.
Nu există nicio alocație pentru perioada de deținere în cazul unui SCI cu IS pentru câștigurile de capital imobiliare.
Valoarea acestui câștig de capital va fi adăugat direct la rezultatele SCI. Ca urmare, profiturile generate vor fi supuse impozitului pe profit. Ca o reamintire, este cu 15% până la 38.120 EUR, apoi cu 33,1/3% peste această limită.
Partenerii vor putea apoi să primească dividende pe profiturile post-impozite ale companiei și acestea vor fi impozitate pe venit după o indemnizație de 40% și pe contribuții sociale (fără indemnizație) la 17,2%.

Prin urmare, un câștig de capital realizat cu un SCI cu IS va fi calculat pe o bază mai mare și va fi impus mai mult. Prin urmare, este necesar să studiați câștigurile oferite de posibilitățile de amortizare și să le comparați cu costul suplimentar al câștigului de capital din vânzare pentru a alege între IS și IR pentru SCI dvs.

Prin urmare, alegerea între impozitul pe profit și impozitul pe venit trebuie făcută în funcție de ceea ce intenționați să faceți cu aceste proprietăți. Dacă intenționați să le păstrați pe termen nelimitat, alegerea regimului de impozitare a societăților este regimul fiscal ideal. Acesta este unul dintre avantajele SCI.

Alegeți să comutați la IS pentru un SCI existent

Am văzut într-un articol anterior că puteți opta pentru impozitul pe profit pentru SCI chiar și după crearea acestuia. Dacă faceți această alegere finală, veți avea de ales între două opțiuni pentru activele pe care SCI le deține deja pentru luarea în considerare a valorii lor:

Alegerea de a păstra valoarea inițială a proprietății: în acest caz amortizarea va fi calculată ca și când ar fi fost amortizată de la achiziție. Atunci nu există impozit pe câștigul de capital la alegerea modificării regimului fiscal.
Alegerea valorii proprietății la valoarea sa actuală: Se va face apoi amortizarea valorii actuale a proprietății în momentul tranziției de la IR la IS. În acest caz, această modificare va avea ca rezultat un impozit pe câștigul de capital realizat între momentul cumpărării și momentul reevaluării. În funcție de perioada de timp în care proprietatea este deținută de SCI, va fi posibil să beneficieze de reduceri pentru perioada de detenție.

Depinde de dvs. să vă faceți calculele și să alegeți cea mai potrivită opțiune în funcție de obiectivele dvs. și de sumele implicate.

Aflați despre posibilitățile de scutire de impozit pe proprietăți imobiliare în 2021. Veți putea astfel crește profitabilitatea investițiilor de închiriere ale SCI-ului dvs.