„Termenele de anchetă și epurarea autorizațiilor de construire în perioada COVID-19 Cât timp? "

Acest articol a fost:

Producerea de standarde declanșate de starea de urgență a sănătății a răsturnat normele aplicabile autorizațiilor de construire. Revizuire detaliată de Vincent Le Grand Universitaire, trainer și consultant în domeniul urbanismului și dreptului dezvoltării

" Cât timp ? Cât mai ? Ani, zile, ore, câți? Gândiți-vă la asta, inima mea bate atât de tare ... ". Versurile celebrei piese ale lui Reggiani „Le temps qui stay” rezumă angoasa oricărei persoane care intenționează să calculeze, în această perioadă tulburată și, prin urmare, foarte instabilă din punct de vedere legal, termenele legate de obținerea sau obținerea unei autorizații de construire.

Producția normativă excepțională declanșată de starea de urgență a sănătății a schimbat considerabil regulile aplicabile autorizațiilor de construire. De la începutul stării de urgență a sănătății, au fost necesare 5 ordine succesive pentru a stabili un regim derogatoriu justificat de închiderea și funcționarea degradată a serviciilor publice. Ordonanța 2020-306 din 25 martie 2020 privind prelungirea termenelor expirate în perioada de urgență medicală și adaptarea procedurilor a fost astfel modificată de patru ori. Avem dreptul să sperăm că ultima (ordonanța nr. 2020-560 din 13 mai 2020 care stabilește termenele aplicabile diferitelor proceduri în perioada de urgență a sănătății) va fi ultima.

Din aceste diverse texte reiese că o perioadă derogatorie de suspendare sau amânare a termenelor se deschide pe 12 martie la 12 a.m. și se închide pe 24 mai la 12 a.m.

Greu de găsit „micuții săi” pentru un agent imobiliar obligat să explice „timpul rămas”, cu alte cuvinte timpul de așteptat, clienților a căror vânzare imobiliară este suspendată la obținerea sau epurarea autorizației de construire.

În încercarea de a-i ajuta să facă acest lucru, acest articol va disocia cele trei regimuri ale anchetei, apelului și retragerii autorizațiilor de construire.

Calculul timpului de procesare pentru cererea de autorizație de construire

Cererile de autorizație de construcție care au fost depuse până la 11 martie 2020 (inclusiv) au perioada de instruire suspendată până la 23 mai 2020 (inclusiv). Perioada de anchetă începe din 24 mai 2020 (miezul nopții) pentru perioada rămasă (exemplu nr. 1).

Exemplul nr: O cerere de autorizație de construcție a fost depusă la 5 februarie 2020 (pentru o clădire alta decât o casă decomandată). Perioada de instruire este de 3 luni (art. R. 423-23 din Codul de urbanism) și ar trebui să se încheie în mod normal pe 5 mai. În conformitate cu articolul 12 ter din Ordonanța 2020-306, sfârșitul perioadei de anchetă este amânat până la 17 iulie 2020.

Cererile de permis care au fost depuse în perioada 12 martie - 23 mai 2020 (inclusiv) au termenul limită de instruire amânat la 24 mai (miezul nopții) (exemplu nr. 2).

Exemplul nr. 2: O cerere de autorizație de construcție a fost depusă pe 14 mai 2020 pentru o casă decomandată. Perioada de anchetă este de 2 luni (art. R. 423-23 citat mai sus) și ar trebui să se încheie în mod normal la 14 iulie 2020. În conformitate cu articolul 12 ter din ordonanța 2020-306, termenul limită pentru instruire nu va începe până la 24 mai și se va încheia pe 24 iulie 2020.

Toate cererile depuse începând cu 24 mai 2020 recâștigă aplicarea normală a regulilor pentru perioada de anchetă.

Epurarea perioadei de apel disponibile terțului

După cum știe toată lumea, autorizația de construire trebuie să fie afișată pe site-ul proiectului cât mai curând posibil după eliberarea acestuia și să rămână în vigoare pe durata șantierului.

Părțile terțe (cu alte cuvinte, vecinii proiectului) care doresc să conteste legalitatea permisului acordat pot sesiza instanța administrativă sau primarul municipiului pentru un contencios (instanță) sau recurs grațios (primar). Pentru a fi admisibil, această contestație trebuie inițiată în termen de maximum două luni de la prima zi de la afișarea autorizației pe site (articolul R.600-2 din codul de urbanism). Spre deosebire de perioada de anchetă, perioada de apel este aici o perioadă clară care se calculează pe zi de 24 de ore.

Perioadele de recurs neterminate care au început înainte de 12 martie sunt suspendate la acea dată (exemplu nr. 3), în timp ce cele care au început între 12 martie și 23 mai sunt amânate (exemplu nr. 4).

Exemplul nr. 3: O autorizație de construire acordată pe 4 februarie este afișată pe site-ul proiectului a doua zi, 5 februarie, în timpul zilei. Termenul pentru apelarea terților începe să curgă în mod normal pe 6 februarie și ar trebui să expire în mod normal pe 6 aprilie 2020. Cu toate acestea, în aplicarea articolului 12 bis din ordonanța 2020-306, perioada de contestație va fi suspendată de la 12 martie până la 24 mai la miezul nopții. Se va relua la această dată pentru soldul rămas și se va încheia pe 19 iunie 2020.

Exemplul nr. 4: O autorizație de construire acordată pe 14 aprilie este afișată pe site-ul proiectului a doua zi, 15 aprilie, în timpul zilei. Perioada pentru litigii de către terți începe în mod normal să curgă la 16 aprilie și ar trebui să expire în mod normal la 16 iunie 2020. Cu toate acestea, în aplicarea articolului 12 bis din ordonanța 2020-306, perioada pentru contestație va fi amânată și nu va începe să va rula până la 24 mai la miezul nopții. Perioada de contestație va expira pe 24 iulie 2020.

În cele din urmă, orice autorizație de construcție postată după 24 mai vede că termenul limită pentru apelarea terților nu este nici suspendat, nici amânat.

Epurarea perioadei de retragere la dispoziția autorității semnatare

Autorizația de construire nu trebuie eliminată doar de orice apel de la terți pentru a fi „definitivă”. Legalitatea acestuia poate fi pusă sub semnul întrebării și de autoritatea semnatoare (cel mai adesea primarul municipiului în care se află), care poate retrage autorizația de construire în temeiul articolului L. 424-5 din codul de urbanism.

Cu toate acestea, termenul disponibil autorității semnatare este disociat de termenul de apel pentru terți din cel puțin două motive. Pe de o parte, nu cunoaște același punct de plecare, deoarece perioada de retragere începe să curgă din ziua semnării actului (sau din ziua nașterii actului emis tacit când administrația a rămas tăcută și că termenul de examinare a cererii a expirat). Pe de altă parte, perioada de retragere este mai lungă decât cea de apel, deoarece nu durează 2, ci 3 luni.

Ca și perioada de contestație, perioada de retragere a autorizației de construire poate fi suspendată (exemplul nr. 5) sau amânată (exemplul nr. 6), în funcție de caz.

Exemplul nr. 5: O autorizație de construire se eliberează la 1 februarie 2020. Perioada de retragere disponibilă autorității semnatare începe, prin urmare, în mod normal la acea dată și trebuie să se încheie la 1 mai (deoarece perioada de retragere nu este francă). Cu toate acestea, în aplicarea articolului 12 ter din ordonanța 2020-306, perioada de retragere va fi suspendată din 12 martie și nu va începe să ruleze din nou până la 24 mai la miezul nopții. Prin urmare, perioada de retragere va expira pe 13 iulie 2020.

Exemplul nr. 6: O autorizație de construire se eliberează la 27 aprilie 2020. Perioada de retragere disponibilă autorității semnatare începe, prin urmare, în mod normal la această dată și trebuie să se încheie la 27 iulie 2020. Cu toate acestea, în aplicarea articolului 12 ter din Ordinul 2020-306, perioada de retragere va fi amânată la 24 mai la miezul nopții. Prin urmare, perioada de retragere va expira pe 24 august 2020.

În cele din urmă, orice autorizație de construire emisă din 24 mai 2020 are perioada de retragere de trei luni la dispoziția autorității semnatare, nici suspendată, nici amânată.

Deci „cât mai mult”? Sperăm că răspunsul la această întrebare poate fi dat mai ușor după lectura (cu siguranță plictisitoare) a acestui articol. Și dacă nu, inima asta? Când te gândești la asta, mai bate atât de tare ?

Vincent MARE

Vincent LE GRAND este academic și consultant în domeniul urbanismului și dreptului dezvoltării.
El răspunde la toate cererile de consultare și oferă jucătorilor imobiliari asistență juridică adecvată (VLG CONSEIL).
Vincent LE GRAND a creat și gestionează diploma universitară „Drept urbanistic” la Universitatea din Caen Normandie, singura formare continuă deschisă în e-learning în acest domeniu la nivel național