Închiriere mobilată: amortizarea este bună

Bună ziua tuturor, vă invităm să descoperiți articolul nostru publicat în ultima publicație a revistei „Profession CGP”:

Este posibilă optimizarea impozitării închirierilor directe mobilate datorită amortizării. Cu toate acestea, este mai bine să beneficiați de sfaturi profesionale. Explicații.

Construirea economiilor, căutarea de venituri suplimentare și anticiparea unei scăderi a veniturilor viitoare în timp ce se pregătesc pentru pensionare sunt una dintre principalele preocupări ale gospodăriilor din Franța. În ciuda unui context economic dificil și a unui nivel încă foarte ridicat al prețurilor de vânzare, investiția imobiliară este investiția preferată a francezilor în contextul dezvoltării averii lor. Spre deosebire de regimurile fiscale specifice atașate achiziției de bunuri imobiliare destinate închirierii, statutul de societate de închiriere mobilată este un statut juridic și fiscal atribuit persoanei și nu proprietății. Beneficiind de o legislație mai flexibilă aplicabilă contractelor de leasing și un mediu fiscal privilegiat, mulți investitori caută o investiție imobiliară cu scopul de a dobândi statutul de companie de închiriere mobilată.

În Franța, închirierile mobilate sunt adesea sinonime cu investiții în locuințe de serviciu (case de bătrâni, bătrâni, studenți, turism și afaceri).

Aici vom studia închirierile mobilate direct fără servicii hoteliere și fără a trece printr-un manager prin semnarea unui mandat sau a unui contract de leasing comercial. De fapt, închirierea mobilată directă prezintă interes pentru tot mai mulți proprietari, în special datorită regimului său fiscal deosebit de atrăgător datorat deductibilității deprecierii contabile a imobilelor și a mobilierului.

Amortizarea contabilă este o cheltuială deductibilă din impozit, dar care nu este plătită, spre deosebire de lucrări sau dobânzi la împrumuturi. Aceasta înseamnă un câștig în numerar. Amortizarea scade rezultatul impozabil al activității societății de închiriere mobilată, iar aceasta din urmă economisește impozite.

Criteriile pentru închirierea unui apartament mobilat

Închirierile mobilate au avantaje juridice și fiscale semnificative. Dar caracterul fiscal nu ar trebui să fie condiția sine qua non pentru închirierea unei proprietăți mobilate. Caracterul fiscal nu trebuie să prevaleze asupra caracterului închiriat. Anumite zone primesc în special tipul de chiriași pentru închirieri mobilate; aceste zone sunt în general orașe mari, orașe studențești sau turistice. Tipul proprietății este, de asemenea, decisiv: închirierea mobilată este deseori recomandată de studenți sau tineri muncitori, prin urmare o proprietate destinată închirierii mobilate este mai degrabă o garsonieră sau un apartament de dimensiuni medii.

Este greu de imaginat o familie cu mai mulți copii alegând o chirie mobilată. Cu toate acestea, există o soluție pentru închirierea suprafețelor mari mobilate, cum ar fi casele: este o chestiune de cazare comună.

Odată cu prelungirea studiilor, mobilitatea crescută a studenților, scăderea puterii de cumpărare, lipsa fondului de închiriere urbană, încetinirea construcției de locuințe și creșterea chiriilor, co-închirierea se afirmă și crește. Se impune în Franța zi de zi ca soluție de locuință preferată de un număr tot mai mare de oameni.

Chiriile rezonabile, spațiile de locuit mai mari și convivialitatea, cazare comună oferă avantaje umane și financiare incontestabile. Astăzi se estimează că cererea de cazare comună este de cinci ori mai mare decât oferta. Proprietarii care își închiriază proprietatea în apartamente comune beneficiază de o piață susținută.

Ce regim fiscal alegeți pentru a optimiza impozitarea închirierii dvs. mobilate ?

Compania de închiriere mobilată are de ales între două regimuri fiscale pentru a declara veniturile din închirierea mobilată: micro-BIC și sistemul real simplificat.

În calitate de companie de închiriere mobilată, cu chirii anuale mai mici de 32.900 EUR, trebuie să vă declarați veniturile în regimul micro-BIC. Profitul impozabil în cadrul regimului micro-BIC este egal cu chiriile furnizate minus o indemnizație standard de 50%.

Această alocație ia în considerare toate costurile aferente proprietății dvs. închiriate. Acest rezultat va fi adăugat la celelalte venituri pentru a fi supus scării progresive a impozitului pe venit și a contribuțiilor de asigurări sociale. Dacă optați pentru regimul micro-BIC, trebuie să menționați suma chiriei direct în declarația de impozitare. Administrația va aplica automat reducerea de 50%.

Acest regim micro-BIC este foarte adesea mai puțin avantajos decât regimul real simplificat.

Regimul real este un regim fiscal deosebit de interesant. Profitul impozabil este stabilit conform regulilor generale care guvernează profiturile industriale și comerciale (BIC). Profitul impozabil corespunde diferenței dintre veniturile anuale și cheltuielile deductibile și amortizarea.

Sistemul real simplificat face posibilă în special deducerea următoarelor taxe: facturi de întreținere și reparații, impozite pe proprietate, costuri de asigurare, costuri de administrare, taxe de contabil, costuri procedurale în caz de litigiu cu un chiriaș, abonamente și diverse consumuri incluse în sumă

chirie, dar pentru care vi se trimite facturarea (factură telefonică, abonament la Internet, de exemplu), dobânda la împrumut plus costurile cererii și constituirea garanțiilor și primelor de asigurare, taxe de înregistrare și taxe notariale legate de achiziție de incinte, provizioane pentru riscuri.

Regimul real simplificat permite, de asemenea, deducerea amortizării spațiilor, echipamentelor și mobilierului, precum și lucrări de construcție, reconstrucție, extindere și îmbunătățire.

Ce este amortizarea contabilă pentru o companie de închiriere mobilată ?

Amortizarea contabilă este definită ca „recunoașterea contabilă a amortizării valorii anumitor elemente de active fixe” (clădire, apartament, casă). Prin urmare, practica deprecierii constă în înregistrarea în conturile locatorului mobilat a unei pierderi din depreciere înregistrate pe o proprietate.

Alocările efectuate constituie cheltuieli de exploatare, care sunt înregistrate pe partea de active a bilanțului, ca o reducere a valorii inițiale a articolelor corespunzătoare și deductibile din venitul din chirie.

Din punct de vedere contabil, amortizarea este exigibilă în conformitate cu regulile dreptului comun. Amortizarea corespunde retragerii unei părți din venitul din exploatare pentru a constitui suficienți numerari care să permită eventuala înlocuire a mijloacelor fixe. Atâta timp cât proprietatea a fost înscrisă în activele locatorului, acesta din urmă se poate deprecia în fiecare an pe o perioadă corespunzătoare naturii acestor active.

Din punct de vedere fiscal, regulile de imputare sunt diferite. Articolul 39C din CGI limitează valoarea amortizării care poate fi luată în considerare la determinarea rezultatului impozitului în activitatea de închiriere mobilată. Regula prevede că deprecierea luată în considerare nu poate avea ca efect crearea sau creșterea deficitului fiscal. Dacă contul de exploatare prezintă un profit înainte de a lua în considerare amortizarea, valoarea deprecierii deductibile nu poate depăși profitul menționat. Porțiunea care nu este dedusă din amortizare este apoi plasată în rezervă pentru alocarea ulterioară. Aceste amortizări nealocate pot fi reportate la nesfârșit până când profitul dintr-un exercițiu financiar viitor le permite să fie deductibile.

Deprecierea pe componente, care este regula ?

În conformitate cu standardele internaționale de contabilitate adoptate de IFRS, activele trebuie amortizate pentru fiecare clasă de active sau componente, în funcție de durata de viață specifică fiecărei categorii, precum și de caracteristicile tehnice specifice fiecărei clădiri.

Conceptul de componentă este definit în termeni de contabilitate în articolul 311-2 din PCG (planul general de conturi).

Defalcarea unui activ în componente specifică faptul că deprecierea activului trebuie împărțită în elementele principale care vor constitui componentele (teren, carcasă, amenajări interioare, acoperișuri, electricitate etc.). Fiecare componentă determină o parte din valoarea activului și este amortizată în funcție de durata sa efectivă de utilizare. Prin urmare, se recomandă, în funcție de fiecare proprietate închiriată mobilată, să se facă distincția între lista componentelor și durata normală de utilizare.

Este recomandat cu fermitate sprijinul unui contabil agreat pentru a evita orice risc de eroare și pentru a asigura declarațiile fiscale ale companiei de închiriere mobilate.

Obligațiile contabile și fiscale ale regimului real

Obligațiile contabile și fiscale ale companiei de închiriere mobilate sunt echivalente cu cele ale unei mici companii comerciale.

Rezultatul închirierii clădirilor mobilate este impozitat în categoria profiturilor industriale și comerciale (BIC). Rezultatul contabil este determinat în conformitate cu principiile Codului comercial (contabilitate dublă).

Un chiriaș în spații de cazare mobilate plasate sub regim real trebuie să țină în mod necesar conturi (care arată cheltuielile și veniturile aferente anului), registrul activelor fixe și amortizarea și să procedeze la stabilirea unui bilanț și a unui rezultat al contului.

În fiecare an, compania de închiriere mobilată este obligată să depună declarația de rezultate nr. 2031 pentru ultimul exercițiu financiar la Serviciul de impozite comerciale, însoțită de tabelele pachetului fiscal nr. 2033-A până la 2033-G.

În conformitate cu normele care guvernează BIC, profiturile se adaugă altor venituri pentru determinarea impozitului pe venit. Pe de altă parte, deficitele fiscale sunt atribuite BIC-urilor de același tip înregistrate în anul sau în următorii zece ani.

A deveni o companie de închiriere mobilată este o abordare care are caracteristici specifice care trebuie stăpânite pentru a obține valoarea maximă. Într-un context general, complexitatea legislației juridice și fiscale face ca expertul contabil să fie apelat din ce în ce mai mult să ofere sfaturile necesare pentru optimizarea situației fiscale personale a clientului.

Avantajul încredințării contabilității unui contabil specializat

Optarea pentru regimul de închiriere de proprietăți imobiliare generează formalități contabile și fiscale și necesită sprijin din partea unui contabil agreat. Se recomandă alegerea unuia specializat în acest domeniu, care necesită expertiză în acest sistem fiscal specific. În plus, există un avantaj fiscal care încurajează utilizarea unui contabil agreat și a unui centru de management aprobat. Adunarea Națională a adoptat în lectură finală (legea finanțelor publicată în Jurnalul Oficial la 30 decembrie 2015) proiectul de lege modificator financiar 2015 care restabilește, printre altele, beneficiul fiscal al reducerii impozitului suprimat de legea finanțării 2015, și anume reducerea impozitului pentru costurile contabile și calitatea de membru într-un OGA, calculat la două treimi din cheltuielile suportate și plafonat la 915 EUR pe an pentru microîntreprinderile care optează pentru un sistem real (articolul 199 litera B).

O alegere importantă

Alegerea amortizării contabile pentru o proprietate închiriată mobilată poate fi foarte atractivă din punct de vedere fiscal. Cu toate acestea, este recomandabil să consultați un expert contabil profesionist, pentru a determina cu exactitate interesul sau nu ca locatorul apartamentelor mobilate să recurgă la regimul real și, prin urmare, la amortizarea contabilă.

Utilizarea unei firme de contabilitate specializate în închirieri mobilate permite investitorului să asigure gestionarea administrativă și fiscală a proprietății sale în condiții pașnice și sigure.

David Abihssira, director de dezvoltare, Immokip Compta - Option Réel, și

Xavier Marsala, Director Immokip Compta - Option Réel