Care este durata legală a unui contract de leasing comercial ?

Arenda comercială, care trebuie diferențiată de arenda profesională, se încheie pentru o perioadă care nu poate fi mai mică de 9 ani (articolul L. 145-4 din Codul comercial). Astfel, închirierea unui birou este, în principiu, supusă statutului de leasing comercial. Cu toate acestea, dacă activitatea desfășurată corespunde unei profesii liberale (de exemplu, avocat, medic etc.), contractul de închiriere va fi supus regimului de închiriere profesională. Există, de asemenea, alte excepții care permit închirierea spațiilor comerciale sau de birouri fără un contract de închiriere comercială. Înregistrarea contractului de închiriere comercială nu este obligatorie, însă este foarte recomandată

Durata legală a leasingului comercial este de 9 ani

Durata legală a leasingului comercial este de minimum 9 ani: această dispoziție de politică publică se aplică atât contractelor de leasing scrise, cât și celor orale și este destinată protejării intereselor locatarului. Prin urmare, determinarea punctului de plecare al contractului de leasing este esențială pentru calcularea duratei contractului de leasing: dacă nu există o stipulare cu privire la acest subiect în contractul de leasing, va fi necesar să se analizeze faptele (ex: data mutării etc.) . Trebuie amintit că sistemul de leasing comercial este strict reglementat de lege (articolele L145-1 și următoarele din Codul comercial francez).

Doriți să scrieți leasingul dvs. comercial ? LegalPlace acceptat câteva mii de locatari și chiriași pentru a-și încheia contractele de leasing comercial. Avantajul este că este simplu și eficient: completați un formular și contractul se adaptează la situația dumneavoastră. Prin urmare, puteți alege cu ușurință durata contractului dvs. de leasing comercial.

Durata în 3-6-9

Determinarea punctului de plecare al contractului de leasing face, de asemenea, posibilă contorizarea date de expirare a închirierii comerciale pe trei ani, în cursul căruia locatarul (chiriașul) are opțiunea de reziliere.

Bine de stiut: Este posibil să se deroge de la regimul de leasing comercial prin încheierea unui contract de leasing civil.

Principiul opțiunii de reziliere de trei ani în beneficiul locatarului

În realitate, contractul de închiriere este deci încheiat, nu pentru nouă ani, ci timp de trei, șase sau nouă ani, la dorința locatarului. Acesta este motivul pentru care numim deseori leasingul comercial „3-6-9 închiriere”. Nimic nu ne împiedică să fim de acord că o reziliere de trei ani va fi însoțită de o despăgubire echivalent cu chirie de trei ani pentru a compensa daunele suferite de locator. Locatarul trebuie să respecte formele și termenele impuse pentru notificare: adică Cu 6 luni înainte de termenul de trei ani cu cerere de confirmare de primire sau prin act extrajudiciar.

Opțiune excepțională de reziliere de trei ani în favoarea locatorului

În mod excepțional, locatorul poate notifica la sfârșitul fiecărei perioade de trei ani în următoarele cazuri și în conformitate cu condițiile prevăzute la articolul articolului L145-4 din Codul comercial:

construcția sau reconstrucția clădirii existente
cota clădirii
executarea lucrărilor prescrise sau autorizate ca parte a unei operațiuni de restaurare a proprietății

Așa-numitul contract de închiriere 3-6-9 nu trebuie nu trebuie confundat cu contractul de închiriere pe perioadă care corespunde unui contract de leasing pe termen lung, cuprinzând în mod necesar o perioadă inițială de nouă ani, urmată de un număr definit de perioade de trei ani. În acest caz, este posibil să se încheie numai la sfârșitul perioadei inițiale de nouă ani sau la sfârșitul uneia dintre perioadele de trei ani.

Posibilitatea de a prevedea un termen ferm de 9 ani

De la legea Pinel din 18 iunie 2014, principiul este interdicția de a renunța la opțiunea de reziliere de trei ani: prin urmare, nu este posibil, în principiu, să se prevadă un termen ferm de nouă ani într-un contract de leasing comercial.

Cu toate acestea, legea prevede câteva excepții limitative în temeiul cărora este posibil să se prevadă o durată fermă de 9 ani fără opțiunea de concediu de trei ani:

închirieri pentru spații construite pentru o singură utilizare;
închirieri de spații destinate utilizării exclusive a birourilor;
închirierile spațiilor de depozitare menționate la articolul 3 ° al III-lea al articolului 231 ter din Codul fiscal general.

De asemenea, este posibil să renunțați la opțiunea de reziliere de trei ani pentru contractele de leasing cu o durată mai mare de 9 ani.

Închirierea comercială poate dura mai mult de 9 ani

Articolul L 145-4, al. 1 din Codul comercial nu se stabilește fără durată maximă (fii atent, totuși, fără durată perpetuă). Prin urmare, părțile pot alege liber durata contractului lor de leasing comercial, atâta timp cât acesta depășește 9 ani.

Durata contractului de închiriere mai mare de 9 ani: neaplicarea regulilor plafonului chiriei

Închirierile cu un termen mai mare de 9 ani nu vor fi nu se aplică regulile de plafonare legate de creșterea chiriei la reînnoire la expirare. Acesta este motivul pentru care este important să se asigure relevanța alegerii unui termen altul decât perioada minimă de 9 ani și să fie vigilenți cu privire la disponibilitatea locatorului de a încheia un contract de închiriere pentru o perioadă de nouă ani și câteva zile. numai în scopul evitării plafonării.

Asa de, chiria contractului de leasing reînnoit nu va fi plafonată și poate fi stabilită pe baza valorii chiriei locului închiriat. Pentru a-l proteja de această specificitate foarte importantă, chiriașul trebuie să fie informat de către proiectant la încheierea contractului de închiriere.

Durata contractului de leasing comercial de peste 12 ani: trebuie să încheiați un contract de închiriere prin act notarial

Atunci când contractul de închiriere comercială este stipulat pentru o perioadă de peste 12 ani, atunci trebuie să fie să fie redactat de un notar și să fie publicat în biroul ipotecar pentru a fi executoriu împotriva terților.

Excepția de la termenul de 9 ani: leasingul derogatoriu pe termen scurt

Ca excepție, părțile pot încheia un contract de închiriere pentru maximum 3 ani în conformitate cu articolul L 145-5 din Codul comercial. Acest leasing pe termen scurt, cunoscut în mod obișnuit ca „leasing derogatoriu”, face posibilă derogarea de la statutul de leasing comercial.

În practică, termenul „Închiriere precară” este adesea folosit pentru a desemna contractul de leasing derogatoriu, dar această utilizare poate duce la o confuzie cu acordul precar de ocupare. Cu toate acestea, contractul de închiriere derogatorie și acordul de ocupare precară sunt destul de distincte. Într-adevăr, acordul de ocupare precară este autorizat numai din cauza unor circumstanțe excepționale sau particulare și pentru o perioadă de timp nedeterminată, al cărei termen este marcat de alte cauze decât voința unică a părților și, în special, de apariția unui eveniment specific.

Durata maximă a leasingului derogatoriu (leasing pe termen scurt)

Posibilitatea de a încheia, în perioada de 3 ani, unul sau mai multe contracte de leasing derogatorii

Este posibil să se prezică mai multe arendări derogatorii în primii 3 ani. În cazul unei succesiuni de leasinguri pe termen scurt, va fi, prin urmare, necesar doar să se asigure că durata totală a contractelor de leasing succesive nu depășește trei ani.

Sfârșitul contractului de leasing pe termen scurt

Contractul de leasing derogatoriu fiind un contract pe durată determinată, încetează automat la expirarea termenului fixat. Chiar dacă proprietarul nu este obligat să acorde chiriașului un concediu de absență, este totuși util să o facă. Într-adevăr, concediul face posibilă evitarea oricărui risc de aplicare a statutului de leasing comercial.

De exemplu: chiriașul nu va putea profita de statutul contractelor de leasing comercial chiar dacă rămâne în incintă după expirarea contractului de închiriere și locatorul manifestă inacțiune cu privire la această întreținere în incintă, deoarece locatorul acordă concediu chiriaș înainte de sfârșitul contractului de închiriere.

Prin urmare, este adecvat ca locatorul să-l informeze pe locatar, prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire, cu privire la intenția sa de a nu reînnoi contractul de închiriere.

Sancțiunea pentru depășirea duratei maxime a leasingului derogatoriu

Principiul interzicerii reînnoirii sau încheierii unui nou contract de leasing pe termen scurt la sfârșitul perioadei de trei ani

După această perioadă de 3 ani, reînnoirea expresă a contractului de leasing sau încheierea, între aceleași părți, a unui nou contract de închiriere pentru același spațiu este interzisă, sub sancțiunea aplicării statutului de leasing comercial. În cazul reînnoirii contractului de leasing derogatoriu la sfârșitul perioadei totale de trei ani, statutul contractelor de leasing comercial aplicabile, termenul noului contract de închiriere nu poate fi, așadar, mai mic de nouă ani.

Posibilitate excepțională de reînnoire sau încheiere a unui nou contract de leasing pe termen scurt la sfârșitul perioadei de trei ani

La sfârșitul perioadei de 3 ani, este posibilă reînnoirea sau încheierea unui nou contract de închiriere între diferite părți sau dacă noul contract de închiriere se referă la premise diferite.

Expirarea termenului contractului de leasing comercial

Data de expirare a contractului de leasing comercial nu are ca rezultat încetarea acestuia și, prin urmare, nu se încheie automat. Primul paragraf al articolului L.145-9 din Codul comercial prevede că: "[...] leasinguri [comerciale] încetează numai prin efectul unui concediu acordat cu 6 luni în avans sau al unei cereri de reînnoire. „Nimic nu ne împiedică însă să luăm în considerare în orice moment un rezoluție amiabilă contractului de leasing comercial, adică dacă toate părțile sunt de acord, cu condiția ca această reziliere să fie notificată de executorul judecătoresc creditorilor în cauză.

A clauza de anulare poate exista și în contractul de leasing comercial care prevede rezilierea automată a contractului dacă chiriașul nu și-a respectat angajamentele.

Al doilea paragraf al articolului L.145-9 din Codul comercial prevede că: „În lipsa concediului [dat cu șase luni în avans fie de către chiriaș, fie de către locator] sau cerere de reînnoire, contractul de închiriere scris se prelungește în mod tacit dincolo de termenul stabilit prin contract. "

Notă: Atunci când un comerciant care își închiriază sediul în baza unui contract de leasing comercial, este supus procedurilor de reorganizare sau lichidare judiciară, contractul său de închiriere continuă în mod normal.

Reînnoirea contractului de leasing comercial

Cererea de reînnoire a contractului de leasing comercial trebuie formulată în mod expres de către chiriaș

Locatarul are tot interesul să trimită proprietarului o scrisoare de cerere de reînnoire pentru a evita anumite neplăceri precum pierderea dreptului său la arendă. Prin urmare, este înțelept să faceți referire la o scrisoare model conformă și actualizată.

Sub-chiriașul beneficiază și de dreptul la reînnoire dacă îndeplinește condițiile cerute și trebuie să trimită cererea sa de reînnoire chiriașului principal.

Acceptarea reînnoirii contractului de leasing comercial de către locator

Răspunsul locatorului, indiferent dacă este pozitiv sau negativ, trebuie trimis locatarului de către executorul judecătoresc în termen de 3 luni de la primirea cererii de reînnoire.

Locatorul poate accepta cererea de reînnoire fie în aceleași condiții ca și contractul anterior de închiriere sau propunând o creștere a chiriei.. Chiriașul va putea apoi să accepte această nouă sumă sau să o conteste solicitând fixarea judiciară a chiriei. Dacă chiriașul a continuat să plătească suma vechii chirii, va însemna că a acceptat reînnoirea contractului de închiriere, dar a refuzat noua sumă a chiriei.

Vă rugăm să rețineți, dacă locatorul nu răspunde la cererea de reînnoire a chiriașului pe parcursul celor 3 luni de la primirea cererii, tăcerea lui va merita acceptarea cererii.

Refuzul reînnoirii contractului de leasing comercial de către locator cu plata unei indemnizații de evacuare

Locatorul poate, de asemenea, să refuze cererea de reînnoire, dar trebuie să indice motivele refuzului său și, cu unele excepții (motiv grav și legitim împotriva chiriașului sau a clădirii într-un stat nesanitar recunoscut de autoritatea administrativă), să plătească chiriaș o compensație pentru evacuare. Valoarea compensației pentru evacuare va depinde de situație: în cazul în care neînnoirea contractului de leasing are ca rezultat dispariția totală a afacerii, suma va fi egală cu valoarea afacerii; dacă fondul comercial nu dispare, ci este doar mutat, suma va fi limitată la costurile mutării.

În cazul în care chiriașul nu este înregistrat în registrul comerțului și al companiilor, în principiu își pierde dreptul de a reînnoi contractul de închiriere și, prin urmare, dreptul la despăgubire pentru evacuare.

Reînnoirea leasingului comercial pentru o perioadă de 9 ani

Noul contract de leasing comercial este reînnoit pentru o perioadă de 9 ani. Atunci când un contract de leasing comercial este încheiat pentru o perioadă mai mare de 9 ani, părțile trebuie să-și exprime în mod expres dorința de a contracta pentru această perioadă, în caz contrar, în caz contrar, contractul de leasing este reînnoit pentru perioada legală de 9 ani. Ex: dacă leasingul inițial a fost încheiat pentru o perioadă de 12 ani și părțile nu își exprimă voința, leasingul va fi reînnoit nu pentru 12 ani, ci pentru o perioadă legală de 9 ani.

Prelungirea tacită a contractului de leasing comercial

Atunci când leasingul inițial ajunge la data expirării și nu a fost făcută nicio cerere de concediu sau reînnoire, contractul de închiriere se prelungește în mod tacit dincolo de termenul stabilit de contract. Contractul de închiriere comercială reînnoit tacit este apoi pentru o perioadă nedeterminată, dar se poate încheia. fie printr-o cerere de reînnoire din partea locatarului, fie printr-o notificare dată de locator sau locatar în termenele limită.

Cu toate acestea, absența unui nou contract are anumite consecințe negative pentru chiriaș:

Pierderea dreptului de închiriere pentru chiriaș în cazul unei prelungiri tacite

Locatarul își pierde dreptul la arendă: leasingul comercial nu va mai fi transferabil de drept, în același timp cu afacerea dacă operatorul chiriaș decide să-și vândă afacerea. Locatorul se poate opune acestui transfer de leasing și poate negocia un nou contract de leasing comercial cu cumpărătorul afacerii.

Pierderea supunerii chiriei la regimul de plafonare

Dacă leasingul este prelungit în acest mod, astfel încât să depășească o perioadă de 12 ani, aceasta va avea ca rezultat oprirea depunerii chiriei la regulamentul de plafon ca parte a revizuirii sale. Concret, chiriașul poate fi obligat să plătească retroactiv 3 ani supliment de chirie, pe lângă faptul că va trebui să suporte creșterea necontestată pentru viitor.

Impozitul pe proprietate al leasingului comercial este datorat de către proprietar (la fel ca TVA-ul leasingului comercial) al proprietății și face parte din taxele locale.