Cronica dezvoltării imobiliare: # 3 alegerea regimului imobiliar

TocToc își continuă investigațiile pentru a înțelege pașii majori necesari pentru realizarea unui proiect imobiliar. După planul raional și autorizația de construire, este momentul să vedem în ce constă regimul proprietății.

La lansarea unui proiect imobiliar, urmează mulți pași pentru ca proiectul să se concretizeze. În coloana sa privind dezvoltarea imobiliară, TocToc a detaliat caracteristicile unui plan de cartier și al autorizației de construire. Următorul pas este alegerea regimului de proprietate. Într-adevăr, există diferite forme de proprietate asupra locuințelor, dintre care cele mai frecvente sunt proprietatea individuală sau comună și coproprietatea. TocToc explică procesul, de exemplu, cu dezvoltarea proprietății Domaine des Prés din Gimel.

De ce este important un regim juridic adecvat ?

Odată ce un proiect imobiliar este bine avansat, adică terenul este cumpărat și obținută autorizația de construire, se apropie faza de construcție. Dar înainte de acest pas, mai trebuie încheiate multe contracte care vor sta la baza construcției lucrării. Pasul esențial este de a defini regimul de proprietate sub care va fi vândut obiectul construit.

Regimul de proprietate selectat va determina parțial viața de zi cu zi a viitorului proprietar sau coproprietar

Odată obținută autorizația de construire, durează aproximativ două luni pentru ca dezvoltatorul imobiliar să stabilească regimul de proprietate pentru o proprietate. În procedurile sale, acesta din urmă este susținut de abilitățile unui notar. Într-adevăr, notarul este cel care poate întocmi actul notarial, care este apoi înregistrat în Registrul funciar. Odată înregistrată în Registrul funciar, regimul construcțiilor este validat.

Alegerea regimului de proprietate depinde în special de următorii factori: constrângeri de drept public (cum ar fi un plan general de alocare) și clientela căreia i se adresează proiectul. Acest lucru este important, deoarece forma dietei alese va determina parțial viața de zi cu zi a viitorilor rezidenți ai unei case. Într-adevăr, viața de coproprietar sau proprietar nu este la fel. Să încercăm să clarificăm acest lucru !

Sunt posibile trei tipuri de regimuri de proprietate

O structură juridică adecvată facilitează construirea și comercializarea unei clădiri. În funcție de standardele în vigoare și de tipul de proiect, un dezvoltator imobiliar poate alege între trei opțiuni pentru a defini regimul imobiliar. Deoarece fiecare dintre aceste planuri corespunde unor reguli legale diferite, promotorul trebuie să găsească compromisul potrivit. Iată cele trei posibilități:

Regimul proprietății individuale

În cazul vilelor, proprietatea individuală este cel mai potrivit acord legal. Într-adevăr, acest tip de contract permite proprietarului să se bucure pe deplin de drepturile sale asupra tuturor bunurilor sale.

Regimul coproprietății

Coproprietatea face posibilă separarea spațiilor comune de spațiile private ale unei clădiri. PPE (Ownership by Floor) este o formă specială de coproprietate. În acest caz, proprietarul pe etaj are dreptul exclusiv de utilizare a apartamentului său. Dar el este și coproprietar al clădirii și al terenului, care sunt zone comune. Astfel, proprietarul are datoria de a participa la costurile părților comune. Rețineți că, în cazul unui EIP, notarul este cel care întocmește actul constitutiv, însoțit el însuși de reglementările EIP. Această reglementare face posibilă determinarea părților comune, rezolvarea problemelor de vecinătate și fixarea funcționării coproprietății prin definirea organelor decizionale.

Regimul proprietății comune

În cazul unui dar sau moștenire, se aplică adesea regimul proprietății comune. În acest tip de contract, de îndată ce este necesară o modificare a proprietății, toți proprietarii trebuie să își dea acordul. Prin urmare, procedurile pot deveni rapid obositoare. În contextul unei dezvoltări imobiliare, acest tip de proprietate nu este reținut din cauza posibilelor complicații, legate de posibile dezacorduri între părțile implicate.

Cu toate acestea, un dezvoltator imobiliar este obligat să respecte reglementările municipale atunci când alege regimul imobiliar. Cazul lui Gimel, explicat mai jos, ne permite să înțelegem intrările și ieșirile.

Caz în Gimel

În Gimel, un teren de 4811 m² a fost disponibil pentru dezvoltarea unui proiect imobiliar. Dorința promotorilor a fost de a dezvolta zece vile pe acest teren. Prin urmare, este necesar, luând în considerare acest element, să se determine regimul juridic adecvat pentru realizarea proiectului. PPE a fost cel mai bun compromis pentru a dezvolta complotul în întregime. Să încercăm să înțelegem de ce, grație promovării Cogestim de la Domaine des Prés.

Acest complot ar fi putut fi împărțit. Cu toate acestea, reglementările municipale din Gimel interzic construcția pe un teren care nu are o suprafață de cel puțin 1000 m².

Realizarea a 5 construcții a două loturi (vilă semi-detașată) în PPE ar fi fost posibilă cu 5000 m² de teren disponibil. Adică cinci parcele de 1000 m² fiecare ar fi permis construirea a două case EIP, sau zece locuințe în total. Cu toate acestea, nu am avut suficient teren.

În plus, conform acestui regulament municipal, era imposibil pentru dezvoltatori să construiască 10 vile individuale.

Niciuna dintre aceste două opțiuni nu a fost posibilă. Prin urmare, Cogestim a ales să nu împartă parcela și să extindă regimul PPE la întregul său. Astfel, pe parcela Domaine des Prés sunt posibile 5 vile cu câte două unități locative (vile alăturate).

Rețineți că, în cazul unui EIP, loturile delimitează proprietatea într-un mod tridimensional, clarificând în special:

părțile private (care sunt în interiorul pereților de pe plan);
pereții fațadei, care sunt părți comune;
servituți obișnuite (cum ar fi pentru grădină sau locuri de parcare), pentru uz privat.

Prin urmare, promotorul încearcă să selecteze întotdeauna cel mai bun regim de proprietate, ori de câte ori este posibil. Într-o viitoare rubrică despre dezvoltarea imobiliară, vom afla mai multe despre faza de construcție !