Imobiliare: ce trebuie să știți din 2020

Nu este nevoie să căutați în Legea finanțelor 2020 noutăți majore în domeniul imobiliar. Legea aduce puține modificări pe această temă. În esență, regimurile existente de scutire de impozite (Denormandie, Malraux, Cosse, Pinel etc.) sunt extinse și extinse.

Pentru a măsura schimbările majore care ar putea avea impact asupra proprietăților imobiliare în anii următori, ar trebui să ne uităm mai degrabă la Legea privind energia și clima din 08/11/2019. Explicații.

acorduri fiscale extinse și extinse

Principalele regimuri de scutire de impozite imobiliare în vigoare în 2019 sunt extinse și, în cea mai mare parte, relaxate în aplicarea lor.

denormandie

Înființat pe 01/01/2019, planul Denormandie este prelungit până la 31.12.2022.

Acest dispozitiv se referă la reabilitarea proprietăților vechi care nu îndeplinesc criteriile așa-numitei locuințe decente și situate în inima anumitor centre urbane care o impun (listă stabilită prin decret a 245 de municipalități numite „Acțiunea inimă a orașului” sau care au semnat cu statul un acord operațional de revitalizare teritorială (ORT)).

În condițiile efectuării lucrărilor reprezentând cel puțin 25% din valoarea totală a operațiunii (investiție + lucrări) și în limita unui plafon total de 300.000 EUR și 5.500 EUR/m2, investitorul beneficiază de o reducere a impozitului de 12%, 18% sau 21%, în funcție de durata angajamentului de închiriere a proprietății ca reședință principală peste 6, 9 sau 12 ani și în ceea ce privește resursele și chiriile.

Este posibil să închiriați ascendenților sau descendenților care nu fac parte din gospodăria fiscală.

Lucrările luate în considerare la calcularea reducerii impozitului nu pot fi deduse din veniturile din proprietate pentru a crea un deficit.

În 2019, ar putea fi luate în considerare numai lucrările care îmbunătățesc performanța energetică cu cel puțin 30% (20% pentru locuințele colective).

De la 01/01/2020, îmbunătățirea funcționează (modernizarea, igienizarea, dezvoltarea spațiului locativ, crearea spațiului locativ suplimentar) sunt, de asemenea, incluse în calcul.

Mai mult, zona de investiții este extinsă pe întreg teritoriul orașelor în cauză.

malraux

Oferirea unei reduceri fiscale de la 22% la 30% din valoarea lucrării, dispozitivul Malraux este prelungit până la 31.12.2022.

Investiții în locuințe vechi situate într-un sit patrimonial remarcabil, cu un plan de salvgardare și îmbunătățire (PSMV) sau în cartiere vechi degradate (QAD) și zone vechi protejate: reducere de 30% a impozitului
Investiții într-un sit patrimonial remarcabil cu plan de arhitectură și valorificare a patrimoniului (PVAP) sau fostă zonă de protecție arhitecturală urbană sau peisagistică (ZPPAUP): reducere de 22%
Reducerea impozitului calculată pe cantitatea de muncă până la o limită de 400.000 EUR pe 4 ani
Condiții de închiriere fără reședință principală pentru o perioadă de 9 ani în termen de 12 luni de la finalizarea lucrării

pod

Înlocuirea vechilor regimuri Besson și vechi Borloo și vizând încurajarea practicii chiriile așa-numite „accesibile”, sistemul Cosse vă permite să beneficiați de o reducere specifică a veniturilor funciare de 15% și până la 85% în funcție de zona geografică, de nivelul chiriei, de resursele chiriașilor și de dacă apelează sau nu la un organism public sau privat de închiriere.

În același timp, plafonul deficitului imobiliar reportat asupra venitului total este crescut la 15.300 EUR în regimul Cosse, în comparație cu 10.700 EUR în mod normal.

Condiții

închiriere simplă ca reședință principală timp de 6 ani (9 ani dacă munca este subvenționată de Anah (Agenția Națională pentru Locuințe)).
locuințe situate în zonele A, Abis, B1 și B2 și C, sub rezerva unui acord cu Anah și locul de muncă
respectarea plafoanelor de închiriere și a resurselor chiriașilor
posibilitatea unei subvenții pentru lucrări dacă se încheie un acord cu Anah cu obligația de a închiria pentru 9 ani

Acest plan este prelungit până la 31.12.2022. Vă rugăm să rețineți, totuși, că locuințele vor trebui să îndeplinească un prag de performanță energetică de la 1 iulie 2020.

censi-bouvard

Dispozitivul Censi-Bouvard se referă inchirieri mobilate in resedinte deservite și oferă o reducere de 11% a investiției plafonate la 300.000 EUR fără.
Acest plan este prelungit până la 31.12.2021.

Proprietatea trebuie să facă obiectul unui contract de închiriere mobilat în favoarea unui operator pentru o perioadă minimă de 9 ani. Pentru a beneficia de reducere, investitorul trebuie să aibă statutul de companie de închiriere mobilată neprofesionistă (LMNP).

Închirierea către un operator profesionist care oferă cel puțin trei servicii asociate închirierii vă permite să recuperați 20% TVA la prețul de achiziție, sub rezerva unui angajament de 20 de ani de închiriere.

pinel

În schimbul unui angajament de închiriere de 6, 9 sau 12 ani și respectând nivelul chiriilor, resursele chiriașilor și zonele geografice (zonele A, A bis și B1 numite „tensionate”), investiția Pinel oferă o reducerea impozitului de 12%, 18% și, respectiv, 21% calculat la prețul proprietății plafonat la 300.000 EUR pe an (maximum două unități pe an) și 5.500 EUR/m2.

Sistemul Pinel este reînnoit până la 31.12.2021 dar nu se va mai putea raporta la o singură casă de la 01/01/2021. Doar locuințele situate în clădiri de apartamente vor putea beneficia de acest regim de la acea dată.

unele ajutoare păstrate, alte recenzii

ptz a menținut

Împrumutul cu rată zero (PTZ), sau fără dobândă, este un ajutor de stat care poate fi acordat pentru prima achiziție a reședinței principale în condiții de venit.

PTZ urma să se încheie pe 31.12.2019 pentru așa-numitele zone „relaxate” B2 și C. Se menține până la 31.12.2021.

cotația s-a transformat într-o primă fixă

Începând cu 01/01/2020, a sumă forfetară, plătit de Anah și plafonat la 20.000 EUR pe 5 ani, a înlocuit creditul fiscal pentru tranziția energetică.

Acest bonus are particularitatea de a fi în funcție de veniturile contribuabilului, ceea ce nu a fost cazul CITE.

Cu toate acestea, CITE există încă în acest an pentru anumiți contribuabili al căror venit din impozite de referință este mai mare decât condițiile testate cu mijloace ale primei forfetare și sub un anumit plafon.

Excepții: 2 tipuri de cheltuieli dau drept la bonus fără test de mijloace:

echipamente de încărcare pentru vehicule electrice
materialele termoizolante ale pereților opaci

spre abolirea impozitului pe locuință, dar o revizuire a valorilor chiriei

abolirea treptată a impozitului pe locuință

Anul acesta va fi anul anului desființarea impozitului pe locuință pentru 80% din contribuabili. Persoanele care au beneficiat deja de o scutire de impozite în 2018 și 2019 nu vor mai fi impozabile în 2020.

Alți contribuabili vor beneficia de o reducere de 30% în 2021, 65% în 2022 și vor fi scutit definitiv în 2023.

reevaluarea valorilor chiriei

Legea finanțelor din 2020 a lansat un program de revizuire a valorilor chiriei care servesc drept bază pentru calcularea impozitului pe proprietate. Aceste valori cadastrale nu au mai fost revizuite din 1970.

Programul prevede revizuirea valorilor chiriei pentru 01/01/2026.

Pentru a determina noile valori, proprietarii vor trebui să trimită suma chiriilor percepute autorităților fiscale la începutul anului 2023. Aceste elemente vor servi drept bază pentru raportul care va fi prezentat înainte de 01/09/2024.

Creșterea sau scăderea valorilor chiriei, este sigur în toate cazurile că variațiile sunt probabil semnificative de la ultimele calcule din 1970.

o reformă majoră, pragurile de consum de energie

În timp ce legea finanțelor din 2020 nu schimbă în mod profund peisajul imobiliar francez, a noile reglementări anunță răsturnări mult mai semnificative.

Legea privind energia și clima din 08/11/2019, trecut relativ neobservat de anunțurile de la sfârșitul anului, stabilește pentru locuințele vechi, adică cea mai mare parte a pieței, condițiile de prag ale consumului de energie pentru:

reevaluarea chiriilor din 2021

În prezent, reevaluarea chiriilor cu ocazia semnării unui nou contract de închiriere este reglementată doar pentru 28 de aglomerări situate în zone tensionate. Pentru a crește chiria percepută, este necesar în aceste orașe să se efectueze lucrări de îmbunătățire a locuințelor, inclusiv lucrări de performanță energetică, dar nu numai.

De la 01/01/2021, creșterea chiriei nu va fi posibilă cu condiția ca un prag de consum de energie la domiciliu să fie atins mai mic de 331 kilowati-oră pe m2 și pe an.

Proprietățile clasificate F și G în celebrul DPE (Energy Performance Diagnosis) nu îndeplinesc acest prag minim și, prin urmare, chiriile aferente nu pot fi reevaluate.

Iar din 2020, lucrările de îmbunătățire care au fost luate în considerare pentru a putea crește chiria nu vor mai fi reținute dacă după muncă, consumul de energie rămâne peste 330 KWh/m2/an.

anunțuri de închiriere și închirieri

În prezent, anunțurile de închiriere trebuie să arate „scorul” DPE al proprietății, dar nu se prevede nicio penalizare în caz de neconformitate.

De la 01/01/2022, anunțul trebuie să includă și suma costurilor de încălzire a proprietății și a apei. În absența informațiilor cu privire la acest subiect, profesionistul imobiliar va suporta o amendă de 15.000 EUR. Această sumă trebuie să apară și pe arendă.

Dacă DPE prezintă un prag de consum de energie mai mare de 330 kWh/m2/an, va fi necesar să vă angajați în anunț și în contractul de leasing, pentru a atinge acest prag până la 01/01/2028.

Dacă pragul nu este respectat până la această dată, nu este prevăzută nicio sancțiune pentru moment, însă anunțul și contractul de închiriere trebuie să includă aceste informații, este previzibil ca chiriașii să fie mai puțin numeroși sau că chiria va trebui revizuită în jos.

Începând cu 01.01.2023, condițiile vor deveni mai stricte: un bun al cărui consum de energie depășește un anumit prag (nedefinit încă) nu poate fi închiriat.

Flexibilitatea va fi asigurată dacă proprietatea este situată într-un condominiu și solicitările de muncă nu au putut reduce pragul.

vanzari imobiliare

La fel ca reclamele de închiriere, de la 01/01/2022, anunțurile de vânzare trebuie să indice costul taxelor de încălzire. Dacă este cazul, profesioniștii sunt pasibili de o amendă de 15.000 EUR.

În cazul în care pragul de consum de energie depășește 330 kWh/m2/an, reclama și actul de vânzare trebuie să îl includă și indicați că acest prag va fi respectat înainte de 01/01/2028.

Începând cu 01/01/2028, respectarea acestui prag va deveni obligatorie. Dacă proprietatea nu o respectă, nu este prevăzută nicio sancțiune până în prezent documentele trebuie să indice că proprietatea nu respectă pragul energetic.

Pentru a ajuta la aducerea mărfurilor în conformitate, DPE (Energy Performance Diagnostics) va trebui să evolueze și ar trebui să includă, atunci când pragul de consum este depășit, un audit care enumeră recomandările pentru lucrările care trebuie efectuate și care le costă.

Din nou, acest tip de informații va descuraja cumpărătorii sau va devaloriza proprietatea.

Prin urmare, Legea privind energia și clima are un impact semnificativ asupra dezvoltării pieței imobiliare.
Locuințele care probabil nu vor mai îndeplini noile condiții energetice (cele clasificate F și G) reprezintă aproximativ 20% din piața imobiliară franceză.
Prin urmare, această nouă reglementare va avea o influență asupra pieței de închiriere și tranzacții, iar consilierii nu pot decât să-și încurajeze clienții să anticipeze modernizarea proprietății lor la standarde energetice cu un obiectiv, dacă nu ecologic, de conservare a valorii patrimoniului lor.