Impozite: micro-imobiliare sau imobiliare, care regim să aleagă pentru venituri din închiriere ?

Michèle MEINAC | 07/11/2019 la 08:00

Dețineți o proprietate de închiriat sau doriți să deveniți una? Aflați cum sunt taxate chiriile și care este cea mai bună strategie de adoptat.

Investițiile imobiliare de închiriere sunt impozitate în toate etapele. La cumpărare, plătiți costurile de transfer, denumite în mod necorespunzător taxe notariale și la revânzare un impozit pe câștiguri de capital, cu excepția cazului în care perioada deținere depășește 30 de ani. În timpul închirierii, venitul net din proprietate se adaugă celorlalte venituri ale dvs., iar întregul este apoi supus scării progresive a impozitului pe venit.

Legea vă oferă posibilitatea de a alege între două sisteme de impozitare a chiriilor pe care le primiți: regimul micro-foncier, un sistem în care taxele sunt deduse în mod forfetar, fără dovezi, și regimul real al veniturilor funciare.

Puncte tari și puncte slabe ale micro-terenului

Regimul micro-foncier este un meniu la cheie care vă permite să introduceți venitul din proprietate impozabil direct pe declarația dvs. 2042, cea pe care toată lumea o completează, fără a fi nevoie să utilizați declarația de venit imobiliar nr. 2044. Această simplitate este binevenită pentru proprietarii de case amânate de acte. Omologul este o indemnizație standard pentru comisioane de 30%. După cum sugerează și numele său, aceasta este o rată forfetară care ar trebui să acopere toate cheltuielile legate de locuințe: nu puteți deduce nimic altceva și nici nu puteți declara un deficit de proprietate.

Venitul net impozabil din proprietate este, prin urmare, în mod necesar egal cu 70% din chiriile încasate. Exemplu: pentru un venit brut imobiliar declarat de 12.000 euro, venitul net impozabil din proprietate se ridică la 8.400 euro.

Regimul de microfonare vă este aplicat automat dacă suma brută anuală a tuturor chiriilor colectate, cu excepția taxelor, este egală sau mai mică de 15.000 de euro pe an. Cu toate acestea, puteți alege planul real: în acest caz, această opțiune va fi irevocabilă timp de 3 ani. Cu toate acestea, regimul microteretic nu poate fi aplicat anumitor închirieri, în special celor acordate în regimul monumentelor istorice, locuințelor care au beneficiat de deprecieri în regimul Robien, Besson sau Périssol. În plus, alegerea regimului se aplică tuturor veniturilor din proprietate ale gospodăriei fiscale. Este imposibil să aveți o închiriere supusă regimului microterial și alta reală.

Acordați atenție depozitului de garanție

Depozitul de garanție plătit de chiriaș nu este impozabil în momentul încasării. Devine așa, de exemplu, dacă este utilizat de proprietar pentru a finanța costurile reparării locuinței după plecarea locatarului.

Regimul real al deficitului funciar

Prin urmare, regimul microterial poate fi interesant dacă taxele pentru locuințe sunt mici și, în orice caz, mai puțin de 30% din chiriile brute, cu excepția taxelor. În practică, acest lucru este destul de rar, mai ales dacă cazarea este situată într-un condominiu: taxele sunt foarte grele. Această dietă nu este, de asemenea, neatractivă dacă trebuie să aibă loc. Poate fi înțelept să părăsiți regimul microterestru pentru a opta pentru sistemul real. Opțiunea este exercitată doar prin subscrierea la o declarație de venit din proprietate nr. 2044.

În regimul fiscal real, veți determina venitul net impozabil din proprietate deducând cheltuielile de locuință din chiriile încasate pentru valoarea lor reală (vi se pot solicita documente justificative pentru taxele deduse). Ca atare, puteți deduce, în special, lucrări de întreținere, reparații și îmbunătățiri, taxe de condominiu, prime de asigurare de răspundere civilă contractate ca proprietar neocupant, dar și impozit pe proprietate. Există, de asemenea, dobânda la împrumutul care a fost utilizat pentru finanțarea investiției imobiliare sau a lucrărilor. În plus, există taxe de administrare dacă încredințați administrarea proprietății unui administrator imobiliar sau unui agent imobiliar.

Când rezultatul este negativ, adică taxele deductibile sunt mai mari decât chiriile primite, observați o pierdere. Acest deficit de teren este o afacere foarte bună în scopuri fiscale: este deductibil din venitul dvs. total (cu excepția dobânzii împrumutului deductibile numai din veniturile din proprietate) în limita anuală de 10.700 euro per gospodărie fiscală, cu unele excepții. Porțiunea neutilizată a deficitelor funciare poate fi apoi utilizată pentru a reduce veniturile funciare pe care le colectați în următorii 10 ani.

Declarația specială nr. 2044, pentru cine ?

Potrivit serviciului-public.fr, trebuie să vă abonați dacă dețineți cel puțin o clădire pentru care se aplică un regim special (exemplu: monumente istorice); dacă ați optat pentru deducerea pentru amortizarea locuințelor noi, cum ar fi noul dispozitiv Borloo; dacă beneficiați de o deducere specifică pentru schemele Scellier intermediare sau Scellier ZRR; sau dacă dețineți acțiuni la un SCPI pentru care ați optat pentru deducerea pentru amortizare.

Vezi și pagina noastră dedicată impozitării veniturilor din proprietate