Opinia expertului. Cum să împărțiți câștigurile imobiliare în caz de divorț?

Drept matrimonial Este reconstituirea precisă a contribuțiilor respective ale soților care pune cele mai multe probleme în practică.

Instanțele sunt sesizate în mod regulat de disputele dintre soți referitoare la lichidarea regimului matrimonial în contextul unui divorț. În special, aceasta implică stabilirea modului de împărțire a rezultatului câștigurilor de capital imobiliar, în special atunci când unul dintre soți a finanțat o achiziție imobiliară de către soțul său. Miza este mare și este important să vă familiarizați cu principiile dezvoltate de lege și jurisprudență.

O hotărâre recentă a Tribunalului Federal din 29 februarie 2008 (5A 311/2007) aplică multe dintre aceste principii diferite și ni s-a părut interesant să le prezentăm succint.

Niciun plan de lichidare

a) Prima întrebare este cea a regimului matrimonial: dacă cuplul este căsătorit în regimul convențional de separare a proprietății, nu există în mod strict nicio lichidare a regimului și împărțirea plusvaloarei. Fiecare soț primește partea sa din clădire în conformitate cu drepturile sale, consemnate în registrul funciar (de exemplu, o jumătate de acțiune) și sub rezerva rambursării împrumuturilor sale (împrumut acordat de o bancă și/sau de soțul său). Întrebarea este mai delicată cu regimul matrimonial legal al participării la achiziții. În acest caz, indiferent de înscrierea în registrul funciar, este vorba de împărțirea între soți a totalului veniturilor nete din vânzarea imobiliară, minus proprietatea proprie a fiecăruia dintre soți care scapă de împărțirea dobândirilor (fonduri primite prin moștenire, prin dar sau dobândite înainte de ziua nunții). Partajarea are loc în caz de divorț sau deces și nu imediat după încasarea prețului de vânzare.

b) Unul dintre obstacolele la împărțirea dobândirilor este determinarea cuantumului „creanțelor variabile” între soți. Despre ce e vorba? Să ne închipuim că domnul dobândește proprietăți imobiliare pe numele său în timp ce beneficiază de un împrumut de 50.000.- Fr. de la soția sa, o sumă pe care ea o va lua dintr-o moștenire de la familia ei. Legea prevede în favoarea proprietății soției nu numai pentru rambursarea sumei nominale a împrumutului, ci în plus o participare la câștigul de capital realizat de soțul ei; dacă valoarea clădirii se dublează, valoarea rambursării crește în aceeași proporție, de unde și termenul „datorie variabilă”.

c) Deoarece existența unui câștig de capital imobiliar influențează valoarea datoriei variabile, este necesar să se poată determina cu exactitate modul de calcul al diferenței dintre prețul de achiziție și prețul de vânzare. Curtea Federală reamintește că valoarea inițială nu include doar prețul de cumpărare, ci și costurile de achiziție (drepturi de transfer, taxe de carte funciară și taxe notariale), atât pentru actul de vânzare, cât și pentru actul ipotecar pentru finanțarea achiziției. Orice costuri ale actelor ipotecare ulterioare achiziției pot fi luate în considerare numai dacă se stabilește că valoarea acestui împrumut a fost alocată direct proprietății (amortizarea datoriilor sau lucrarea de apreciere a capitalului). În ceea ce privește prețul de vânzare, vom deduce orice taxe de brokeraj și impozite pe câștigurile de capital imobiliare.

d) Câștigul de capital determinant se calculează prin izolarea câștigurilor de capital adăugate după achiziție. Un câștig de capital legat de îmbunătățirile ulterioare ale achiziției (de exemplu extinderea unei case) nu este luat în considerare pentru calcularea creanțelor variabile. Cu alte cuvinte, se iau în considerare doar câștigurile de capital ciclice, spre deosebire de câștigurile de capital legate de investiții.

e) Cum se poate face o amortizare a datoriei ipotecare acordată de soțul debitorului în timpul căsătoriei? Această plată va fi asimilată contribuțiilor făcute în timpul achiziției; adică va beneficia de câștigul de capital realizat între momentul deprecierii și momentul înstrăinării. Trebuie remarcat în trecut că problema rambursării periodice a unei datorii între soți (anuități) este mai delicată; este practic imposibil să se ia în considerare fiecare dintre anuitățile pentru sine, beneficiind de un câștig distinct. Într-un astfel de caz, este obișnuit să se ia în considerare o valoare medie generală pentru întreaga durată a tuturor anilor. Deci, cum să luați în considerare anuitățile plătite de unul dintre soți pentru un total de 30000.- Fr. într-o perioadă de 20 de ani în care clădirea va fi beneficiat de un câștig de capital de 50%? Pe de o parte, va fi vorba de rambursarea totalului anuităților (300.000.- Fr.), dar și de adăugarea la această rambursare nominală a unei părți din câștigul de capital calculat pe o sumă medie de 150.000.- Fr. deci un câștig de capital de Fr. 75000.-. Datoria variabilă se ridică la un total de 375.000 de fr.-.

În concluzie, se poate observa că reconstituirea precisă a contribuțiilor respective ale soților este cea care pune cele mai multe probleme în practică. Prin urmare, se recomandă elaborarea de convenții pentru a evita controverse nesfârșite și proceduri judiciare foarte costisitoare.