Parahôtellerie, un sistem fiscal avantajos, dar complex - Profession CGP

De Stanislas Vailhen, partener și Julien Lebel, avocat, de la departamentul de drept fiscal Alerion

Activitatea hotelieră suplimentară poate oferi o serie de avantaje fiscale. Cu toate acestea, regimul său este complex. Înainte de a începe, este important să puneți întrebările corecte și să vă acordați prioritate obiectivelor.

În primul rând, să ne amintim care este afacerea extra-hotelieră. Închirierea spațiilor de cazare mobilate însoțite de cel puțin trei dintre serviciile menționate la b din 4 ° al articolului 261 D din Codul fiscal general (CGI), și anume furnizarea de mic dejun, curățarea regulată a localului, furnizarea de lenjerie de uz casnic sau primirea, chiar nepersonalizată, a clienților.

În plus, este important ca aceste servicii să fie furnizate în condiții similare cu cele oferite de unitățile de cazare hoteliere. Chiar dacă jurisprudența nu impune neapărat ca serviciile să fie efectiv furnizate, odată ce acestea sunt oferite clienților, aceasta înseamnă totuși, în special, că curățarea spațiilor nu ar trebui să se efectueze decât atunci când chiriașul se schimbă, că recepția de clienți nu ar trebui să se limiteze la simpla predare a cheilor și ca furnizarea de lenjerie de uz casnic să fie regulată. În ceea ce privește recepția, aceasta poate fi totuși încredințată unui agent care o asigură într-o singură locație diferită de spațiul închiriat. La fel, un sistem electronic de recepție poate fi suficient.

Avantajele fiscale ale industriei hoteliere suplimentare

La fel ca închirierile mobilate, închirierile para-hoteliere sunt o activitate care, din punct de vedere fiscal, implică profituri industriale și comerciale. Spre deosebire de activitatea de închiriere simplă (care, în principiu, se referă la veniturile din proprietate), este posibilă deprecierea proprietății deținute, cu excepția ponderii din valoarea care corespunde cu cea a terenului, care nu poate fi niciodată amortizată. Pe de altă parte, afacerea extra-hotelieră prezintă diferențe cu regimul de închiriere mobilat și poate prezenta un anumit număr de avantaje în ceea ce privește impozitul.

Posibilitatea recuperării TVA-ului acceptat

Spre deosebire de închirierile de cazare, chiar mobilate, pentru uz rezidențial (care sunt scutite de TVA, fără posibilitatea opțiunii), afacerea hotelieră suplimentară este supusă TVA-ului. Acest lucru poate fi un avantaj în cazul achiziției de bunuri imobile pentru renovare, pentru a putea recupera TVA-ul suportat pentru lucrările efectuate. Dar, desigur, va fi posibilă și recuperarea TVA aferentă tranzacțiilor curente.

Contractul de închiriere este supus TVA-ului. TVA va fi calculată la cota intermediară de TVA de 10% pentru partea de cazare și mic dejun și la cota de 20% pentru alte servicii.

Vă rugăm să rețineți, administrația efectuează verificări aproape sistematice în cazul unei cereri de rambursare a TVA. Dincolo de respectarea formalității facturilor, care va trebui probabil să fie produse, este important să se poată demonstra că cheltuielile au fost într-adevăr suportate pentru exercitarea unei activități hoteliere suplimentare și că această activitate este reală, adică generează o cifră de afaceri suficientă.

În măsura în care, în cazul achiziționării unei proprietăți noi sau a unei proprietăți care urmează să fie puternic renovată, se va suporta o sumă semnificativă de TVA chiar înainte de începerea activității, este important să existe indicii pentru a demonstra intenția de a se comporta ca impozabil. persoană, chiar înainte de începerea lucrării. În practică, se recomandă formalizarea expresă a acestei intenții în actul de achiziție întocmit de notar, precizând că clădirea este destinată să fie alocată unei activități de tip hotel lateral. Dacă, după analiză, se decide în cele din urmă să renunțe la această activitate extra-hotelieră (și, prin urmare, la recuperarea TVA), această clarificare nu va avea în niciun caz un impact negativ.

Beneficiați de o scutire IFI (impozit pe sumă forfetară pe avere)

Dacă activitatea se desfășoară direct (fără interpunerea societății), va fi dificil să beneficiezi de o scutire de la IFI, deoarece va fi esențial ca unul dintre membrii gospodăriei fiscale să desfășoare activitatea ca activitate principală (art. 975, I al CGI). Trebuie remarcat faptul că principala activitate este înțeleasă, în principiu, ca fiind aceea care necesită alocarea cât mai multă timp și efectuarea celei mai mari diligențe, criteriul financiar intervenind doar în mod subsidiar, dacă nu este, nu este posibil să stabiliți care este activitatea principală pe baza altor criterii. În practică, activitatea extra-hotelieră poate fi, prin urmare, considerată, în general, drept principala activitate numai în ceea ce privește contribuabilii care nu mai exercită sau nu mai exercită alte activități profesionale (pensionarii în special).

Exercitarea unei activități de parahôtellerie prin intermediul unei companii va permite, pe de altă parte, să beneficieze de o scutire automată de la IFI (pe baza a) de la 2 ° din articolul 965 din CGI), chiar dacă „nici una dintre societăți partenerii își desfășoară activitatea principală acolo. Într-adevăr, cele două condiții care fac posibilă scutirea imobilelor deținute prin intermediul unei companii vor fi îndeplinite în mod necesar: o activitate hotelieră suplimentară este considerată de natură ca o activitate operațională (în acest caz comercială), iar imobilul este, fără îndoială, atribuit operațiunii a acestei activități.

Notă

Deoarece activitatea de închiriere mobilată este considerată a fi o activitate civilă (deși veniturile din închiriere sunt considerate venituri comerciale în scopuri fiscale), va fi mult mai complicat să scutim de IFI proprietatea închiriată mobilată, chiar și atunci când activitatea se desfășoară într-o companie . Doar profesioniștii în închiriere mobilată, care își fac activitatea principală, pot beneficia, în anumite condiții, de o scutire IFI.

Scutirea de câștig de capital pe termen

Câștigurile de capital realizate la vânzarea de bunuri imobile operate într-o parahôtellerie intră sub regimul fiscal al câștigurilor de capital profesionale, indiferent dacă sunt realizate de un operator individual sau de o companie translucidă, adică nu sunt supuse impozitului pe profit și rezultatele dintre care sunt impozitate la impozitul pe venit la nivel de partener.

Câștigul de capital profesional se calculează prin diferența dintre prețul de vânzare și valoarea contabilă netă a activului, adică valoarea sa de intrare în bilanț minus amortizarea.

Când activul a fost deținut de mai bine de doi ani, acest câștig de capital se descompune într-un câștig de capital pe termen scurt, până la amortizarea dedusă și un câștig de capital pe termen lung, pentru restul.

Câștigul de capital pe termen scurt este integrat în rezultatul obișnuit al anului impozabil la rata progresivă a impozitului pe venit și a contribuțiilor de asigurări sociale sau a contribuțiilor sociale (în funcție de regimul social aplicabil).

Câștigul de capital pe termen lung este impozitat la o rată de 12,8%, după aplicarea reducerilor bazate pe durata exploatației (art. 151 septies A din CGI). Prin urmare, câștigurile de capital pe termen lung vor fi scutite în cazul deținerii pe termen lung (mai mult de cincisprezece ani). >>>

Câștigul de capital (pe termen scurt sau lung) poate beneficia, de asemenea, de o scutire în funcție de venit, pe baza articolului 151 septies din CGI, aplicabilă câștigurilor de capital realizate în cadrul activităților profesionale.

Beneficiul scutirii este condiționat de respectarea următoarelor două condiții:

- activitatea trebuie să fi fost desfășurată (în principal sau nu) timp de cel puțin cinci ani, în calitate de profesionist, ceea ce presupune că operatorul (sau partenerul unei companii fiscale translucide) este implicat personal și continuă în gestionarea activitate și poate justifica due diligence-ul eficient, fără a fi necesar ca activitatea extra-hotelului să constituie activitatea sa principală;

- venitul mediu fără impozite pentru cei doi ani premergători vânzării nu trebuie să depășească 250.000 € pentru a beneficia de o scutire totală (scutirea parțială fiind posibilă când cifra de afaceri este între 250.000 și 350.000 €).

Transmiteți proprietatea operată în industria hotelieră suplimentară sub regimul Dutreil

Regimul Dutreil este un dispozitiv destinat facilitării transferului de afaceri. Când sunt îndeplinite condițiile, acesta vă permite să beneficiați de o reducere de 75% a valorii proprietății transmise, precum și de o reducere a drepturilor de 50% atunci când donația se face în deplină proprietate, înainte de 70 de ani ai donatorului.

Afacerea extra-hotelieră se încadrează, fără îndoială, în sfera sistemului Dutreil. Și majoritatea condițiilor pentru aplicarea dispozitivului pot fi îndeplinite în principiu fără dificultate.

Principala dificultate constă în faptul că, atunci când activitatea se desfășoară printr-un parteneriat, beneficiul scutirii va fi condiționat de faptul că unul dintre parteneri sau unul dintre moștenitorii donatorului își desfășoară activitatea principală în cadrul companiei . Această condiție poate fi adesea problematică în practică, cu excepția cazului în care donatorul și-a afirmat deja drepturile la pensie.

Atunci când activitatea de parahôtellerie se desfășoară în mod individual (fără intervenția companiei), această condiție va fi și mai complicată de respectat, deoarece donatarul trebuie să continue să exploateze afacerea timp de trei ani după transfer, ceea ce implică, conform impozitului autoritățile, că își desfășoară activitatea acolo în mod regulat și principal, ceea ce în practică nu va fi adesea cazul. Această poziție administrativă (BOI-ENR-DMTG-10-20-40-40 §90) a fost totuși pusă în discuție de către instanțele administrative (CA Grenoble, 8 septembrie 2015, nr. 13/00609 RJF 4/16 nr. 384 ). Cu toate acestea, nu a fost raportat de atunci și Consiliul de Stat nu a comentat această chestiune.

Cea mai simplă soluție, pentru a beneficia de regimul Dutreil, va fi exercitarea activității hotelurilor suplimentare prin intermediul unei companii supuse IS, deoarece în acest caz nu este necesar ca activitatea să fie exercitată ca activitate principală. Dar această alegere are multe alte implicații fiscale și, în special, se va dovedi penalizatoare, pe termen lung, în ceea ce privește câștigurile de capital, întrucât atunci nu va fi posibilă o scutire.

Ilustrații ale constrângerilor și dificultăților industriei extra-hoteliere

Deși regimul extra-hotelier poate avea, prin urmare, o serie de avantaje în ceea ce privește impozitul, acesta vine, de asemenea, cu mai multe constrângeri și, prin urmare, necesită un sprijin bun din partea sfaturilor pentru a-și defini corect obiectivele. Dacă nu este posibil să se ia în considerare toate situațiile aici, iată câteva ilustrații ale dificultăților care pot fi întâmpinate și întrebările care ar trebui puse

Întrebarea statutului social

Problema statutului social este un subiect delicat. La nivel social, sunt posibile două situații: fie venitul este considerat profesional și este supus contribuțiilor sociale în același mod ca și alte venituri din activitate; fie venitul este considerat drept patrimoniu și este apoi supus contribuțiilor de securitate socială, calculate impozitul pe venit, la o rată de 17,2%.

Spre deosebire de companiile de închiriere mobilate (a căror situație depinde de clasificarea ca cazare turistică și de ocuparea localului (reședință principală sau pe termen scurt), operatorii para-hotelieri sunt, în principiu, supuși regimului de securitate socială independentă și supuși condițiilor sociale contribuții.

Rata acestora (în jur de 30%) este mai mare decât cea a contribuțiilor de asigurări sociale (17,2%), dar nici baza lor nu este aceeași, deoarece contribuțiile sociale sunt reduse din rezultatul impozabil ca taxe deductibile., În timp ce contribuțiile de asigurări sociale sunt calculate pe aceeași bază ca IR.

A fi supus contribuțiilor sociale poate avea chiar un avantaj, în special pentru contribuabilii care nu au alte venituri profesionale și care fac obiectul contribuției sanitare subsidiare (PUMA) calculată pe baza venitului lor din active.

Problema apare, de asemenea, în termeni diferiți pentru nerezidenții care, în aplicarea Regulamentului comunitar 883/04 privind contribuțiile sociale, nu sunt supuși contribuțiilor sociale franceze de îndată ce sunt afiliați la regim.

A fi supus contribuțiilor sociale se poate dovedi foarte penalizator, în special în momentul revânzării, deoarece partea pe termen scurt a câștigului de capital (egal cu valoarea amortizării aplicate) intră în rezultatul curent, sub rezerva contribuțiilor sociale, inclusiv inclus atunci când câștigul de capital este complet scutit de impozit prin aplicarea prevederilor articolului 151 septies.

În familia Sarl (companie care nu este supusă impozitului pe profit, impozitare translucidă), partenerul (chiar majoritar) poate scăpa de contribuțiile sociale dacă nu exercită funcții manageriale și nu este remunerat, cu excepția cazului în care este considerat un manager de facto. Dar această situație pare greu compatibilă cu o scutire de la câștigul de capital la nivelul impozitului (articolul 151 septies din CGI), care impune exercitarea activității în calitate profesională, ceea ce implică participarea personală, directă și continuă a contribuabilului. efectuați actele necesare operației.

Modul de abordare a acestei întrebări se poate schimba în funcție de proiectele pe termen scurt sau mediu (optimizarea veniturilor disponibile, anticiparea unei vânzări sau a unui transfer etc.) și, prin urmare, trebuie anticipat, pentru a alege structura cea mai potrivită.

Modul de structurare a detenției

Aceasta este o întrebare centrală atunci când inițiați o afacere de închiriere pentru hoteluri. De fapt, dificil de reconciliat toate obiectivele. În ceea ce privește transmisia IFI și Dutreil, compania are avantaje. Cu toate acestea, pentru a păstra regimul IR, opțiunile vor fi limitate:

- fie la parteneriatul general, dar partenerii vor avea, în acest caz, statutul de comerciant: vor fi supuși contribuțiilor sociale și vor fi mai ales răspunzători solidar pentru datoriile sociale;

- sau către Sarl, care va fi optat pentru regimul Sarl al familiei (regimul translucidității fiscale). Dar, după cum sugerează și numele său, acest plan este rezervat companiilor formate între membrii aceluiași grup familial.

Alegerea unei structuri IS poate reprezenta, de asemenea, o alternativă relevantă, în special pentru a facilita transmiterea (în regimul Dutreil) și pentru a putea gestiona mai ușor impozitarea personală, precum și valoarea contribuțiilor sociale, în funcție de venitul efectiv colectate. Dar această alegere închide ușa oricărei posibilități de scutire de câștiguri de capital pe termen lung.

Trecerea la o închiriere parahotel

Când proprietatea a fost deja deținută înainte de a fi alocată unei activități de tip hotel, consecințele acestei schimbări de activitate ar trebui, de asemenea, să fie măsurate corespunzător. Astfel, de exemplu, dacă proprietatea a fost închiriată gol (regimul veniturilor din teren) printr-un SCI, va fi imperativ să se transforme compania într-un Sarl, cu opțiune pentru regimul Sarl familial, pentru a beneficia în continuare de regimul de transparență fiscală. Într-adevăr, afacerea laterală hotelieră fiind considerată o activitate comercială, exercitarea unei astfel de activități printr-un SCI ar duce la o tranziție automată la IS.

O altă dificultate: în acest caz, planul de amortizare va trebui reconstituit de la achiziționarea proprietății de către SCI, iar anuitățile de amortizare anterioare transformării se vor pierde definitiv.

Această dificultate nu va exista dacă proprietatea ar fi deținută în patrimoniul privat. Proprietatea va fi, în acest caz, înscrisă în activul bilanțului la începutul activității para-hoteliere pentru valoarea sa reală la data începerii activității și va fi amortizată pe baza acestei valori. Această situație va avea totuși un impact în ceea ce privește câștigul de capital. Într-adevăr, la momentul revânzării, va fi necesar să se distingă două câștiguri de capital distincte:

- un câștig de capital pentru perioada anterioară exercitării activității para-hoteliere (calculat prin diferența dintre valoarea de înregistrare în bilanțul para-hotel și valoarea inițială de achiziție). Acest câștig de capital va fi impozitat conform regulilor aplicabile câștigurilor de capital private. Pentru calcularea indemnizațiilor, perioada de deținere va fi stabilită în momentul trecerii la o activitate hotelieră suplimentară;

- un câștig de capital profesional, pentru perioada ulterioară (calculat prin diferența dintre prețul de vânzare și valoarea contabilă netă a proprietății).

În același mod, trecerea de la o activitate de închiriere mobilată la o activitate laterală a hotelului va avea consecințe în ceea ce privește câștigurile de capital, care vor diferi în funcție de faptul dacă activitatea a fost desfășurată în calitate profesională sau, dimpotrivă, într-o capacitate neprofesională.

Sistemul fiscal și social al industriei hoteliere suplimentare este dificil de înțeles în toate aspectele sale. Deși poate fi interesant în majoritatea situațiilor, necesită un sprijin bun, pentru a pune întrebările corecte și pentru a putea face compromisurile necesare.