SCI to IS: atât de relevant pentru investițiile imobiliare

Bine ați venit pe Immobilier-Meublé.fr! Dacă sunteți nou aici, veți dori, fără îndoială, să citiți cartea mea care explică cum să trăiți din chirie fără a fi nevoie să cumpărați proprietăți imobiliare. Faceți clic aici pentru ao descărca gratuit! 🙂

Bine ați venit înapoi la Immobilier-Meublé.fr! Deoarece nu este prima dată când veniți aici, veți dori, fără îndoială, să citiți cartea mea, care vă explică cum să trăiți din chiriile dvs. fără să multiplicați achizițiile imobiliare. Faceți clic aici pentru ao descărca gratuit! 🙂

Notă: Acest articol este un articol invitat, scris de Claire de pe blogul Investir Au Féminin.

SCI to IS: dacă este relevant pentru investiții imobiliare

Alegerea regimului fiscal cel mai potrivit pentru situația dvs. este, fără îndoială, cel mai complicat lucru pentru un investitor. Nicio dietă nu este perfectă. Fiecare are avantajele și dezavantajele sale.

După ce am cumpărat în nume propriu de câțiva ani, am decis să creez un SCI la IS. Această companie va găzdui investițiile mele viitoare și, în special, proprietățile mele de investiții.

În acest articol, vă voi explica de ce acest tip de companie pare deosebit de potrivit pentru investițiile imobiliare.

Poate că unii dintre voi se întreabă și ezită să facă pasul ...

SCI la IS în câteva cuvinte

Crearea unui SCI la IS echivalează cu crearea unui Agenție imobiliară. Se spune despre această companie civil deoarece nu are o activitate pur comercială precum SAS sau SARL .... Prin urmare, permite operează orice tip de imobil (apartamente, magazine, parcări etc.).

Fără a intra în tehnici tehnice, să știți că un SCI este o persoană juridică. Este alcătuit din cel puțin 2 parteneri (persoane fizice sau juridice, căsătoriți sau nu, parteneri sau doar prieteni ...). Are un nume, o adresă (sediul central), un capital, un cont bancar propriu.

Este guvernat de actele constitutive care definesc modul de guvernare al Companiei. Cine vor fi manageri, parteneri: soția, frații și surorile, copiii tăi ...?

Ce tipuri de decizii veți lua cu majoritate sau nu?

Toate aceste întrebări sunt foarte importante. Sfatul unui notar, al unui avocat fiscal sau al unui contabil nu va fi de prisos.

Multe site-uri web vă oferă un pachet la cheie pentru aproximativ o sută de euro. Personal, am preferat să validez totul cu un avocat fiscal. Cireșa de pe tort este, de asemenea, ... un investitor.

De îndată ce vă decideți să investiți printr-un SCI, ceea ce trebuie înțeles este că nu mai cumpărați, ci SCI. SCI împrumută, investește, funcționează, primește chirii ...

Din punct de vedere fiscal, această companie poate fi IS (impozitul pe profit) sau transparent din punct de vedere fiscal (IR). Personal, am păstrat SCI la IS. Oferă mai multă flexibilitate pentru investițiile imobiliare .

Iată cele 5 motive care ne-au motivat să facem această alegere.

SCI la IS: ideal pentru închiriere simplă, precum și închiriere mobilată

Atunci când cumpărați o clădire, este dificil să știți în avans ce metodă de închiriere să preferați. Unele apartamente se pot împrumuta cu ușurință pentru închirieri mobilate, altele mai puțin având în vedere dimensiunea lor. Clădirea poate include un spațiu comercial la parter, care va implica închiriere simplă.

Mai mult, chiar dacă clădirea se împrumută în totalitate pentru cazare mobilată, în funcție de locația geografică a proprietății, cererea de închiriere va fi mai mult sau mai puțin semnificativă pentru cazare mobilată.

Prin urmare, este important să rămânem flexibili pentru a ne adapta la piața locală.

Problema cu alegerea LMNP, o companie SAS sau SARL, este că nu avem de ales. Doar mobilierul este tolerat. Suntem atunci într-un impas ...

Având în vedere, veți înțelege, atunci când optați pentru SCI to IS, este că totul este flexibil. Puteți coabita în aceeași clădire: închiriere simplă, închiriere comună, închiriere pe termen scurt, închiriere mobilată pentru an, spații comerciale ... În cele din urmă, flexibilitatea este foarte apreciată. De ce să vă privați de marile oportunități care ar putea fi găsite pe piață ?

SCI la IS: atractiv din punct de vedere fiscal cu sau fără muncă

Efectuarea lucrărilor este, fără îndoială, cea mai eficientă soluție fiscală.

Acest lucru este valabil pentru SCI-uri cu IS și, de asemenea, pentru majoritatea celorlalte regimuri fiscale.

Pentru mai multe informații despre acest subiect, vă invit să citiți articolul „Investiție de închiriere: cu sau fără muncă? ".

Cu toate acestea, ar fi păcat, în unele cazuri, să pierdeți o investiție imobiliară extrem de profitabilă, sub pretextul că nu mai este de lucru.

De asemenea, prin alegere (disponibilitate redusă, investiție la distanță etc.) puteți decide să nu cumpărați cu lucrări. Pentru investiții fără muncă în închiriere simplă, SCI cu IS este o opțiune interesantă din punct de vedere fiscal. Mult mai interesant decât o achiziție în nume propriu sau o achiziție în SCI la L’IR, care nu ar avea sens fără deficitele de teren.

De fapt, veți putea percepe un număr mare de costuri și amortizări legate de proprietatea dvs.

O bază de impozitare minimizată de taxe și amortizare

La fel ca în regimul LMNP real, SCI are un mare avantaj. Asta pentru a putea deduce din venitul dvs. din închiriere toate cheltuielile legate de investiția dvs. și gestionarea acesteia.

Lista acestor taxe este deosebit de lungă: comisioane notariale, comisioane de agenție, comisioane contabile, cheltuieli de călătorie ...

De asemenea, veți putea să deduceți cheltuielile legate de amortizare (indiferent dacă este vorba despre amortizarea proprietății sau cele ale lucrărilor).

Un avantaj considerabil care constituie o diferență reală cu regimurile fiscale ale închirierii simple în IR în special. Amintiți-vă că toate tipurile de lucrări sunt luate în considerare, fie că este vorba de renovare, extindere, reconstrucție etc.

Luând în considerare toate aceste taxe, baza dvs. de impozitare va fi redusă la o parte minimă. Deci, veți plăti impozite pe o bază extrem de bine optimizată. Prin urmare, greutatea acestora va fi ușurată:).

O rată de impozitare mai favorabilă asupra profiturilor

Nivelul de impozitare a profiturilor este, fără îndoială, punctul forte al unui SCI cu IS.

Profiturile sunt impozitate în conformitate cu impozitul pe profit la o rată mult mai atractivă decât rata marginală de impozitare (în marea majoritate a cazurilor). Deci, atunci când profiturile sunt mai mici de 38.120 EUR, această rată este de 15%. Când sunt mai mari decât această sumă și mai puțin de 500.000 de euro, aceasta este de 28%. Vestea bună este că această rată va scădea în următorii câțiva ani: 25% din 2022 și în cele din urmă 20% pentru a se apropia de alte piețe europene.

În majoritatea cazurilor, prin ajustarea amortizărilor și a taxelor, este ușor să nu depășești pragul de 38.120 EUR. În caz contrar, aveți întotdeauna posibilitatea de a crea un al doilea SCI pentru a găzdui noi investiții.

Impozitare mai ușoară și mai stabilă în timp decât cea a persoanelor fizice, ceea ce vă va permite să vă optimizați veniturile.

O rată de impozitare mai stabilă

Când ne uităm la modul în care ratele de impozitare au crescut în ultimii ani, vedem că impozitarea personală a fost afectată în mod deosebit. Îmi imaginez că evoluția constantă a ratei contribuțiilor la asigurările sociale nu ți-ar fi scăpat. Ca o reamintire în 1996, rata a fost de 0,5%, în 2005 de 11% și astăzi de 17,2% !

Dimpotrivă, impozitarea CIT a evoluat în jos în ultimii zece ani. Pe lângă faptul că orientarea este bună, ceea ce mă atrage la nivel personal este faptul că pot face proiecții stabile în timp .

Din păcate, atunci când vă aflați în IR nu aveți o perspectivă clară asupra a cât de multe taxe veți plăti.

Este suficient ca veniturile dvs. profesionale sau de închiriere să fie mai mari decât se aștepta (sau ca numărul acțiunilor dvs. fiscale să scadă) pentru a trece la o nouă paranteză, care este mult mai puțin favorabilă.

Posibilitatea de a vă pregăti succesiunea în condiții bune

Prin alocarea acțiunilor din SCI copiilor dvs., veți putea să le transmiteți capitalul în bune condiții. De exemplu, veți avea confortul de a rămâne în controlul activelor dvs. la bord.

Păstrarea cârmei moștenirii noastre a fost o parte importantă a soțului meu și a mea. Prin urmare, am încorporat clauze în statutele SCI-ului nostru, oferindu-ne drept manageri dreptul de a vinde sau cumpăra fără a avea nevoie de unanimitatea partenerilor (cei 3 copii ai noștri). Dacă am fi în posesia comună, am avea nevoie de acordul tuturor pentru a vinde sau cumpăra ...

În plus, vedem în SCI-ul nostru o modalitate bună de a crea donații prin optimizarea posibilităților de scutire oferite de lege. Legea autorizează într-adevăr la fiecare 15 ani o donație de 100 K € per părinte și copil fără impozit pe moștenire.

Dacă sunteți în sine, exercițiul este mai complicat. Suma proprietății dvs. este rareori aliniată cu suma donațiilor! Când, pe de altă parte, lucrăm pe acțiuni, exercițiul devine foarte ușor.

Dezavantajele SCI la IS

Cu toate acestea, după cum sa menționat anterior, SCI la IS, pe cât de interesant este, are și unele dezavantaje. Vom sublinia 3 puncte.

1. Dificultatea de a scoate bani fără a fi impozitat din nou

Dacă compania dvs. obține profit și doriți să profitați din aceste profituri, atunci va trebui să „plătiți dividende”.

Aceste dividende nu sunt scutite de taxe. Va trebui să plătiți „impozitul unitar” de 30% sau, dacă este mai favorabil pentru dvs., 17,2% din contribuțiile de asigurări sociale + TMI (după reducere de 40%).

În cazul nostru, evităm să scoatem bani din SCI. Profiturile constituie un rezervor de „lichiditate” de reinvestit. Avantajul imens pe care îl găsim acolo este că acești bani au fost impozitați ușor înainte de a fi reinvestiți. Prin urmare, devine mai ușor înlănțuirea investițiilor.

2. O taxă penalizatoare asupra câștigurilor de capital

Cealaltă față a monedei este economiile fiscale realizate pe întreaga perioadă de funcționare a proprietății, impozitul pe câștigurile de capital în cazul revânzării.

În cazul unui SCI cu IS, câștigul de capital se calculează pe valoarea contabilă netă.

Prin urmare, trebuie să deduceți din prețul de achiziție toate amortizările făcute ... Prin urmare, baza dvs. impozabilă va fi ridicată, mult mai mult decât dacă ați fi ales regimul IR.

3. Nevoia de a ține conturi anuale

Și da, va trebui să angajați un contabil agreat pentru a produce declarațiile anuale.

Numărați în jur de 500 până la 750 € HT pe an.

A termina

În concluzie, veți înțelege, chiar dacă niciun sistem fiscal nu este perfect, SCI cu IS este deosebit de interesant pentru investitorii care:

Doresc să reducă la minimum sarcina fiscală pe perioada de funcționare a proprietății.
Sunt angajați să își folosească fluxul de numerar pentru a reinvesti.
Doresc să le pregătească succesiunea

Sper că acest articol v-a permis să vă formați propria opinie despre SCI la SI. Nu ezitați să împărtășiți. Vă așteptăm cu nerăbdare pe blogul meu www.investiraufeminin.com.

Dacă doriți să mergeți mai departe pe această temă, vă recomand să citiți excelentul Ghid pentru SCI to IS, de Paul Aubé, multi-investitor confirmat, validat și certificat de un expert contabil.