Recalificarea tranzacțiilor de cumpărare și vânzare a imobilelor ca dealer imobiliar.

Analiza jurisprudenței recente confirmă criteriile aplicate de administrația fiscală pentru o recalificare ca activitate a comerciantului imobiliar al tranzacțiilor care implică cumpărarea și vânzarea de bunuri imobile, atât de către persoane fizice, cât și de către SCI (I).
În timp ce consecințele fiscale și financiare ale unei astfel de recalificări sunt împovărătoare (II), se pare că un caz specific scapă acestei recalificări.

O reamintire a impozitării acestui tip de tranzacție pentru un SCI sau persoane fizice ajută la circumscrierea problemei recalificării.

Pentru veniturile imobiliare, o persoană fizică sau un SCI format în scopul gestionării activelor imobiliare (închiriere goală sau neechipată) este supus impozitului pe venit, sub rezerva ratei progresive din categoria veniturilor din veniturile din proprietate. Compania este translucidă și veniturile pe care le generează sunt impozitate direct în mâinile partenerilor proporțional cu acțiunile lor din capitalul companiei.

Pentru câștigul de capital, este regimul câștigurilor de capital imobiliar pentru persoanele fizice cu indemnizațiile sale pentru perioada de detenție (22 de ani pentru impozitul pe venit și 30 de ani pentru contribuțiile de asigurări sociale) și scutiri (vânzarea reședinței principale, prima vânzare a o a doua casă ...) care se aplică.

Comerciantul de mărfuri este comerciant, de aceea trebuie să îndeplinească obligațiile clasice ale comerciantului: înregistrarea în Registrul comerțului și societăților comerciale (RCS), să țină conturi sau să stabilească conturi anuale ... ca atare el este supus regimului fiscal al industriei și al comerțului (BIC) și este supus TVA-ului pe marjele sale (comerciantul imobiliar este scutit de impozitele pe transfer dacă revinde imobile în termen de cinci ani de la achiziționare).

I. criteriile de recalificare.

Conform articolului 35-I-1 ° din CGI, persoanele fizice sau juridice care efectuează tranzacții de cumpărare-revânzare sunt impozitate în categoria profiturilor industriale și comerciale (BIC) atunci când sunt îndeplinite cumulativ următoarele condiții:
Operațiunile constau în achiziții urmate de vânzări;
[Acestea se referă la bunuri listate în mod exhaustiv prin lege: clădiri, active comerciale, acțiuni sau acțiuni la companii imobiliare;
Ele se desfășoară în modul obișnuit;
Achizițiile sau abonamentele au fost făcute cu intenția de a revinde.]

Două criterii de recalificare: obișnuința și intenția speculativă.

Până în 2017 [1] pentru a reclasifica o tranzacție de cumpărare-revânzare sau construcție-revânzare ca activitate a unui comerciant de bunuri, două prezumții de intenție speculativă erau puse până acum de doctrina administrativă, una legată de caracterul obișnuit pentru operațiunile de vânzare și cealaltă legate de finalizarea operațiunilor menționate în termen de 15 ani de la o construcție. Din 2017 administrația fiscală a eliminat aceste două prezumții, în conformitate cu jurisprudența Consiliului de Stat.

1/caracterul obișnuit:
Rezultă din numărul și frecvența operațiunilor;
Pentru companii, trebuie luată în considerare doar activitatea reală, indiferent dacă activitatea MDB este prevăzută sau nu în actul constitutiv;
În prezența unei singure tranzacții de cumpărare-revânzare, condiția obișnuită nu este caracterizată cu exceptia pentru companiile în care unul sau mai mulți parteneri se angajează de obicei în aceste operațiuni;
Achiziționarea unei clădiri cu un singur bloc, urmată de divizarea și revânzarea pe loturi este suficientă pentru a caracteriza obiceiul.

2/intenție speculativă:
Nu este presupus din simplul fapt al naturii obișnuite a operațiunilor;
Se evaluează la data achiziției și nu la data cedării;
Se poate deduce din scurta întârziere dintre cumpărare și revânzare;
Poate fi rezervat în caz de revânzare pentru dificultăți financiare.

Pentru SCI.
Curtea de Apel Administrativă din Lyon a decis că o companie imobiliară (SCI), care vânduse parcelele cu scurt timp, era implicată în activitatea de dealer imobiliar.

Intenția speculativă a fost dedusă din chiar scopul statutului societății și din subscrierea spontană la regimul impozitului pe profit [2] .

Cu toate acestea, Curtea Administrativă din Paris a decis că revânzarea de către o companie imobiliară (SCI) a unei clădiri construite la 10 ani de la cumpărarea terenului nu duce la concluzia existenței unui " intenție speculativă »În timpul acestei achiziții [3] .

Pentru indivizi.
Curtea de Apel Administrativă Douai a considerat că, deși intenția speculativă trebuie evaluată cu siguranță la data cumpărării, " elemente posterioare „, Cum ar fi timpul scurt dintre cumpărare și revânzare sau valoarea profiturilor realizate, poate fi totuși luată în considerare pentru a evalua realitatea acestei intenții în momentul achiziției [4] .

Curtea Administrativă din Nantes consideră că intenția speculativă este caracterizată deși anumite proprietăți, cumpărate în scopuri de investiții de închiriere și ocupate de chiriași, au fost revândute după plecarea lor, fără a căuta noi chiriași. În acest caz, o persoană cumpără trei clădiri și, după împărțirea uneia dintre ele în loturi, realizează șapte vânzări în termen de 3 până la 18 luni de la cumpărare [5] .

Excepția pentru persoane fizice este reședința principală.
Este o jurisprudență constantă că achizițiile și cedările succesive de clădiri pe care un contribuabil le atribuie reședinței sale principale și a căror administrație nu stabilește că nu le-ar fi ocupat ca atare nu pot, având în vedere scutirea câștigurilor de capital la transferul unui principal reședință, caracterizează o activitate ocultă a comerciantului de bunuri, cu excepția faptului că demonstrează pentru administrația fiscală abuzul de drepturi.

Intenția speculativă nu este permisă niciodată în cazurile în care cumpărătorul clădirii a locuit acolo împreună cu familia sa.

II. Consecințele fiscale și financiare ale recalificării.

Reclasificarea SCI ca dealer imobiliar are consecințe fiscale semnificative:
Profiturile SCI sunt supuse impozitului pe profit;
Vânzările de bunuri imobiliare nu pot beneficia de regimul câștigurilor de capital profesionale și regimului de câștiguri de capital imobiliar. Proprietățile vândute sunt considerate ca acțiuni și nu ca active fixe;
Vânzările efectuate sunt supuse TVA-ului imobiliar;
Ajustarea generează penalități și dobânzi întârziate.

Astfel de consecințe pot pune în pericol supraviețuirea societății civile și pot fi extrem de dăunătoare asociaților.

Pentru indivizi, un exemplu numeric simplu demonstrează perfect provocarea recalificării:

Clădire achiziționată în 2014: Valoare de achiziție cu taxă inclusă: 100.000,00 euro cu taxă inclusă;
Valoarea de achiziție fără impozit: 83.333,00 euro fără impozit.
Preț de vânzare cu taxă inclusă: 200.000,00 euro cu taxă inclusă;
Preț de vânzare fără taxă: 166.666,00 euro fără taxă.

Profitul realizat este de 83.333,00 euro, care va fi supus impozitului pe venit în categoria BIC și TVA-ului pe marjă ca comerciant de bunuri.

Profitul de 100.000 de euro din care trebuie deduse taxele și indemnizațiile notariale pentru perioada de detenție pentru calcularea impozitului pe câștigurile de capital și contribuțiile sociale ca persoană fizică.

Comparaţie:

Regimul dealerilor imobiliari.
TVA la marjă: 16.666,00 euro
Impozitul pe venit (BIC) cu o rată marginală de 41%: 34.166,00 euro
Total: 50.832,00 euro

Regimul indivizilor.
Impozitul pe câștigurile de capital imobiliar și contribuțiile de asigurări sociale cu deducere pentru perioada de deținere: 26.409,00 euro
Total: 26.409,00 euro

Acest calcul nu ia în considerare penalitățile și suprataxele pentru întârziere în cazul unei ajustări sau chiar consecințele regimului fiscal pentru clădirile din stocul dealerilor imobiliari.

De asemenea, înainte de a cumpăra proprietăți imobiliare, este important să se determine în ce scop se efectuează achiziția.

În practică, evaluarea stării obișnuite și a existenței intenției speculative se face de la caz la caz.