Activitatea unui comerciant de TVA (partea 2) - Raport pentru luna noiembrie 2019, FUSACQ Buzz

Am văzut în articolul nostru anterior (Partea 1: Raportul lunii - octombrie 2019 - Activitatea comerciantului de proprietăți 1/2) că comerciantul de proprietăți este supus diferitelor reguli fiscale, adesea dependente unul de celălalt. Vom vedea în acest articol că regimul TVA imobiliar aplicabil comerciantului imobiliar este complex și depinde, de asemenea, de numeroase și variabile considerente practice.

În plus, poate avea un impact asupra altor regimuri fiscale (impozitul pe transfer, de exemplu) și asupra economiei generale a operațiunii.

III/TVA:

Din motive de simplificare, vom exclude aici studiul coeficienților. Ca reamintire, TVA deductibil este calculat în funcție de un coeficient de deducere care este egal cu coeficientul de pasiv x coeficientul fiscal x coeficientul de admitere. Vom presupune, atunci când comerciantul este supus TVA-ului, că coeficientul de deducere este 1.

Comerciantul de bunuri este supus regimului general al TVA pe proprietate și nu unui regim specific acestuia din urmă.

Există mai multe configurații practice care conduc la diverse soluții, inclusiv:

- Achiziționarea de la o persoană neimpozabilă a unei clădiri vechi și revânzarea către o persoană neimpozabilă a unei clădiri vechi

- Achiziționarea de la o persoană neimpozabilă a unei clădiri vechi și revânzarea către o persoană neimpozabilă a unei clădiri noi

- Achiziționarea de la o persoană neimpozabilă a unei clădiri noi și revânzarea către o persoană neimpozabilă a unei clădiri noi

- Achiziționarea de la o persoană neimpozabilă a unei clădiri noi și revânzarea către o persoană neimpozabilă a unei clădiri vechi

- Achiziționarea de la o persoană neimpozabilă a unei clădiri vechi și revânzarea către o persoană impozabilă a unei clădiri vechi

- Achiziționarea de la o persoană neimpozabilă a unei clădiri vechi și revânzarea către o persoană impozabilă a unei clădiri noi

- Achiziționarea de la o persoană neimpozabilă a unei clădiri noi și revânzarea către o persoană impozabilă a unei clădiri noi

- Achiziționarea de la o persoană neimpozabilă a unei clădiri noi și revânzarea către o persoană impozabilă a unei clădiri vechi

- Achiziționarea de la o persoană impozabilă a unei clădiri vechi și revânzarea către o persoană neimpozabilă a unei clădiri vechi

- Achiziționarea de la o persoană impozabilă a unei clădiri vechi și revânzarea către o persoană neimpozabilă a unei clădiri noi

- Achiziționarea de la o persoană impozabilă a unei clădiri noi și revânzarea către o persoană neimpozabilă a unei clădiri noi

- Achiziționarea de la o persoană impozabilă a unei clădiri noi și revânzarea către o persoană neimpozabilă a unei clădiri vechi

- Achiziționarea de la o persoană impozabilă a unei clădiri vechi și revânzarea către o persoană impozabilă a unei clădiri vechi

- Achiziționarea de la o persoană impozabilă a unei clădiri vechi și revânzarea către o persoană impozabilă a unei clădiri noi

- Achiziționarea de la o persoană impozabilă a unei clădiri noi și revânzarea către o persoană impozabilă a unei clădiri noi

- Achiziționarea de la o persoană impozabilă a unei clădiri noi și revânzarea către o persoană impozabilă a unei clădiri vechi

Fiecare dintre posibilitățile sale are un răspuns în ceea ce privește TVA, care poate implica o constrângere economică care trebuie luată în considerare la realizarea operațiunii (preț de vânzare prea mare pentru o persoană, deductibilitatea TVA pentru cumpărătorul impozabil, aceste criterii pot fi o sursă a unei negocieri dezavantajoase sau dimpotrivă avantajoase pentru comerciant).

Aceste situații variate prezintă, de asemenea, în anumite cazuri, consecințe asupra drepturilor de transfer în timpul achiziției și/sau în timpul revânzării (a se vedea prima parte).

În cele din urmă, natura muncii efectuate poate schimba operațiunea de la o categorie la alta (clădire veche în clădire nouă), cu consecințele pe care aceasta le generează (a se vedea definiția clădirii noi de mai jos).

Prin urmare, este esențială stăpânirea perfectă a principiilor aplicabile. O eroare de evaluare poate avea drept consecință reducerea sau chiar punerea în discuție a profitabilității operațiunii.

În principiu, operațiunile care contribuie la producerea sau livrarea clădirilor sunt supuse taxei pe valoarea adăugată (articolul 257 din CGI). Sunt prevăzute excepții: sunt scutite de taxa pe valoarea adăugată livrările de terenuri care nu sunt construibile și livrările de clădiri finalizate mai mult de 5 ani (art. 261 din CGI). Cu toate acestea, o opțiune pentru TVA este posibilă în aceste două cazuri (Art. 260 CGI).

Pot exista două tipuri de calcul al TVA:

- TVA la prețul total (TVA se adaugă la prețul de vânzare)

- TVA pe marjă (TVA se calculează în marja realizată)

TVA la prețul total se aplică în principiu, cu excepția cazului în care lasă loc pentru TVA la marjă. Acesta din urmă se poate aplica în două situații și cu condiția ca proprietatea achiziționată inițial de către comerciantul de bunuri să nu se califice pentru o deducere de TVA [1]. Aceasta este vânzarea de către comerciant a unui teren construibil sau, atunci când opțiunea menționată mai sus a fost exercitată, a unei clădiri finalizate mai mult de 5 ani.

Din aceste reguli rezultă că:

- Clădirile noi trebuie vândute cu TVA la prețul total

- Terenurile de construcție trebuie vândute cu TVA, la prețul total dacă achiziția a deschis dreptul de a deduce TVA, în marja altfel

- Clădirile vechi nu sunt vândute cu TVA, cu excepția unei opțiuni fie pentru TVA la prețul total dacă achiziția a dat naștere dreptului de deducere a TVA, fie la marjă în cazul opus

- Terenul altul decât terenul construibil nu se vinde cu TVA, cu excepția opțiunii pentru TVA la prețul total

Observăm că faptul de a achiziționa un bun de la o persoană fizică sau o persoană impozabilă poate influența regimul TVA aplicabil transferului de către comerciant. Și în cazul unei achiziții de la o persoană impozabilă, dacă TVA-ul a deschis dreptul la deducere sau nu pentru comerciantul achizitor (care poate depinde de o opțiune luată sau nu de către cedentul impozabil).

În cazul TVA la marjă, calculul TVA se va face pe diferența dintre prețul de vânzare și prețul de cumpărare. Unele costuri pot fi luate în considerare. Pe această marjă, va fi necesar să se stabilească TVA „în limita”.

Exemplu: o proprietate a achiziționat 100.000 EUR + 10.000 EUR în costuri[2] se vinde cu 200.000 €. Marja este egală cu 90.000 EUR. Aceasta este de fapt marja cu taxe incluse. Marja HT[3] este egal cu 90.000/1,2 = 75.000 €. Prin urmare, TVA pe marjă este de 15.000 EUR.[4]

Aceste 15.000 EUR colectate vor fi returnate statului după deducerea TVA-ului plătit, în special pentru anumite costuri de achiziție (în acest caz, nu pot fi luate în considerare pentru calcularea marjei, TVA-ul fiind dedus) sau din nou, de exemplu asupra muncii efectuate.

Deoarece marja este eliminată din orice TVA care ar putea fi datorată statului, poate fi mai relevant din punct de vedere economic să nu optezi pentru TVA la marjă și să rămâi în afara TVA. Acest lucru este adesea cazul atunci când achiziționarea unui individ privat și revânzarea unui individ privat. Trebuie să aveți în continuare această alegere (acordați o atenție deosebită naturii muncii).

În cazul în care se aplică TVA la prețul total (la alegere sau nu), comerciantul de bunuri va trebui să facă și un calcul economic, în funcție de clientul său: el poate vinde 200.000 € + 20% TVA, adică 240.000 € inclusiv impozitați și păstrați marja sau vindeți 200.000 € inclusiv taxe și reduceți marja. În cazul în care cumpărătorul este o persoană impozabilă, acesta poate fi capabil să deducă TVA și, prin urmare, să accepte un preț de 240.000 EUR, inclusiv taxe. Dacă este vorba de o persoană fizică, revânzarea la un preț de 240.000 € inclusiv taxe poate fi mai complicată dacă valoarea reală dată pieței este de 200.000 € inclusiv taxe .

Noua clădire

O clădire este considerată nouă atunci când îndeplinește anumite criterii (art. 257 1 2 2 ° CGI):

Sunt considerate clădiri noi, clădiri care nu au fost finalizate de mai mult de cinci ani, din care rezultă construcții noi sau lucrări referitoare la clădirile existente care au constat dintr-o elevatie sau care au revenit la o stare nouă:

a) Fie majoritatea fundațiilor;

b) Sau majoritatea elementelor, cu excepția fundațiilor care determină rezistența și rigiditatea structurii;

c) Fie majoritatea consistenței fațadelor, cu excepția fațadelor;

d) Sau toate elementele de finisare enumerate prin decret al Consiliului de stat, într-o proporție stabilită prin acest decret care nu poate fi mai mică de jumătate pentru fiecare dintre ele (adică 2/3 din fiecare dintre elementele de finisare, adică spunem „etajele care nu determină rezistența sau rigiditatea structurii, cadrele exterioare, pereții despărțitori interiori, instalațiile sanitare și sanitare, instalațiile electrice și, pentru operațiunile efectuate în Franța metropolitană, sistemul de încălzire.” CGI. Anexa II art. 245 A).

Toate criteriile sunt alternative, este suficient să îndepliniți unul dintre cele patru criterii (a, b, c sau d) pentru ca clădirea să fie considerată ca fiind nouă. Rețineți că pentru a îndeplini ultimul criteriu (d), toate elementele care îl compun trebuie făcute 2/3 noi (criteriu cumulativ). Astfel, dacă, de exemplu, cadrele exterioare nu sunt recondiționate 2/3, întregul criteriu (d) nu poate fi îndeplinit, chiar dacă toate celelalte componente de la punctul (d) sunt recondiționate.

Aveți grijă, prin urmare, atunci când efectuați lucrări la o clădire veche, să nu îndepliniți, fără să știți, unul dintre aceste 5 criterii pentru a nu ajunge în cazul unui transfer al unei clădiri noi supuse apoi obligatoriu la TVA pe pretul total.

În cele din urmă, trebuie amintit că noua clădire implică un transfer în termen de 5 ani de la finalizarea sa. Astfel, o clădire dobândită, oricât de nouă, sau făcută nouă în urma unor lucrări majore de renovare, va deveni o clădire veche dacă ar fi revândută la mai mult de 5 ani de la finalizarea acesteia sau după lucrare (dificultăți de revânzare a proprietății, închiriere temporară etc.).

Leasing și efectele sale asupra DMTO și TVA

Atunci când comerciantul de proprietăți închiriază proprietatea achiziționată și este renovat, dacă este necesar, fie la alegere, fie pentru că întâmpină dificultăți în revânzarea proprietății sau dorește să aștepte condiții economice mai bune, pot apărea consecințe fiscale.

În ceea ce privește drepturile de transfer neplătite în timpul achiziției proprietății, după cum amintim în articolul nostru anterior, dacă transferul proprietății nu a avut loc înainte de sfârșitul perioadei incluse în angajamentul de revânzare, va fi necesar să faceți un regularizare. Se va aplica apoi regimul de drept comun, iar drepturile neplătite la achiziție trebuie rambursate cu dobândă tardivă.

În ceea ce privește TVA, pot exista mai multe posibilități:

Fie achiziția nu a fost supusă TVA-ului și niciun TVA nu a fost dedus încă. Dacă s-a lucrat, TVA-ul nu a fost dedus imediat. Va fi necesar să așteptați revânzarea pentru a deduce acest TVA dacă această vânzare este supusă TVA-ului opțional sau automat.
Fie achiziția a fost supusă TVA-ului, iar TVA a fost dedus integral sau parțial.

În primul caz, fără TVA dedusă, închirierea fără TVA nu va avea niciun impact.

În al doilea caz, totuși, TVA a fost dedusă. Atâta timp cât proprietatea achiziționată este destinată vânzării, proprietatea rămâne atribuită unei operațiuni supuse TVA (revânzare și, prin urmare, activitatea de comerciant de bunuri). Închirierea, chiar și fără TVA, nu are deci niciun impact în acest moment.

Cu toate acestea, două fapte sunt susceptibile de a califica aceste observații.

Primul este considerentul fiscal conform căruia proprietatea a devenit un mijloc fix. Într-adevăr, conform articolului 207 IV 3 din anexa II la CGI, o clădire sau o fracțiune dintr-o clădire în stoc este considerată imobilizată atunci când, la 31 decembrie a celui de-al doilea an următor celui pe parcursul căruia la finalizarea clădirii, este utilizat mai mult de un an pentru o operațiune referitoare la o activitate economică menționată la articolul 256 A din codul fiscal general. Care este cazul închirierii.

Al doilea este că, în cazul unei decizii finale de păstrare a proprietății pentru utilizare ca proprietate de închiriere, mutarea proprietății în mijloace fixe constituie o livrare către sine.

În aceste două situații, se va face o ajustare a TVA dedus. Cu toate acestea, dacă activul este alocat unei operațiuni supuse TVA-ului, de exemplu o închiriere cu TVA, nu va fi necesară nicio ajustare, deoarece activul va rămâne totuși atribuit unei operațiuni supuse TVA-ului.

Un bun este finalizat și achiziționat în anul N de către dealerul de bunuri. Această achiziție supusă TVA-ului (vânzător impozabil) permite comerciantului de bunuri să deducă TVA-ul plătit din TVA plătit, de exemplu, pentru lucrările efectuate.

Proprietatea este închiriată la începutul anului N + 1 temporar, obiectivul fiind întotdeauna revânzarea acestei proprietăți. Această închiriere nu este supusă TVA-ului. Se închiriază astfel 4 ani fără TVA.

În conformitate cu articolul 207 IV 3 din Anul II din CGI, proprietatea va fi considerată în scopuri fiscale imobilizată începând cu anul 4 (închiriat mai mult de un an după 31 decembrie din al doilea an după N). O ajustare de TVA va fi făcută în N + 4 și va fi 1/20th. Fiecare an suplimentar de închiriere ar avea ca rezultat o regularizare de 1/20 mii).

Ulterior, mai multe posibilități:

1 - Clădirea este revândută înainte de sfârșitul perioadei de 5 ani, permițând clădirii să fie considerată nouă. Transferul este supus TVA-ului. TVA dedus va rămâne deductibil, tranzacția intrând în sfera TVA. 1/20 de TVA regularizat nu va fi rambursat.

2 - Clădirea este revândută după sfârșitul perioadei de 5 ani și nu este luată nicio opțiune. Cesiunea nu este supusă TVA-ului. TVA dedus trebuie regularizat pentru restul de 19/20. Toate TVA deduse vor fi regularizate.

3 - Clădirea nu este revândută și închiriată definitiv fără TVA de către dealerul imobiliar. Din punct de vedere contabil, bunul merge de la stocuri la active fixe. Se operează aceeași regularizare a 19/20. Toate TVA deduse vor fi regularizate.

Pe de altă parte, dacă clădirea ar fi închiriată cu TVA, ajustările de la 1/20 m la 19/20 m nu ar fi datorate. Proprietatea fiind alocată unei operațiuni care intră în sfera TVA.

În cele din urmă, trebuie remarcat faptul că, atunci când clădirea nu este achiziționată cu TVA, nu va fi dedus niciun TVA și, prin urmare, nu va trebui regularizat niciun TVA. Într-adevăr, chiar și în cazul în care comerciantul de proprietăți intenționează să revândă proprietatea cu TVA, de exemplu pentru că clădirea este nouă sau pentru că a dorit să exercite opțiunea, TVA-ul plătit pentru lucrări nu ar fi devenit deductibil. ziua revânzării.

Rețineți că, în ceea ce privește fluxurile economice, această situație trebuie controlată și pentru comercianții de mărfuri. TVA plătit pentru lucrare nu va fi deductibil până când proprietatea nu va fi revândută, spre deosebire de proprietatea achiziționată direct cu TVA. Acest lucru poate avea un impact semnificativ asupra fluxurilor de numerar în timpul operațiunii și, a fortiori, dacă comerciantul nu reușește să revândă clădirea sau decide să o păstreze.

Cotele de TVA

Să observăm pur și simplu că rata de 20% poate da loc unor rate reduse [5] de 10% sau 5,5% în anumite cazuri. Ar trebui să se țină seama de faptul că diferența dintre tarifele aplicabile TVA colectate la revânzare și TVA dedusă (TVA de achiziție, TVA la lucrări etc.) poate avea un impact semnificativ asupra economiei operațiunii. De exemplu, atunci când un comerciant de bunuri colectează 20% TVA la revânzare, dar deduce 5,5% sau 10% TVA, diferența (14,5% sau 10%) constituie, prin urmare, TVA care trebuie returnată statului și, prin urmare, numerar care trebuie eliberat. Surpriza poate fi mare dacă planul de afaceri nu ia în considerare aceste elemente și economia operațiunii se bazează parțial pe considerații incorecte.

[1] Începând din 2016, administrația fiscală consideră că aplicarea TVA pe marjă presupune o identitate fizică sau juridică între bunurile achiziționate și bunurile revândute. Identitatea proprietății între achiziție și cedare, cerută de administrație, a fost cenzurată de jurisprudență în numeroase ocazii și nu ar mai trebui să fie o condiție de reținut. TA Grenoble 10.03.2016; CAA LYON 20/12/2018; CAA Marsilia la 12.04.2019, 18MA00802; CAA LYON 5/5/2019 (nr. 18LY01019); CAA din LYON 25/6/2019, 18LY00671; CAA Lyon 27/8/2019: Rezultă din dispozițiile menționate mai sus din codul fiscal general și din Directiva 2006/112/CE din 28 noiembrie 2006 că aplicarea taxei pe valoarea adăugată asupra marjei livrărilor de terenuri pentru construcție este supusă singurul fapt că achiziția de către cedent nu a deschis dreptul de a deduce taxa pe valoarea adăugată atunci când a fost achiziționată.

[2] Costurile deductibile, achitate la achiziție și/sau cedare, sunt specificate în BOI-TVA-IMM-10-20-10 nr. 240

[3] Luând în considerare o rată de TVA de 20%

[4] Altă metodă de calcul: marja x (20/120)

[5] A se vedea în special articolele 278-0 bis din CGI