Reforma regimului promisiunilor unilaterale și impactul explicat al acestuia

Reforma promisiunii unilaterale de vânzare a avut loc consecințe juridice importante. De fapt, o promisiune unilaterală de a vinde este o contract preliminar prin care promitentul se obligă beneficiarului să încheie un act final de vânzare în cazul în care beneficiarul dorește să contracteze.

Poate fi inserat într-un contract de vânzare clasic sau în acorduri mai complexe, cum ar fi acordul partenerilor. Dacă anterior promisiunea unilaterală de vânzare suferea de slăbiciuni, ordinul de reformare a legii obligațiilor din 10 februarie 2016 face posibilă acordarea unei forțe juridice mai mari promisiunii unilaterale de vânzare, în special atunci când este inserată într-un acord de parteneriat.

LegalPlace face bilanțul consecințelor reformei asupra promisiunii unilaterale de vânzare aplicate acordului asociaților.

Promisiunea unilaterală de vânzare: definiție legală și condiții de valabilitate

Definiția legală a unei promisiuni unilaterale de vânzare

Ordonanța privind reforma legii din 10 februarie 2016 a consacrat promisiunea unilaterală de vânzare, care anterior era o simplă practică juridică. În conformitate cu noul articol 1124 din Codul civil, promisiunea unilaterală este definită ca un contract în temeiul căruia promitentul se obligă beneficiarului să încheie un act de vânzare ale căror condiții substanțiale au fost deja stabilite și pentru încheierea cărora lipsește doar consimțământul beneficiarului.

Beneficiarul promisiunii unilaterale nu are nicio obligație de a contracta. Promisiunea unilaterală de a vinde îi oferă o singură opțiune: fie să accepte oferta vânzătorului și să încheie actul final de vânzare, fie să nu exercite opțiunea și să refuze oferta promitentului. În acest caz, acesta din urmă va fi eliberat parțial de obligația sa. El poate oferi oferta terților, dar trebuie să o facă în condiții similare (la același preț, în special).

Condiții de valabilitate a promisiunii unilaterale de vânzare

De condiții de valabilitate trebuie respectată astfel încât promisiunea unilaterală de a vinde să nu fie pusă sub semnul întrebării în cazul unei dispute:

părțile la contract trebuie să aibă capacitatea legală de a contracta și să își dea consimțământul reciproc promisiunii unilaterale de vânzare;
trebuie stabilit prețul și lucrul;
promisiunea unilaterală de vânzare trebuie să includă un termen pentru a nu lega promisiunea beneficiarului pe termen nelimitat.

Aplicarea promisiunii unilaterale de vânzare la acordul acționarilor

Promisiunea unilaterală de vânzare poate interveni în diferite ramuri ale legii: dacă de cele mai multe ori intervine înainte de încheierea unui act de vânzare (de exemplu a unui imobil), poate fi inserată și într-un pact al partenerilor. De fapt, într-un acord de acționari, pot fi adăugate clauze specifice, cum ar fi clauza de aprobare, clauza dreptului de prim refuz, precum și dreptul de ieșire sau obligația comună. În dreptul civil, aceste clauze sunt asimilate promisiunilor unilaterale de vânzare sau cumpărare de acțiuni ale companiei. Toate aceste clauze din acordul acționarilor stipulează că toți sau o parte din parteneri se angajează să vândă sau să cumpere acțiuni în cazul unui eveniment (vânzare propusă de acțiuni sau acțiuni ale companiei, de exemplu). În drept, aceasta constă într-o promisiune unilaterală de a vinde.

Impactul reformei asupra promisiunii unilaterale de vânzare din pactul asociaților

Înainte de reforma legii obligațiilor din 10 februarie 2016, promisiunea unilaterală suferea de slăbiciuni care ar putea avea impact asupra forței juridice a pactului asociaților. Într-adevăr, până la 1 octombrie 2016, data intrării în vigoare a reformei legii obligațiilor, promisiunea unilaterală nu a fost consacrată în lege. În cazul unei dispute, jurisprudența Consorts Cruz, oricât ar fi contestată de doctrină, s-a aplicat.

Concentrați-vă asupra hotărârii Cruz: slăbiciunea juridică a promisiunii unilaterale de vânzare aplicabile acordului partenerilor

În hotărârea Cruz, în acest caz, era vorba de promisiune unilaterală de vânzare încheiată între un promitent și un beneficiar ca parte a unui act viitor de vânzare imobiliară. Promitentul a decis să renunțe la vânzare prin încălcarea promisiunii unilaterale de vânzare în timp ce perioada de retragere a beneficiarului era încă în curs. Curtea de Casație a acceptat posibilitatea vânzătorului de a retrage înainte ca potențialul cumpărător să exercite opțiunea. Cumpărătorul a obținut despăgubiri pentru despăgubirea prejudiciului suferit, dar cererea de executare silită a promisiunii unilaterale de vânzare a fost respinsă de Curtea de Casație. Această soluție a fost luată de mai multe ori de jurisprudență.

Deși hotărârea Cruz se referă la o promisiune unilaterală de a vinde proprietăți imobiliare, aceeași jurisprudență s-a aplicat în contextul unui pact al partenerilor înainte de reforma legii obligațiilor. În cazul încălcării promisiunii unilaterale de vânzare, numai acordarea de daune a fost acordată beneficiarului în compensarea prejudiciului suferit fără posibilitatea executării silită a promisiunii unilaterale de vânzare.

Astfel, înainte de reforma legii obligațiilor, promisiunea unilaterală de vânzare într-un pact al asociaților avea o forță juridică redusă. Deoarece sancțiunile prevăzute de lege erau slabe, încălcările promisiunii unilaterale de vânzare erau frecvente.

Reforma promisiunii unilaterale de a vinde: spre asigurarea pactului partenerilor ?

După cum s-a văzut mai sus, reforma legii obligațiilor din 10 februarie 2016 a consacrat promisiunea unilaterală de vânzare, oferindu-i o definiție legală. Acest lucru a avut un impact pozitiv asupra forței juridice acordate promisiunii unilaterale de vânzare, în special în acordul asociaților. Într-adevăr, paragraful 2 al noului articol 1124 din Codul civil prevede că „revocarea promisiunii în timpul lăsat beneficiarului să opteze nu împiedică formarea contractului promis”. În acest sens, reforma promisiunii unilaterale de vânzare pune capăt jurisprudenței Consorts Cruz și interzice promitentului să revoce promisiunea unilaterală de vânzare în perioada de retragere acordată beneficiarului. Dacă beneficiarul decide să exercite opțiunea, contractul de vânzare se formează prin simpla manifestare a dorinței sale de a contracta.

Astfel, ca parte a unei promisiuni unilaterale de vânzare într-un acord de parteneriat, promitentul se va angaja să încheie un contract cu beneficiarul în cazul în care acesta din urmă decide să exercite opțiunea pe toată perioada de retragere. Doar la expirarea acestei perioade, promitentul va fi eliberat de obligația sa și își poate face oferta de vânzare către terți. Acesta este motivul pentru care reforma promisiunii unilaterale de vânzare asigură pactul asociaților.

De asemenea, în cazul încălcării promisiunii unilaterale de a vinde într-un pact al asociaților, au fost prevăzute sancțiuni mai descurajante prin reforma legii obligațiilor. Încălcarea promisiunii unilaterale de vânzare constă în contractarea cu o terță parte, ignorând în același timp angajamentul luat cu beneficiarul promisiunii unilaterale de vânzare. De acum înainte, acțiunea pentru executarea silită a promisiunii unilaterale de vânzare este posibilă dacă și numai dacă beneficiarul reușește să furnizeze dovada cunoașterii promisiunii unilaterale de către terț.

Bine de stiut: În absența acestei dovezi, numai daunele vor fi acordate beneficiarului promisiunii unilaterale de vânzare. Acesta este motivul pentru care, chiar dacă reforma legii obligațiilor a întărit certitudinea juridică a promisiunii unilaterale de vânzare, aceasta are totuși limite care nu ar trebui trecute cu vederea.