SCPI, închirieri mobilate, intermediare Scellier ... investiții bune în imobiliare

Semnele de avertizare cresc pe piața imobiliară. De câteva luni, numărul tranzacțiilor a scăzut. De asemenea, creditul este o preocupare: puține bănci oferă în continuare o rată mai mică de 4,3% pe parcursul a 20 de ani. Și după pierderea triplului A, majoritatea instituțiilor riscă să-și înăsprească condițiile de împrumut.

Pentru a înrăutăți lucrurile, noul regim fiscal pentru câștigurile de capital imobiliar, aplicabil din februarie 2012 (cu excepția reședinței principale), va afecta. În cazul revânzării după zece ani, câștigurile vor fi impozitate pe 90% din suma lor, față de 50% înainte de reformă. Și acum vor fi treizeci de ani pentru a fi complet scutiți, dublu înainte de reformă.

Dar ar trebui să abandonăm piatra în 2012? Nu. Atâta timp cât suntem ultra-selectivi, mai întâi vom putea profita de cele mai noi stimulente fiscale din schemele Scellier și Censi-Bouvard. Vom analiza, de asemenea, partea SCPI-urilor de birou și de vânzare cu amănuntul, dintre care cele mai bune vor rezista bine crizei. În cele din urmă, cu uzufructul de închiriere socială, un plan bun puțin cunoscut, puteți obține o rentabilitate anuală de aproape 6%.

Vechi proprietăți clasice de închiriat
Risc: mediu spre mare
Durata: minimum 10 ani
Rentabilitate: de la 2,5 la 6% înainte de taxe și impozite

Cu chiriile stagnante (+ 0,9% în 2011 pentru proprietățile nou închiriate) și prețurile ușor în creștere, rentabilitatea celei vechi încă se luptă. La Paris, atinge maximul la 2,5% pe an, iar în marile orașe provinciale ajunge la 4% pentru supermarketurile bine amplasate. Singura modalitate de a depăși 6%: vizează cartierele periferice sau zonele mici. Dar și aici sarcina este complicată, deoarece un impozit pe chiriile abuzive va intra în vigoare la 1 ianuarie 2012. Cu o rată cuprinsă între 10 și 40% din valoarea chiriei, va viza suprafețe mai mici sau egale cu 14 metri pătrați, situat în zone „tensionate” (cum ar fi Parisul și centrele orașelor marilor metropole regionale) și unde chiria lunară depășește un plafon de 30 până la 45 de euro pe metru pătrat pe lună.

Impozitare. Dacă venitul dvs. anual de terenuri nu depășește 15.000 de euro, se aplică în mod implicit regimul microterestru. Drept urmare, o reducere de 30% a chiriilor brute, soldul fiind supus impozitului pe venit și contribuțiile de asigurări sociale de 13,5%. Puteți opta însă pentru schema reală, care îi include pe cei care primesc mai mult de 15.000 de euro în chirie pe an. Apoi deduceți cheltuielile (lucrările, administratorul etc.) din veniturile din proprietate și, în limita cuantumului chiriilor, dobânzile la împrumut. Dacă soldul este pozitiv, acesta este supus impozitului pe venit și contribuțiilor de asigurări sociale de 13,5%. Dacă este negativ, este deductibil din venitul dvs. total până la o limită de 10.700 de euro. Partea deficitului excedentar și a dobânzii la împrumut care depășesc valoarea chiriilor pot fi reportate la venitul din proprietate pentru următorii zece ani.

Sfatul nostru pentru 2012
Interesant în special în studiouri și apartamente cu două camere în orașe dinamice (Lille, Toulouse, Lyon, Bordeaux ...). Dacă proprietatea necesită lucrări majore, inclusiv modernizarea la standardele energetice, alegeți regimul Borloo.

Proprietate de închiriat Borloo vechi
Risc: mediu
Durata: minimum 6 ani
Rentabilitate: de la 3 la 6,5% net după avantaj fiscal

Principiul acestui dispozitiv, creat în 2006, este simplu: în schimbul avantajelor fiscale, proprietarul unei case vechi este de acord cu Agenția Națională pentru Locuințe (Anah) să o închirieze cel puțin șase ani la o rată „intermediară” (nu mai mult de 17,47 euro pe metru pătrat pe lună la Paris și în suburbiile interioare și 11,41 euro în orașele cu peste 250.000 de locuitori). Cu toate acestea, veniturile anuale ale chiriașilor nu trebuie să depășească anumite plafoane: 96.391 euro, de exemplu, pentru un cuplu cu doi copii din Ile-de-France și 67.111 euro într-un oraș de provincie mare. Rețineți că, dacă trebuie să efectuați lucrări, Anah poate subvenționa 30-70% din sumă. Dar angajamentul de închiriere urcă apoi la nouă ani.

Impozitare. Puteți deduce din chiriile dvs. o reducere de 30% pentru un acord „intermediar”, de 60% dacă este „social” sau „foarte social” (dar plafoanele de închiriere sunt clar mai mici) și de 70% dacă vă încredințați gestionarea proprietății către un organism public. Atunci prevalează regimul real.

Sfatul nostru pentru 2012
Neadecvat pentru piața pariziană și pentru suburbiile sale interioare (chiriile sunt în medie cu 28% mai mari decât plafonul), sistemul este, pe de altă parte, atractiv în multe orașe mijlocii, cum ar fi Angers, Orleans sau Reims. Randamentele obținute depășesc apoi 5% după avantaj fiscal, sau chiar 6% în cazul unor lucrări majore.

Imobil mobilat (vechi sau nou)
Risc: mediu spre mare
Durata: minimum 9 ani
Rentabilitate: de la 3,5 la 6% înainte de beneficii fiscale

An de an, regimul de închiriere mobilat își pierde recursul. Astfel, judecătorii forțează donatorii să ofere un bun complet echipat (masă de bucătărie, frigider, vase etc.) și nu mai este nivelul minim de subzistență (masă, pat, scaune). Prin urmare, contractele sunt mai puțin flexibile: dacă cazarea constituie reședința principală a chiriașului, reînnoirea contractului de închiriere nu îi mai poate fi refuzată (cu excepția cazului în care el ia înapoi locuința pentru a o ocupa singur sau a o vinde). Proprietarii care închiriază turiștii pentru o noapte sau o săptămână (o situație frecventă la Paris) vor trebui să respecte reglementările, care necesită autorizație prealabilă din partea primăriei.

Impozitare. Dacă primiți mai puțin de 32.600 de euro în chirii pe an, se aplică regimul micro-BIC, oferind dreptul la o reducere de 50% a chiriilor, soldul fiind supus impozitului pe venit și contribuțiilor de asigurări sociale. 13,5%.

Puteți opta și pentru schema reală, care acoperă cei care primesc mai mult de 32.600 de euro în chirie pe an. Taxele dvs. sunt apoi deductibile din chiriile dvs. impozabile la 75% (100% prin intermediul unui centru de management contabil), la fel ca și amortizarea proprietății pe parcursul a 20-30 de ani (de la 3 la 5% pe an) și a mobilierului acesteia. până la 10 ani (10-20% pe an). Porțiunea de deficit mai mare decât chiriile primite poate fi reportată la venitul global conform aceluiași principiu ca și închirierea tradițională (vezi pagina anterioară). Dacă cumpărați o proprietate nouă a cărei gestionare este delegată unui operator timp de cel puțin nouă ani, veți fi, de asemenea, scutit de TVA de 19,6% și puteți opta pentru regimul Censi-Bouvard. Acest lucru dă dreptul, în 2012, la o reducere a impozitului egală cu 11% din prețul de achiziție (18% în 2011), plafonată la 300.000 de euro.

Sfatul nostru pentru 2012
Preferați cazare mobilată în vechea, cu condiția să alegeți o proprietate de lux într-un oraș cu cerere ridicată de închiriere, cum ar fi Toulouse pentru studenți sau Lyon pentru directorii de călătorie. Randamentul poate depăși 7% după impozitare. În clădirile noi, preferați casele de bătrâni, aceste case de bătrâni pentru vârstnici (între 4,5 și 5,2% după avantaj fiscal).

Nou Scellier clasic și intermediar
Risc: mediu spre mare
Durata: minimum 9 ani
Rentabilitate: de la 2 la 3,5% înainte de beneficii fiscale

Sacrificat pe altarul de rigoare, celebrul avantaj Scellier va trăi doar patru ani, înainte de a dispărea la sfârșitul anului 2012. Pentru ultimul său an de existență, a fost făcut și mai restrictiv. Reducerea impozitului, acordată împotriva angajamentului de închiriere a proprietății timp de nouă ani chiriașului la alegere (inclusiv copil și părinte), va fi rezervată în principal locuințelor etichetate BBC (clădire cu consum redus), un standard cu 5-10% mai scump a construi. Clădirile care nu respectă acest standard nu vor avea dreptul la nimic, cu excepția cazului în care autorizația de construire a fost depusă înainte de 1 ianuarie 2012. Este suficient să spunem că vor fi în mare parte cozi de programe pe care nimeni nu le-a dorit ...

Impozitare. Până la sfârșitul anului 2012, veți obține o reducere a impozitului egală cu 13% din prețul plătit (plafonat la 300.000 de euro), repartizat pe nouă ani, cu condiția ca clădirea să respecte standardele de consum redus de energie ale BBC. Prin urmare, reducerea maximă a impozitului este de 4.333 de euro pe an. Pentru clădirile care nu fac parte din BBC, avantajul fiscal scade la 6% dacă autorizația de construire a fost depusă înainte de 1 ianuarie 2012 și este eliminată în caz contrar. Până la sfârșitul anului 2012, este posibil să optezi pentru „Scellier intermediar”. În schimbul plafoanelor lunare cu 20% mai mici de chirie (de la 8,48 la 17,36 euro pe metru pătrat) și a unei limitări a resurselor chiriașului egală cu cea a vechiului Borloo, veți avea dreptul să extindeți dispozitivul pentru două perioade de trei ani și obțineți astfel o reducere suplimentară de impozite de până la 8% (adică o rată de reducere de 21% pe 15 ani pentru BBC).

Sfatul nostru pentru 2012
Preferați BBC Scellier intermediar, relativ scutit de rindeluire, vizând suburbiile marilor orașe provinciale. Ne putem aștepta apoi la rentabilități fiscale între 4 și 4,5% pe an. Operațiunea este mai delicată în Ile-de-France, unde chiriile de pe piață sunt adesea deasupra plafoanelor.

Legea Malraux și monumentele istorice
Risc ridicat
Durata: 9 ani sau 15 ani
Rentabilitate: de la 2,5 la 3% înainte de beneficii fiscale

Rigorul nu-i va cruța pe iubitorii de pietre vechi. La fel ca celelalte, beneficiile Malraux și ale monumentelor istorice au fost de fapt reduse cu 15% în 2012. În practică, aceasta implică cumpărarea unei proprietăți vechi situate fie într-o zonă protejată, fie într-o zonă de protecție arhitecturală (legea Malraux) sau clasificată de stat (monument istoric). Apoi restaurați-l conform regulilor artei, înainte de a-l închiria. Notă: în conformitate cu legea Malraux, perioada minimă de închiriere este de nouă ani. Cu monumentul istoric, angajamentul se referă doar la o perioadă de conservare a proprietății, de cel puțin cincisprezece ani.

Impozitare. Conform legii Malraux, aveți dreptul la o reducere a impozitului, timp de patru ani, dacă este necesar, egală cu 22% din suma lucrării în fiecare an (plafonată la 100.000 de euro pe an) pentru o proprietate situată într-o zonă de protecție a patrimoniului sau 30% pentru o proprietate situată într-o zonă protejată. Adică un câștig maxim de 22.000 sau 30.000 de euro pe an. Pentru un monument istoric, lucrarea este deductibilă la 100% din venitul total.

Sfatul nostru pentru 2012
Recomandat numai pentru persoanele impozitate în primii 41% și cu condiția să fie atenți la calitatea proprietății. Pentru a găsi cele mai bune planuri, contactați jucători solizi, cum ar fi grupurile CIR, Alain Crenn sau Buildinvest, oferind returnări după beneficiul fiscal de aproximativ 4% pe an.

SCPI de birouri și pereți de magazine
Risc: mediu
Durata: minim 8 ani
Rentabilitate: 4,5-6% înainte de impozite

Cu aproape 1 miliard de euro colectați în prima jumătate a anului 2011, succesul celor 139 de companii de investiții imobiliare (SCPI) nu poate fi negat. Trebuie spus că aceste produse au avantajul simplității. Cu banii colectați, ei cumpără și apoi închiriază clădiri de birouri sau afaceri, înainte de a plăti abonaților partea lor din chirie în fiecare trimestru. Chiar dacă a scăzut constant de zece ani, profitabilitatea acestor produse rămâne foarte atractivă: 5,2%, în medie, în 2011.

Impozitare. Chiriile sunt supuse impozitului pe venit și contribuțiilor de asigurări sociale de 13,5%. Dacă venitul dvs. din închiriere este mai mic de 15.000 de euro pe an, optați pentru regimul de microfonier, care vă dă dreptul la o reducere de 30%.

Sfatul nostru pentru 2012
Încetinirea economică nu va scuti SCPI-urile în 2012. Prin urmare, va fi necesar să fie ultra-selectiv, vizându-i pe cei cu active imobiliare bine amplasate aduse la standard, singurele ale căror chirii vor rămâne la un nivel bun

Selecția noastră de SCPIs investite în birouri și magazine:

Cumpărați noi cu 40% mai ieftin:

Uzufruct de închiriere socială: acest nume bizar ascunde un dispozitiv ultra-eficient pentru economisitorii care primesc deja chirii. Concret, cumpărați cu titlul de proprietate simplă a unei proprietăți situate într-o reședință de lux (adică o reducere de 40% la prețul total), prin intermediul unor organizații specializate precum Perl sau iPlus. Chiriile merg la o companie HLM, care plătește comisioanele de administrare. Apoi puteți deduce dobânda împrumutului din venitul dvs. din proprietate. Și, după cincisprezece ani, proprietatea vă revine în deplină proprietate.

Alte articole care v-ar putea interesa