Închiriere goală în centre comerciale: activitate comercială ?

19 august 2020

Închiriere goală în centre comerciale: activitate comercială ?

Administrația a luat în sens invers, nu sunt sigur că contribuabilul câștigă întotdeauna ...

O decizie a instanței administrative confirmă posibila aplicare a scutirii IS pentru câștigurile de capital la vânzarea de titluri de capital, la câștigurile de capital la vânzarea companiilor care sunt locatori ai centrelor comerciale.

Această decizie se bazează pe natura comercială a închirierii în măsura în care chiriile sunt indexate cu cifra de afaceri a chiriașilor și locatorul intervine în gestionarea centrului (în special, parcarea gratuită disponibilă clienților, acțiuni de promovare a centrului).

Prin urmare, are potențial alte consecințe, în special pentru SCI-urile care desfășoară o activitate similară care ar putea fi supusă SI ca având dreptul de a desfășura o activitate comercială, poziție adesea susținută de administrație.

Cu toate acestea, aceasta este o decizie de primă instanță și va fi interesant să cunoaștem poziția Curții de Apel Administrativ, la care face referire Administrația. O decizie care i-ar fi favorabilă (și, prin urmare, nerecunoașterea comercialității închirierii) ar fi liniștitoare pentru proprietarii SCI ai centrelor comerciale.

Principiul excluderii companiilor imobiliare din regimul de scutire IS pentru câștigurile de capital la vânzarea titlurilor de capital

Conform articolului 219 I a quinquies din Codul fiscal general (CGI), câștigurile de capital din vânzarea de titluri de capital mai mari de 5%, deținute mai mult de 2 ani sunt scutite de impozitul pe profit, cu excepția unei cote - parte din costuri și taxe reprezentând 12% din câștigul de capital, adică un impozit de aproximativ 3,36% din câștigul de capital.

Din 2007, acest regim de scutire nu se mai aplică cedărilor de valori mobiliare ale societăților imobiliare nelistate. Astfel, câștigul de capital la vânzarea unor astfel de valori mobiliare este impozabil la IS la rata de drept comun (în prezent, 28%), indiferent de durata deținere a valorilor mobiliare.

Articolul 219 I a sexies-0 bis) din CGI definește în principal societățile imobiliare ca fiind societăți ale căror active sunt, la data vânzării acestor valori mobiliare sau au fost la sfârșitul ultimului exercițiu financiar anterior acestei vânzări, compensate pentru mai multe peste 50% din valoarea sa reală prin:

clădiri,
drepturile referitoare la clădiri,
drepturile legate de un contract de leasing sau
de valori mobiliare ale altor companii predominant imobiliare,
specificându-se că nu se iau în considerare clădirile sau drepturile atribuite de societate propriei exploatări industriale, comerciale sau agricole sau exercitării unei profesii necomerciale.

→ Curtea Administrativă din Montpellier acceptă aplicarea regimului de scutire CIT pentru titlurile de capital la vânzarea de titluri de la companiile locator de spații situate într-un centru comercial pe baza modului specific de funcționare a acestor centre.

→ Faptele cazului

În 2012, o societate holding a vândut acțiuni la 3 filiale sub forma unor SNC proprietari de imobile care constituie un centru comercial. Aceste 3 SNC și-au închiriat proprietățile imobiliare către diferiți operatori pentru o chirie care cuprinde o parte fixă și o parte variabilă reprezentând între 5 și 10% din cifra de afaceri fără impozitul companiilor chiriașe. În plus, aceste 3 SNC-uri au participat la gestionarea comercială a centrului contribuind, în special, la parcarea gratuită a clienților, la preluarea sarcinilor pentru diverse lucrări de dezvoltare și la operațiuni destinate promovării centrului comercial.

În timpul vânzării, holdingul a considerat că câștigul de capital din vânzarea valorilor mobiliare a celor 3 SNC a beneficiat de regimul de scutire pentru câștigurile de capital la vânzarea de titluri de capital. scutirea de câștiguri de capital, având în vedere că SNC-urile erau predominant companii imobiliare.

→ Decizia

La 27 ianuarie 2020 (nr. 1803441), Curtea Administrativă din Montpellier (a 2-a cap.) S-a pronunțat în favoarea holdingului și a pronunțat anularea majorării IS în ceea ce privește câștigurile de capital la vânzarea valorilor mobiliare SNC.

Pentru a stabili că proprietatea imobiliară a SNC-urilor a fost alocată propriei activități comerciale și că, prin urmare, acestea nu ar trebui luate în considerare pentru evaluarea preponderenței imobilelor SNC, Curtea de la Montpellier:

reamintește principiul aplicabil cu privire la impozitarea veniturilor care intră în categoria BIC, potrivit căruia „dacă închirierea de spații goale nu constituie în mod natural un act de comerț, o astfel de operațiune poate fi totuși de natură comercială atunci când locatorul a auzit, sub acoperirea leasingului acordat, să participe indirect la gestionarea sau rezultatele unei întreprinderi comerciale operate de locatar ”, apoi
concluzionează că, ținând seama de caracteristicile închirierilor de către SNC ale bunurilor lor imobiliare prezentate mai sus (chiria cuprinzând o parte variabilă în funcție de cifra de afaceri a chiriașilor, participarea SNC la gestionarea comercială a centrului), activitățile SNC au avut caracter comercial.

→ Ce impact?

În primul rând, întrucât această decizie a fost atacată de către autoritățile fiscale, aceasta trebuie confirmată. De fapt, dincolo de cazul specific, această decizie pune sub semnul întrebării doctrina administrativă conform căreia nu poate fi considerată ca fiind atribuită propriei operațiuni comerciale a companiei, „clădiri date pentru închirieri goale, mobilate sau în schimbul redevențelor. Calculate în funcție de cifra de afaceri a firmelor chiriașe ”(BOI-IS-BASE-20-20-10-30-31/12/2013 n ° 90 și 100).

În cazul în care această decizie este confirmată, aceasta ar scuti de la IS câștigurile de capital din vânzarea valorilor mobiliare ale companiilor imobiliare:

deținute cel puțin 2 ani și care îndeplinesc calificarea titlurilor de capital,
atunci când condițiile de închiriere îl fac să-și piardă natura civilă în favoarea unei calificări comerciale: va fi necesar să existe, pe de o parte, o chirie calculată ca% din profitul sau cifra de afaceri a locatarului și o implicare a companiei locatorului în exploatarea comercială a clădirii. În ceea ce privește elementele de fapt, poate exista riscul discuției cu administrația fiscală cu privire la nivelul suficient al acestor elemente pentru a trece activitatea de închiriere de la calificarea activității civile la cea a activității comerciale.

Pe de altă parte, acest lucru ar slăbi și mai mult situația SCI care închiriază spații în centre comerciale cu o cotă de chirie indexată la cifra de afaceri a chiriașului, în special dacă alte elemente pot consolida implicarea SCI în activitate. Din centrul comercial sau mai larg de la locatar. Într-adevăr, riscul de a fi supus SI ar fi crescut semnificativ.

În cele din urmă, oricare ar fi deciziile pronunțate de instanțele superioare, acestea nu vor fi transpozabile în ceea ce privește taxele de înregistrare, taxa de 5% fiind aplicabilă companiilor predominant imobiliare, inclusiv atunci când clădirile companiei sunt atribuite propriei sale operațiuni comerciale.

Pierre Appremont și Samuel Drouin