Curtea de Casație, civilă, Camera civilă 3, 19 septembrie 2012, 11-13.679 11-13.789, Publicat în buletin

Curtea de Casație - Camera civilă 3

Numărul contestației: 11-13.679, 11-13.789
Publicat în buletinul informativ
Soluție: Casare

Text complet

REPUBLICA FRANȚĂ
ÎN NUMELE OAMENILOR FRANȚI

CURTEA DE CASSATION, A treia cameră civilă, a pronunțat următoarea hotărâre:

Contestațiile nr. W 11-13.679 și R 11-13.789 sunt unite;

În primul motiv al contestațiilor nr. W 11-13.679 și R 11-13.789:

Având în vedere articolul 1 alineatul (2) din legea din 10 iulie 1965;

Întrucât, în absența unui acord contrar care să creeze o altă organizație, legea se aplică complexelor imobiliare care, pe lângă terenuri, facilități și servicii comune, includ parcele, construite sau nu, care fac obiectul drepturilor de proprietate privată;

Întrucât, conform hotărârii atacate (Paris, 10 noiembrie 2010), că orașul Paris, prin actul din 17 august 1988, a acordat companiei imobiliare Habitat Ramponeau (SCI) un contract de arendă emfiteutică pentru o perioadă de 55 de ani, acesta din urmă fiind responsabil de ridicarea unei clădiri acolo și de returnarea acesteia la orașul Paris la sfârșitul închirierii sale; că a fost stabilită o stare descriptivă de împărțire prin act notarial din 31 mai 1990 care împarte clădirea în 24 loturi de volume, dintre care unele au fost plasate sub regimul coproprietății în conformitate cu un regulament de coproprietate din 3 iulie, 1990; că printr-un act autentic din 9 și 14 martie 1995, SCI a contribuit la asociația Or Thora Jewish education din arondismentul 20 (asociația) drepturilor pe care le deținea din contractul de arendare emfiteutică în incinta care constituie volumul 4; că SCI și sindicatul coproprietarilor 38-40 rue Ramponeau (sindicatul) au atribuit asociației plata anumitor sume reprezentând cota din cheltuielile generale ale întregului imobil care se încadrează la lotul nr. 4;

Întrucât, pentru a respinge SCI și sindicatul cererii lor, hotărârea, care notează că lotul nr. 4 nu face parte din loturile volumice supuse reglementărilor privind coproprietatea din 3 iulie 1990, notează că starea descriptivă a divizării prevede că complexul imobiliar nu va fi guvernat de legea din 10 iulie 1965 și că, în acest scop, actul identifică volumele imobiliare de proprietate deplină în cadrul regimului dreptului de suprafață și prevede toate servituțile rezultate din împletirea acestor volume care permit coexistența lor precum și atribuirea [a] 3026/10.000 a taxelor generale la lotul nr. 4, rețin că starea descriptivă de divizare constituie, în raport cu acest lot, acordul contrar menționat la la articolul 1 paragraful 2 din legea din 10 iulie 1965;

Că, pronunțându-se astfel, fără a constata crearea unei organizații diferite, în sensul legii, pentru gestionarea elementelor comune ale complexului imobiliar, Curtea de Apel a încălcat textul menționat anterior;

DIN ACESTE MOTIVE, și fără a fi nevoie să se pronunțe asupra celorlalte mijloace:

RUPEREA ȘI ANULAREA, în toate dispozițiile sale, a hotărârii pronunțate la 10 noiembrie 2010, între părți, de Curtea de Apel din Paris; returnează, în consecință, cauza și părțile din statul în care se aflau înainte de hotărârea menționată anterior și, pentru a se face corect, le returnează în fața curții de apel din Paris, altfel compusă;

Condamnă asociația Or Thora în detrimentul contestațiilor;

Având în vedere articolul 700 din codul de procedură civilă, condamnă asociația Sau Thora să plătească sindicatului cooperativ 38-40 rue Ramponeau suma de 2.500 euro și SCI Habitat Ramponeau suma de 2.500 euro; respinge cererile asociației Or Thora;

A spus că, pe diligența procurorului general de lângă Curtea de Casație, această hotărâre va fi transmisă pentru a fi transcrisă în marjă sau în urma hotărârii încălcate;

Astfel făcut și judecat de Curtea de Casație, camera a treia civilă și pronunțat de președinte în ședința sa publică din septembrie nouăsprezece două mii douăsprezece.

MIJLOACE ANEXATE la prezenta hotărâre

Mijloace introduse în recurs nr. W 11-13.679 de SCP Defrenois și Levis, avocat consilier, pentru uniunea cooperativă 38-40 rue Ramponeau 75020 Paris.

PRIMELE MIJLOACE DE ÎNCETARE

Hotărârea de confirmare atacată este criticată pentru că a demis sindicatul cooperativ pentru solicitările sale ca asociația Or Thora să fie reținută la cheltuielile generale referitoare la complexul imobiliar în volume, în funcție de distribuția prevăzută în declarația descriptivă de divizare în volume din mai 31, 1990, adică 3026/10000ths pentru lotul 4 și 34/10000ths pentru lotul 78 și obligarea acestuia la plata către uniunea cooperativă a sumei de 39.169, 15 ? cu dobândă la rata legală din 19 ianuarie 2007;

PE MOTIVELE PROPRII (cu privire la cererea de plată a taxelor pe baza stării descriptive a divizării în volume din 31 mai 1999) CA regulamentul de coproprietate din 3 iulie 1990 care guvernează loturile volumelor 3, 11, 12, 14, 15 și 16 constând din locuințe, pivnițe și locuri de parcare nu se referă la lotul volumului nr. 4 la care corespunde școala asociației Or Thora, asociație la care SCI Habitat Ramponeau a contribuit cu drepturile pe care le deținea emfiteutică arendă, acordată de orașul Paris; că asociația Or Thora nu este coproprietar; că, pe de altă parte, lotul numărul 4 este purtat în descrierea de stat a divizării în volume imobiliare întocmită prin actul din 31 mai 2010 al maestrului X. notar; că acest act îi atribuie 3026/10 000 de acuzații generale; că declarația descriptivă menționată prevede, pagina 8, în capitolul II că:

"()
Se specifică prin prezenta că complexul imobiliar, subiectul prezentelor cadouri, nu va fi guvernat de legea din 10 iulie 1965 în măsura în care stabilește regimul coproprietății clădirilor construite.
În acest scop, acest act descriptiv identifică volumele imobiliare deținute integral și integral în cadrul regimului drepturilor de suprafață. De asemenea, stabilește toate servituțile rezultate din împletirea acestor volume care permit coexistența lor.
() ”;

ȘI (cu privire la cererea de plată a taxelor bazate pe îmbogățirea nedreaptă) CA mijloacele invocate în acest sens de recurenți nu reiterează decât într-o nouă formă, dar fără o justificare suplimentară utilă, pe care le-au cunoscut primii judecători și cărora le-au răspuns cu relevanță și motivele pe care instanța le adoptă fără a fi necesar să se urmărească părțile în detaliu într-o discuție, echivalând cu un argument simplu; că se va adăuga doar că drepturile asociației își găsesc cauza legală într-un contract - actul de contribuție - care nu supune beneficiarului partea contribuției la plata taxelor; că astfel a fost intenția comună a părților la acest act opozabile SCI; că teoria îmbogățirii fără cauză nu aduce beneficii uniunii cooperatiste, chiar dacă a făcut reglementări în cadrul lotului nr. 4, deoarece nu este vorba despre o mulțime de coproprietate; că, în plus, asociația Or Thora nu a crescut în detrimentul uniunii cooperative; că presupusa îmbogățire și sărăcire nu sunt corelative (judecată, p. 4);

3 °/ȘI APOI, în orice caz, ACESTI prin notare, să demită uniunea cooperativă din cererea sa de rambursare a taxelor, că în urma actului de contribuție, SCI Habitat Ramponeau a plătit în mod spontan și voluntar taxele asociației Or Thora, Curtea de Apel s-a pronunțat pentru un motiv inoperant, nepotrivită pentru a justifica decizia sa cu privire la prevederile articolelor 1134 din codul civil și 10 din legea din 10 iulie 1965.

A DOUA TRIMITERE A ÎNCETĂRII, filială

PE MOTIVELE PROPRII (cu privire la cererea de plată a taxelor pe baza stării descriptive a divizării în volume din 31 mai 1999) CA regulamentul de coproprietate din 3 iulie 1990 care guvernează loturile volumelor 3, 11, 12, 14, 15 și 16 constând din locuințe, pivnițe și locuri de parcare nu se referă la lotul volumului nr. 4 la care corespunde școala asociației Or Thora, asociație la care SCI Habitat Ramponeau a contribuit cu drepturile pe care le deținea emfiteutică arendă, acordată de orașul Paris; că asociația Or Thora nu este coproprietar; că, pe de altă parte, lotul nr. 4 este înregistrat în statul descriptiv al divizării în volume imobiliare întocmit prin actul din 31 mai 2010 al maestrului X. notar; că acest act îi atribuie 3026/10 000 de acuzații generale; că mențiunea descriptivă menționată prevede, pagina 8, în capitolul II că:

"()
Se specifică prin prezenta că complexul imobiliar, subiectul prezentelor cadouri, nu va fi guvernat de legea din 10 iulie 1965 în măsura în care stabilește regimul coproprietății clădirilor construite.
În acest scop, acest act descriptiv identifică volumele imobiliare deținute integral și integral în cadrul regimului dreptului de suprafață. De asemenea, stabilește toate servituțile care rezultă din împletirea acestor volume care permit coexistența lor.
() ”;

ȘI (cu privire la cererea de plată a taxelor bazate pe îmbogățirea nedreaptă) CA mijloacele invocate în acest sens de recurenți nu reiterează decât într-o nouă formă, dar fără o justificare suplimentară utilă, pe care le-au cunoscut primii judecători și cărora le-au răspuns cu relevanță și exactitate motivele pe care instanța le adoptă fără a fi necesar să se urmărească părțile în detaliu într-o discuție, echivalând cu un argument simplu; că se va adăuga doar că drepturile asociației își găsesc cauza legală într-un contract - actul de contribuție - care nu supune beneficiarului partea contribuției la plata taxelor; că astfel a fost intenția comună a părților la acest act opozabile SCI; că teoria îmbogățirii fără cauză nu aduce beneficii uniunii cooperatiste, chiar dacă a făcut reglementări în cadrul lotului nr. 4, deoarece nu este vorba despre o mulțime de coproprietate; că, în plus, asociația Or Thora nu a crescut în detrimentul uniunii cooperative; că presupusa îmbogățire și sărăcire nu sunt corelative (judecată, p. 4);

MAI MULȚI decât închirierea emfiteutică a bunurilor imobile conferă locatarului un drept real și necesită plata tuturor contribuțiilor și taxelor aferente acestei proprietăți; că actul de contribuție din 9 și 14 martie 1995 prevede că SCI Habitat Ramponeau aduce asociației Or Thora, la sediul școlii care constituie volumul 4 al stării descriptive de divizare, drepturile pe care le deține de la arendarea emfiteutică acordată de oraș din Paris; că rezultă că această contribuție, care constituie o cesiune parțială a drepturilor de închiriere, a transferat asociației beneficiare drepturile și obligațiile emfiteutice în raport cu volumul 4 și, în special, obligația, identică cu cea a altor proprietari ai complexului imobiliar, de a să plătească costurile de gestionare a echipamentelor comune, în funcție de cota definită pentru acest volum; că, judecând că acest act de contribuție nu a acuzat în niciun fel asociația de obligația de a plăti taxele aferente ponderii taxelor generale prevăzute de descrierea împărțirii atribuite lotului nr. 4, curtea de apel a încălcat articolul 1134 din codul civil.

Motive formulate în recurs nr. R 11-13.789 de Me Foussard, avocat consilier, pentru compania Habitat Ramponeau.

PRIMELE MIJLOACE DE ÎNCETARE

Hotărârea atacată atrage cenzura;

ÎN ACESTEA respinge cererea de plată formulată de SCI HABITAT RAMPONEAU împotriva asociației SAU THORA;

A DOUA TRIMITERE A ÎNCETĂRII (filială)

Hotărârea atacată atrage cenzura;

ÎN ACEEAZĂ el a respins cererea de plată formulată de SCI HABITAT RAMPONEAU împotriva asociației SAU THORA;

Analiză

Titluri și rezumate

PROPRIETATE COMUNĂ - Domeniu de aplicare - Complex imobiliar - Condiții - Determinare - Constatări necesare

Pentru ca un complex imobiliar să nu fie guvernat de statutul coproprietății, este necesar să se constate nu numai existența unei convenții contrare care prevede o organizație diferită de cea a statutului, ci și să se constate crearea efectivă a această organizație gestionând elementele comune de echipare ale setului