Totul despre contractul de închiriere a construcțiilor

În cazul unui contract de leasing pentru construcții, locatarul sau locatarul se angajează să construiască, să reabiliteze (leasing de reabilitare) sau să îmbunătățească clădirile de pe terenul locatorului sau proprietarului. De asemenea, este de acord să le mențină în stare bună, precum și să suporte toate taxele și reparațiile pe durata contractului de închiriere. Arendașul este astfel proprietarul clădirilor în această perioadă, apoi locatorul devine proprietar după expirarea contractului de leasing, ceea ce îi permite să beneficieze de toate îmbunătățirile aduse. Contractul semnat între cele două părți stipulează suma chiriei care poate fi revizuită la fiecare trei ani (suma acestuia depinde de venitul brut al clădirii). Deși există definiții mai precise, acest articol acoperă elementele de bază pentru a simplifica explicațiile. Înainte de a continua, rețineți că contractul de închiriere pentru construcții este reglementat de articolele L. 251-1 și următoarele din Codul construcțiilor și locuințelor.

Caracteristicile contractului de închiriere a construcției

Contractul de închiriere a clădirilor există de la legea din 16 decembrie 1964 și a fost modernizat la începutul anului 2007, când a intrat în vigoare sistemul Pass-foncier. Acest contract de închiriere pe termen lung este contractul care conferă chiriașului un drept de proprietate imobiliară asupra construcțiilor, apoi eventual pentru a-și ceda drepturile. De asemenea, este posibil să le introduceți într-o companie, ceea ce înseamnă că aceleași obligații sunt respectate de către cesionar (i). Marea specificitate a acestui tip de leasing este că include pentru chiriaș obligația de a dezvolta fondul prin construirea de clădiri pe terenul închiriat.

Introducerea contractului de închiriere a clădirii a făcut posibilă punerea la dispoziția constructorilor a terenurilor în condiții foarte favorabile, eliberându-i în același timp de obligația de cumpărare. Proprietarii, pe de altă parte, își pot folosi terenul, ceea ce este mai avantajos decât să îl mențină neutilizat. Faptul că odată cu expirarea contractului de închiriere locatorul devine proprietarul clădirilor construite de locatar este în sine un avantaj real al acestui tip de contract pentru proprietari.

Mai multe elemente specifice sunt induse de natura acestui contract de închiriere. Este deosebit de interesant să se citeze ipoteca gratuită, precum și cesiunea gratuită și posibilitatea de a acorda anumite servituți, ceea ce conferă anumite avantaje.

Cine este îngrijorat ?

Orice persoană privată, fizică sau juridică cu capacitatea de a înstrăina, adică de a putea vinde sau transfera proprietatea asupra unei proprietăți, poate acorda un contract de închiriere a unui imobil. O entitate publică poate acorda, de asemenea, o închiriere de clădiri pe terenul său privat. Ambele părți își păstrează libertatea contractuală, cu excepția anumitor cazuri specifice și sunt libere să stabilească conținutul contractului lor și valoarea chiriei.

Contractul de închiriere are mari avantaje atât pentru proprietari, cât și pentru locatari. Constructorul, adică chiriașul, poate obține astfel terenuri fără a fi nevoie să le cumpere. Proprietarul, la rândul său, profită de ocazie pentru a-și putea profita domeniul uneori neutilizat în așteptarea unei vânzări.

Cum se formează ?

Contractul de închiriere a clădirii trebuie, pentru a fi format, să fie publicat în mod obligatoriu către serviciul de carte funciară competent, anterior biroul ipotecar, în scopul executării forței împotriva terților. Prin urmare, trebuie să fie stabilit fie printr-un act notarial, fie printr-un act sub semnătură privată (sau „sub semnătură privată”, adică prin acord stabilit de părți în scris și semnat de acestea sau de un agent) depus la minutele de rang de la un notar.

Diferențele majore cu contractele de leasing similare

Diferențele cu leasingul clasic

Există mai multe puncte pe care arenda clădirii diferă de arenda obișnuită. De fapt, un contract de închiriere obișnuit conferă un drept personal și se poate derula pe o perioadă lungă care depășește 18 ani. Poate fi însoțită de o obligație de construire, dar legea proprietății imobiliare specifice contractului de închiriere a clădirii nu există. De asemenea, leasingul obișnuit, spre deosebire de contractul de leasing pentru construcții, poate interzice transferul sau subînchirierea în timp ce poate fi reînnoit tacit.

Principala diferență cu contractul de arendă emfiteutică de drept privat

Deși contractul de închiriere a clădirilor este similar cu contractul de închiriere emfiteutică de drept privat în anumite aspecte, cum ar fi durata minimă de 18 ani, natura reală a dreptului conferit, precum și posibilitățile de credit ipotecar, transfer și de aducere în societate, printre altele elemente, alte caracteristici le disting.
Principala distincție este că contractul de închiriere a clădirii se caracterizează prin obligația menționată mai sus a chiriașului de a construi clădiri sau de a organiza reabilitări și îmbunătățiri pe terenul locatorului. Pe de altă parte, închirierea emfiteutică implică doar posibilitatea construirii, renovării sau îmbunătățirii.

Regimul juridic și fiscal al unui contract de închiriere a clădirii

Regim juridic

Contractul de închiriere a clădirii are un regim juridic specific adaptat la specificul său. Există 4 caracteristici majore și cumulative:
Obligația locatarului de a construi, reabilita sau îmbunătăți construcțiile pe terenul închiriat locatorului, inclusiv sub formă de demolare urmată de reconstrucție.
Locatarul beneficiază de un bun imobiliar chiar la suprafața terenului și la clădiri, acesta este un „drept de suprafață”.
Locatarul își poate atribui drepturile sau le poate aduce societății așa cum este detaliat mai sus. De asemenea, el poate acorda o alocare ipotecară referitoare la drepturile sale și la construcții. Servituțile pot fi, de asemenea, acordate.
Locatarul deține toate clădirile pe durata contractului de închiriere și apoi transferă această proprietate locatorului.

Pe scurt, proprietatea proprietarului asupra terenului său este temporar dezmembrată la încheierea unui contract de închiriere pentru construcție și pe durata contractului de închiriere: el păstrează proprietatea asupra terenului și încredințează arestului cel suprateran.

Sistemul fiscal

La nivel fiscal, contractul de închiriere a clădirii implică faptul că impozitul pe proprietate este datorat în totalitate de către locatar. În ceea ce privește chiriile și diferitele servicii pe care le obține locatorul, acestea constituie venituri din pământ.
De exemplu, transferul clădirilor care are loc la sfârșitul contractului de închiriere generează venituri impozabile pentru locator.

De asemenea, este interesant de remarcat faptul că plata veniturilor din teren atunci când clădirile sunt returnate proprietarului inițial fără despăgubiri la sfârșitul contractului de închiriere se repartizează pe următorii 15 ani. Cu toate acestea, două cazuri speciale: atunci când termenul de închiriere depășește 30 de ani, nu se aplică taxe atunci când clădirile sunt predate la sfârșitul contractului de închiriere. Dacă nu depășește 30 de ani, venitul brut din proprietate este egal cu rezultatul unei operațiuni simple: acesta este prețul de cost al construcțiilor din care scădem 8% pe an după 18.

Durata, prelungirea posibilă și prețul contractului de leasing pentru construcții

Încheiat pentru o perioadă cuprinsă între 18 și 99 de ani, contractul de închiriere a construcției nu permite nicio derulare înainte de perioada stabilită, care este lungă, dar și limitată. Nu este inclus niciun transfer perpetuu al drepturilor de proprietate.

Prelungirea unui contract de închiriere de construcție prin acord tacit nu este posibilă așa cum se indică la art. L251-1, al. 3 din codul de construcții și locuințe. O prelungire expresă (menținerea situației după data inițială de reziliere) adesea în beneficiul locatarului este posibilă cu ajutorul unei manifestări unilaterale și formale din partea sa cu mult înainte de sfârșitul contractului de închiriere. O extensie clasică este, de asemenea, destul de posibilă în timpul leasingului.